第一太平戴維斯發(fā)布《勢能重組，更迭革新——2021年武漢甲級寫字樓租戶普查報告》，涵蓋總體量超過220萬平方米的甲級寫字樓項目，調(diào)研企業(yè)承用面積超過140萬平方米，涉及企業(yè)總數(shù)近1,700家。報告梳理武漢優(yōu)質(zhì)寫字樓市場發(fā)展脈絡(luò)，剖析甲級樓宇業(yè)態(tài)構(gòu)成，洞察市場特征，預(yù)判未來趨勢走向。
第一太平戴維斯武漢公司董事長伍嘉樂表示，2004年，由香港新世界集團(tuán)開發(fā)的新世界國貿(mào)大廈建成，標(biāo)志著武漢首個甲級寫字樓項目的誕生。時至今日武漢寫字樓市場逐年擴(kuò)張、突破傳統(tǒng)商務(wù)區(qū)圈層，加之城市地勢特征，商務(wù)區(qū)的發(fā)展已經(jīng)由最早以漢口為核心的商務(wù)板塊跨越至兩江四岸。無論是從市場存量、樓宇硬件、運(yùn)營模式，還是租戶的產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)，武漢寫字樓市場都已經(jīng)實(shí)現(xiàn)了跨越式的轉(zhuǎn)變與發(fā)展。
普查：剖析甲級寫字樓租戶產(chǎn)業(yè)構(gòu)成 分析市場發(fā)展趨勢
2021年武漢甲級寫字樓TOP10租戶行業(yè)占比排名變化
金融業(yè)貢獻(xiàn)強(qiáng)勁，房地產(chǎn)建筑業(yè)需求穩(wěn)健，科技互聯(lián)網(wǎng)行業(yè)需求快速增長
對比2016年，傳統(tǒng)金融類租戶行業(yè)需求占比上升，但在行業(yè)橫向排名中下降至第二位，排名在科技互聯(lián)網(wǎng)行業(yè)之后。平均租賃面積較2016年減少31.8%，傳統(tǒng)金融行業(yè)在甲級樓宇的租賃愈發(fā)精簡化。隨著行業(yè)政策收緊，非傳統(tǒng)金融業(yè)租戶占比大幅下降，較2016年減少10.2個百分點(diǎn)。房地產(chǎn)建筑行業(yè)整體保持發(fā)展韌性，租賃需求穩(wěn)定。
對比2016年，租賃面積行業(yè)占比小幅上升，平均租賃面積略有下降。疫情之后房地產(chǎn)建筑行業(yè)經(jīng)歷洗牌，行業(yè)資源重新整合并向頭部傾斜。在線教育、短視頻、手游等新興科技互聯(lián)網(wǎng)行業(yè)疫情后迎來新的發(fā)展機(jī)遇，推動該行業(yè)一躍成為甲級寫字樓中的首要租賃來源，租賃面積占比由2016年的8.1%大幅提升至21.4%。
科技互聯(lián)網(wǎng)行業(yè)占據(jù)武漢甲級寫字樓大型租戶需求首位
租賃面積3,000平方米及以上的大型租戶區(qū)位分布上主要集中在長江南北兩岸的兩大傳統(tǒng)核心商務(wù)區(qū)——建設(shè)大道及中南中北路。但伴隨科技互聯(lián)網(wǎng)行業(yè)的快速發(fā)展，光谷商務(wù)區(qū)近兩年大面積租賃需求快速增長，并從產(chǎn)業(yè)園區(qū)外溢至甲級寫字樓中。從細(xì)分行業(yè)需求上，互聯(lián)網(wǎng)科技行業(yè)迅猛擴(kuò)張，其中以在線教育公司表現(xiàn)亮眼，頻頻擴(kuò)張并以大面積成交。
截至2021年第二季度，科技互聯(lián)網(wǎng)行業(yè)以40.1%的租賃面積占比攀升至大型租戶行業(yè)榜首，較2016年排名上升五位。傳統(tǒng)金融行業(yè)持續(xù)保持穩(wěn)定的大面積承租需求，占比25.8%，其中主要以保險公司為主要代表。此外，第三方辦公運(yùn)營、消費(fèi)服務(wù)等行業(yè)成為新上榜行業(yè)。第三方辦公行業(yè)已經(jīng)從2018年的高速擴(kuò)張期發(fā)展至目前的平穩(wěn)期。大型租戶需求保持行業(yè)韌性，有利于寫字樓的租賃去化，雖然大型租戶的企業(yè)個數(shù)占比僅為全市甲級寫字樓的3.9%，但其貢獻(xiàn)的去化面積卻超過三成。
2021年武漢甲級寫字樓大型租戶行業(yè)分布TOP10
洞悉：寫字樓商務(wù)區(qū)指數(shù)量化市場表現(xiàn) 新晉互聯(lián)網(wǎng)行業(yè)規(guī)范整合
武漢優(yōu)質(zhì)寫字樓商務(wù)區(qū)指數(shù)：第一太平戴維斯研究部根據(jù)商務(wù)區(qū)的優(yōu)質(zhì)寫字樓規(guī)模、甲級寫字樓存量占比、平均租金水平及入駐率等指標(biāo)維度進(jìn)行數(shù)據(jù)標(biāo)準(zhǔn)化，首次發(fā)布武漢優(yōu)質(zhì)寫字樓商務(wù)區(qū)指數(shù)，量化寫字樓商務(wù)區(qū)市場表現(xiàn)。
2021年武漢優(yōu)質(zhì)寫字樓市場商務(wù)區(qū)指數(shù)
發(fā)現(xiàn) 1：長江南北兩大核心商務(wù)區(qū)重塑，建設(shè)大道區(qū)域優(yōu)勢減弱
漢口沿江商務(wù)區(qū)發(fā)展起步于平安金融中心的建成，項目竣工一舉填補(bǔ)武漢國際甲級寫字樓的空白。近年來，漢口沿江商務(wù)區(qū)市場供需均衡，配套成熟，區(qū)域發(fā)展厚積薄發(fā)，綜合指數(shù)表現(xiàn)位居武漢寫字樓商務(wù)區(qū)的首位。中南中北路商務(wù)區(qū)憑借其甲級寫字樓資源稀缺和成熟的零售配套排名僅次于漢口沿江商務(wù)區(qū)。建設(shè)大道作為武漢起步最早的金融街區(qū)域，其寫字樓發(fā)展超過20年，市場存量已超過百萬方。近年來新增供應(yīng)集中入市，平均空置率長期維持高位，市場表現(xiàn)位于全市第四位。
發(fā)現(xiàn) 2：產(chǎn)業(yè)紅利帶動光谷迅速崛起
光谷憑借其科技互聯(lián)網(wǎng)行業(yè)虹吸效應(yīng)，寫字樓租賃需求成幾何級數(shù)的增長。同時，光谷核心片區(qū)——關(guān)山大道及光谷大道內(nèi)單一業(yè)權(quán)的甲級寫字樓產(chǎn)品供應(yīng)稀缺，整體市場去化優(yōu)于全市水平。疫情后，在線教育行的擴(kuò)張也進(jìn)一步加速區(qū)域內(nèi)的寫字樓去化，租金水平也因此保持較高韌性，光谷商務(wù)區(qū)成為指數(shù)排名第三的優(yōu)質(zhì)寫字樓區(qū)域市場。
發(fā)現(xiàn) 3：航空路商務(wù)區(qū)格局重組
恒隆廣場與K11 Atelier的交付拉開航空路片區(qū)寫字樓硬件革新的新時代，升級搬遷需求的釋放以及業(yè)主方靈活的租賃策略使此商務(wù)區(qū)在的入駐率水平加速提升，區(qū)域整體表現(xiàn)優(yōu)異。此外，武漢中央商務(wù)區(qū)與武昌濱江片區(qū)則得益于目前區(qū)域市場規(guī)模較小，供需相對平衡，表現(xiàn)基本與全市水平持平。徐東大街、螃蟹岬、光谷東等片區(qū)則由于甲級寫字樓供應(yīng)缺失、市場成熟度較低等因素，市場指數(shù)排名較為落后。
新晉互聯(lián)網(wǎng)行業(yè)擴(kuò)張放緩，政策導(dǎo)向下迎來規(guī)范整合
武漢甲級寫字樓科技新媒體行業(yè)細(xì)分行業(yè)占比
科技新媒體行業(yè)整體發(fā)展：
科技新媒體（簡稱TMT）行業(yè)作為目前寫字樓最重要的需求來源之一，在投資風(fēng)口的加持下，其寫字樓租賃需求迅速擴(kuò)張。對比2016年武漢甲級寫字樓產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)，TMT行業(yè)的總體租賃面積占比已經(jīng)高達(dá)22.2%，較五年前翻了一倍有余，行業(yè)的平均租賃面積也已經(jīng)超過1,000平方米。
科技新媒體行業(yè)細(xì)分：
將TMT行業(yè)細(xì)分為10個子行業(yè)，在線教育與新媒體行業(yè)作為行業(yè)新貴子行業(yè)，行業(yè)發(fā)展及租賃需求增長最為快速，其排名從2016年的第8位和第9位躍居至如今的前兩位�；仡�2020年武漢甲級寫字樓的新增租賃需求中，科技互聯(lián)網(wǎng)行業(yè)作為全年甲級寫字樓的首要新增租賃需求來源，其中近六成來自于在線教育的擴(kuò)張。
第一太平戴維斯武漢公司商業(yè)樓宇部董事付麗表示，從行業(yè)規(guī)范角度分析，自2020年以來，國家對未成年人、學(xué)齡前兒童的校外輔導(dǎo)進(jìn)行更為嚴(yán)格的規(guī)范。隨著行業(yè)規(guī)范化進(jìn)程的逐步推進(jìn)，在線教育行業(yè)將在短期內(nèi)面臨結(jié)構(gòu)性調(diào)整。預(yù)計未來該行業(yè)的發(fā)展會逐步從快速擴(kuò)張轉(zhuǎn)向維穩(wěn)布局。但武漢作為教育腹地，無論從文化教育資源以及城市地理區(qū)位上，未來仍將是在線教育租戶擴(kuò)張的重點(diǎn)領(lǐng)域。
展望：租金邊際效應(yīng)持續(xù)減弱 專業(yè)的空間運(yùn)營能力將提升物業(yè)競爭力
第一太平戴維斯武漢公司市場研究部高級經(jīng)理錢琦琦表示，租金自2017年步入下行通道以來，“以價換量”的租賃策略所帶來的邊際效應(yīng)已經(jīng)逐步弱化，價格的彈性空間已幾近壓縮至最小。單方面降低價格所帶來的租賃優(yōu)勢逐步遞減，市場競爭從價格層面向管理層面轉(zhuǎn)變，專業(yè)的空間運(yùn)營能力將提升物業(yè)在租戶市場中的競爭力。
可租賃空間多樣化，業(yè)主加入二級租賃運(yùn)營陣營
武漢二級租賃市場起步于首個雷格斯商務(wù)中心的開啟，但市場存量規(guī)模的快速發(fā)展發(fā)生在2018至2019年間。受疫情影響，二級租賃市場規(guī)模迅速縮減，資源整合延續(xù)至今。自2020年下半年，市場租賃需求逐步回暖，但未來新增供應(yīng)和待去化的存量規(guī)模依然可觀。為抓住更多潛在租賃需求與商業(yè)契機(jī)，業(yè)主方開始試水租戶拎包入駐的精裝空間模式，成為寫字樓二級租賃市場的參與者之一。
價格戰(zhàn)步入下半場，專業(yè)空間運(yùn)營效用遞增
武漢寫字樓市場自2017年步入租金下行通道后，降價對于市場租賃需求的邊際增長效益已經(jīng)逐步減弱，2020年的疫情加速價格下跌，價格下跌空間幾近提前釋放完全。價格戰(zhàn)步入下半場，意味著盲目降價僅可以短暫提升樓宇入駐率，但同時會犧牲業(yè)主方對于租戶品質(zhì)及樓宇運(yùn)營穩(wěn)定性的把控。樓宇的市場表現(xiàn)已經(jīng)從“價變”向“質(zhì)變”發(fā)展。
商務(wù)區(qū)格局重組，區(qū)域聯(lián)動性與差異化同步變更
軌道交通網(wǎng)絡(luò)擴(kuò)張帶動商務(wù)區(qū)的成熟與新生，但是部分商務(wù)區(qū)的區(qū)域聯(lián)動性依然缺失。以大光谷區(qū)域?yàn)槔�，光谷核心區(qū)域與光谷東新興市場的持續(xù)融合也將隨著宜科中心、中國特種飛行器研發(fā)中心的交付進(jìn)一步加深。但是區(qū)域融合與資源聯(lián)動帶來的不僅僅是商務(wù)區(qū)之間的協(xié)同作用，也會加速樓宇之間的競爭與差異化表現(xiàn)，進(jìn)一步加深專業(yè)運(yùn)營能力對于樓宇市場表現(xiàn)的影響。
來源：第一太平戴維斯
編輯：wangdc
