2021年上半年，中國社會消費品零售總額（社零總額）211,904億元，同比增長23.0%。4-6月，社零總額按月持續(xù)回升。五一長假、端午小長假、“618”網購狂歡節(jié)成為二季度拉動中國消費的關鍵觸點。消費加速回升，市場對消費端后市看漲的預期繼續(xù)增強。

　　金銀珠寶、餐飲、服飾業(yè)態(tài)上半年繼續(xù)領漲，餐飲增速超過商品零售，汽車行業(yè)表現分化。疫情期間，商品零售通過線上渠道得以艱難維系日常經營，而餐飲業(yè)則遭受重創(chuàng)。今年開始，餐飲消費由于上年基數低，今年增速彎道超車，超過商品零售。二季度，盡管兩者增速差開始縮小，但前者依然保持一定量的領先優(yōu)勢。業(yè)態(tài)方面，上半年金銀珠寶類消費同比增速高達59.9%，高居各業(yè)態(tài)之首。餐飲與服飾消費緊隨其后，分別錄得48.6%、33.7%。汽車行業(yè)在變革中見證未來發(fā)展趨勢或將走向兩極化，傳統車企面臨能源轉型的急迫壓力；新能源汽車產銷兩旺，在政策與產品迭代中逐步拓展市場份額，成為拉動汽車消費增長的關鍵點。

　　20余城角逐國際消費中心城市，京津滬渝穗五市率先獲批�！笆�四五”規(guī)劃明確提出培育建設國際消費中心城市，打造一批區(qū)域消費中心，希望通過中心城市的頭部效應帶動區(qū)域整體消費增長。7月19日，國務院正式對外發(fā)布中國首批國際消費中心城市名單，包括上海、北京、廣州、天津和重慶，這五座城市也分別來自中國四大城市群，即京津冀、長三角、大灣區(qū)與成渝，是各自所屬城市群的核心城市，其經濟發(fā)展對城市群整體的份量不言而喻。2021年上半年，上海、北京、重慶、廣州的社零總額分別位列全國前四，頭部城市的示范效應凸顯。

　　2021年上半年中國優(yōu)質零售地產市場概覽

　　上半年，中國主要一二線城市在經歷一季度的沉寂后，優(yōu)質零售物業(yè)市場在二季度迎來一波增長：新增供應接近250萬平方米，環(huán)比上漲2倍以上。一線城市北上廣零售供應在二季度集中爆發(fā)，分別錄得新增供應23萬、18萬和13萬平方米。1.5線城市的代表重慶、成都、武漢繼續(xù)領跑零售物業(yè)新增供應，上半年三城總計錄得超過120萬平方米，占比達到上半年全國新增供應總量的1/3。寧波二季度新增供應達到49萬平方米，位列各城市首位。

　　今年開業(yè)的優(yōu)質零售物業(yè)都在場景營造方面嘗試創(chuàng)新。香港置地重慶光環(huán)購物公園引入垂直綠植場景“沐光森林”，成為新晉網紅打卡點。作為寧波首個“城市綜合體+摩天輪”項目，寧波萬象城的開業(yè)引來全城矚目。上海北外灘來福士開業(yè)后，以完美復刻八九十年代市井場景為特色的城市市集，同樣被人流擠爆。在消費3.0時代，消費場景是引爆消費流量的關鍵點，未來中國也將見證更多的購物中心為消費者帶來更多新奇、更具創(chuàng)造性的消費場景。

　　零售物業(yè)開發(fā)回歸一線與1.5線城市，長江經濟帶頭部城市成為近期市場熱點。截至2021年第二季度，上海、北京、成都、重慶、武漢五城的優(yōu)質零售物業(yè)存量均超過750萬平方米，規(guī)模位居全國前五，其中京滬兩大一線城市的存量分別已接近1,400萬和1,500萬平方米，遙遙領先。北方地區(qū)的增量供應主要集中在北京和西安兩市。相較而言，長三角與長江經濟帶的主要城市則成為當前與未來兩年優(yōu)質零售商業(yè)新增項目的重點區(qū)域。

　　回歸城市內部，伴隨核心區(qū)域可開發(fā)用地幾近消耗殆盡，商業(yè)開發(fā)向存量盤活方向發(fā)展。具有一定資金實力和運營經驗的開發(fā)商轉型城市運營商，將把重心放在城市更新以及老舊零售的提檔升級上。而新興區(qū)域的競爭格局更加開放，持續(xù)吸引優(yōu)質零售項目來填補區(qū)域零售商業(yè)的空白。

　　零售物業(yè)市場逐步走出疫情陰霾，全國優(yōu)質零售物業(yè)空置率連續(xù)三個季度回落。伴隨中國疫苗接種率上升及疫情防控進入常態(tài)化，零售消費逐步恢復常態(tài)，零售物業(yè)市場亦隨之迎來需求回暖。強線下渠道屬性的業(yè)態(tài)，如餐飲業(yè)態(tài)恢復市場活力，餐廳客流出現明顯回升，新增需求逐步活躍�？Х炔栾嬙谛乱惠喌馁Y本加持下，加速擴張，品牌之間的競爭加劇、客單價差距拉大，客群分層加速顯現。此外，新能源汽車、娛樂潮玩、健康生活類新興業(yè)態(tài)和品牌也展現出較強的承租能力。仲量聯行數據顯示，截至二季度末中國20個主要城市優(yōu)質零售物業(yè)市場平均空置率錄得9.4%，按同口徑算環(huán)比下跌0.2個百分點。盡管新增供應保持高位，但空置率環(huán)比已連續(xù)三個季度實現回落，顯示出市場回暖的良好跡象。然而，整體空置率仍高于疫情前水平。

　　2021年上半年中國零售市場亮點

　　1.節(jié)假日經濟帶動中國消費市場加速回暖

　　“十四五”規(guī)劃對節(jié)假日經濟提出了明確的發(fā)展方向。今年“五一”長假增至五天，為遠途旅游消費創(chuàng)造了條件。五一長假，北京游客量同比增長81.9%，恢復至2019年98.4%；上海同比增長138.9%；廣州同比增長1.8倍，較2019年仍實現增長11.9%。人流數據的恢復是消費的基礎。據銀聯消費大數據統計，五一假期旅游拉動上海消費約400億元。足見，節(jié)假日經濟對消費的帶動作用已成為后疫情時代零售消費市場的一劑強心針。

　　其中，酒店、餐飲業(yè)態(tài)收益較大。以上海為例，酒店平均客房入住率為71%，同比增長45個百分點，超過2019年同期15個百分點，回升勢頭明顯。餐飲業(yè)態(tài)也在經濟活動恢復常態(tài)的進程中，逐步恢復元氣。茶飲、咖啡、輕餐、快餐等需求面積相對更小的餐飲品類擴張速度更快，相對敏捷的經營模式更適合后疫情時代的零售物業(yè)市場。相比較而言，正餐的經營風險仍是對運營商的極大考驗。尤其在高速擴張后，即便是國內的頭部餐飲集團同樣面臨營收與成本之間的短期平衡問題，帶給后市更多觀望情緒。

　　2.服飾業(yè)態(tài)品牌與產品迭代升級，年輕、潮流、運動主導市場流量

　　疫情后，國內外諸多時尚品牌利用疫情空擋，加速品牌形象以及產品的迭代升級。今年上半年，服飾品牌伴隨消費回暖也開始了新一輪的市場布局，多數品牌采取“小而精”的策略，而非“大而全”的粗放式增長，一二線商業(yè)頭部城市成為布局重點。產品方面，品牌商更加注重自身產品是否滿足實現年輕消費者的消費訴求，是否能激發(fā)消費需求釋放。品牌形象代言更新、門店重裝煥新、全新產品系列官宣等成為近期服飾品牌的主要動向。從新租需求來看，服飾類需求在增量需求中占1/3左右，仍是零售物業(yè)市場需求端的關鍵支撐。

　　十四五綱要提到要“提升供給體系適配性，開展中國品牌創(chuàng)建行動，率先在化妝品、服裝、家紡、電子產品等消費品領域培育一批高端品牌”。其中，以“國潮”品牌為首的中國品牌，正在國際上展現出空前的影響力。隨著一系列國際大牌被抵事件的發(fā)酵以及中國消費者意識的轉變，國潮品牌正在破圈、被更多消費者，尤其是年輕消費者所接受。國潮已從服裝，拓展到國貨美妝、國漫國游、中國美食、國貨數碼等多元領域，并從實體產品逐漸轉變到文化傳播。未來，國潮的崛起將涵蓋更多的零售業(yè)態(tài)，為零售帶來更多的發(fā)展空間。此外，在東京夏季和北京冬季奧運會效應的影響下，運動品牌也借機加快市場聯動宣傳、強化形象代言以及門店布局。

　　3.倉儲式超市加速布局，差異化策略成競爭關鍵

　　全球風靡的倉儲式超市在中國繼續(xù)布局，國內超市品牌也在風口下入場跟進，市場呈現出“國際”和“國內”品牌、不同類型超市業(yè)態(tài)同場競爭的新格局。以Costco、Sam’s Club為代表的國際倉儲式超市品牌，在全球供應鏈體系支撐下，依托付費會員制模式及高性價比商品，迅速占領市場，并獲得相當程度的客戶粘性。而中資派則采取差異化策略，利用精簡SKU、批零結合的模式來做大單一商品的出貨量，薄利多銷，沖擊下沉市場。一些傳統超市運營商也正在醞釀會員店的未來計劃，在倉儲物流效率不斷提高的加持下，越來越多的超市品牌正在加入倉儲式會員超市的行列。超市業(yè)態(tài)仍然是零售物業(yè)市場主力店的重要構成。

　　存量改造大勢所趨 輕資產輸出打破傳統競爭格局

　　上半年，中國零售物業(yè)市場的租金由于基期基數較低而實現大幅增長。在逐步擺脫疫情影響后，零售銷售額、客流均已反彈，迎來新周期。但新增供應仍然高企，市場存量較高，存量資產的盤活問題仍是零售市場的主旋律。因此，輕資產輸出的零售資產運營模式自然市場前景廣闊。

　　中國一線城市由于城市化進程較早，大量早期開發(fā)的商業(yè)配套已無法跟上現在消費市場的變化速度。核心商圈的商業(yè)項目投運時間過早，硬件和軟件設施老舊，亟待提檔升級。因此，已邁入存量時代的城市必然走入城市更新的路徑。在政府引導下，越來越多的開發(fā)商轉型城市運營者，參與“城市更新”項目中，煥新核心零售商圈的生命力。

　　隨著零售開發(fā)成本不穩(wěn)定性的增加，擺脫“重資產”的資產運營模式受到開發(fā)運營商的青睞。輕資產模式下，企業(yè)的資產組合和財務數據得以優(yōu)化，但也將更加考驗運營商的資產管理能力和精細化的運營能力。全國范圍內，龍湖、華潤等大型商業(yè)運營商，已然具備“輕資產輸出”的能力建設。

　　輕資產戰(zhàn)略下，運營商的在營商場數量及管理面積快速增長。從前策到后期運營管理、企劃營銷等環(huán)節(jié)，都是輕資產模式成功的關鍵。由于商業(yè)體或商業(yè)模式容易被簡單復制，品牌創(chuàng)新力及獨特性將成為核心競爭力之一。通過添加“金融屬性”，輕資產可以通過合理運用杠桿，以最小的資金和可控的風險來實現最大化利益。

　　未來，中國的主要城市仍將迎來一波零售物業(yè)供應高峰。商業(yè)資產運營將有更多的可能性。除輕資產模式外，REITs等類基金運營模式也有望在零售物業(yè)市場被采用，但道阻且長。中國房地產頭部企業(yè)及商業(yè)運營商憑借更強的抗風險能力和品牌影響力，將繼續(xù)在新的運營模式中探索，引領行業(yè)發(fā)展。邁入全面消費時代的中國零售商業(yè)市場，正在突破商業(yè)載體的邊界，其活躍度將不斷回升，現階段中國仍將是全球最具活力的零售物業(yè)市場之一。

　　來源：仲量聯行JLL

編輯：wangdc