租賃市場穩(wěn)步提升 第三方物流與電商領(lǐng)跑需求市場

　　隨著整體消費需求的持續(xù)提升，二季度中國物流地產(chǎn)市場租賃活動保持強勁。在仲量聯(lián)行追蹤的25個主要市場中，第二季度總計共錄得凈吸納量180萬平方米，環(huán)比增長80%。

　　從區(qū)域來看，長三角地區(qū)貢獻(xiàn)了二季度全國最高的凈吸納量，超過70萬平方米，主要受益于上海、南京、嘉興和蘇州強勁的租賃需求和新增供應(yīng)入市的共同作用。成渝地區(qū)也因為持續(xù)的新增供應(yīng)和相對較多的可供租賃面積，本季度凈吸納量超過45萬平方米。廣州、佛山和東莞活躍的租賃活動使大灣區(qū)的凈吸納量接近34萬平方米。

　　從行業(yè)來看，第三方物流與電商繼續(xù)領(lǐng)跑本季度租賃市場，生鮮電商和社區(qū)團(tuán)購的倉儲需求保持活躍。

　　受線上消費需求增長的推動，與其關(guān)系密切的第三方物流保持了穩(wěn)步增長的勢頭，領(lǐng)跑了本季度的租賃市場，各地小型物流公司和多點布局的全國性物流公司貢獻(xiàn)了大部分租賃活動。

　　隨著消費者信心的恢復(fù)以及6.18網(wǎng)購節(jié)的增量需求，傳統(tǒng)實體零售、綜合性電商和生鮮生活類電商業(yè)務(wù)拓展迅猛，帶動租賃需求的增加。二季度，我們在佛山、廣州及周邊市場錄得一主要面向海外市場的服裝類即時零售平臺的租賃成交；同時，多家生鮮生活類電商企業(yè)持續(xù)在全國范圍內(nèi)擴張租賃面積。

　　二季度制造業(yè)需求總體強勁，尤為值得關(guān)注的是，該行業(yè)的主要租賃成交來自于新能源汽車制造商和汽車零配件企業(yè)。

　　空置率未受大量新增供應(yīng)影響 租金增長趨于穩(wěn)定

　　2021年第二季度，仲量聯(lián)行追蹤的全國主要物流市場的新增供應(yīng)大幅增長至200萬平方米，遠(yuǎn)高于一季度的80萬平方米。從主要城市群來看，本季度長三角和成渝地區(qū)提供了超過65%的新增供應(yīng)，上海、武漢、成都、重慶幾個大型項目的完工為這些城市各貢獻(xiàn)了超過20萬平方米的新增供應(yīng)；京津冀與大灣區(qū)的新竣工項目相對較少。

　　得益于本季度活躍的市場氛圍和強勁的租賃需求，在供應(yīng)量大幅增長的情況下，整體的空置率依舊保持平穩(wěn)，維持在15.2%。同時，租戶更青睞一線核心城市的物業(yè)，其空置率下降至4.6%，為近年來的低位水平。

　　從具體區(qū)域角度來看，京津冀地區(qū)受北京和天津新增需求相對小于新增供應(yīng)的影響，空置率小幅上升，而大灣區(qū)的空置率則受廣州二季度新簽的租賃成交而進(jìn)一步下降。與上季度相比，長三角和成渝地區(qū)雖出現(xiàn)大量新增供應(yīng)，但強勁的租賃需求使空置率出現(xiàn)小幅降低。在中西部地區(qū)，西安市場因租賃需求旺盛，空置率進(jìn)一步下降；而武漢市場的空置率則由于大量新增供應(yīng)和有限的需求而持續(xù)走高。

　　二季度整體物流市場租金保持平穩(wěn)增長的趨勢，但漲幅仍遠(yuǎn)低于疫情前水平且主要城市租金情況持續(xù)分化。其中一線物流樞紐的租金受益于強勁的租賃需求，租金增速呈現(xiàn)上漲態(tài)勢，北京、廣州、深圳和上海租金季度環(huán)比分別上漲1.3%，1.3%，1.0%和0.8%。而在新增供應(yīng)較大的城市，租金雖有下降，但降幅已逐漸放緩。

　　投資市場熱度持續(xù)上升

　　受益于良好的租賃需求基本面及長期增長前景預(yù)期，二季度資本市場熱度持續(xù)上升。境內(nèi)外機構(gòu)投資者和開發(fā)商積極尋找機會進(jìn)入核心物流市場，包括購買主要物流地產(chǎn)開發(fā)商的資產(chǎn)組合和與物流地產(chǎn)開發(fā)商達(dá)成合作關(guān)系。二季度記錄到幾宗物流資產(chǎn)交易，其中包括保德信與新宜中國共同完成兩筆中國物流地產(chǎn)項目的收購交易，分別是收購位于南京的物流園以及上海和廊坊用于開發(fā)高品質(zhì)成熟物流倉儲的土地。此外，新宜中國與高盛共同宣布，雙方將聯(lián)合收購兩批中國物流地產(chǎn)項目，合作項目地點均位于重要樞紐城市，包括鄭州、昆山等。

　　來源：仲量聯(lián)行JLL

編輯：wangdc