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上半年科技行業(yè)主導(dǎo)重慶優(yōu)質(zhì)寫字樓去化
http://sendpasscode.com房訊網(wǎng)2021-7-27 10:02:54
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[提要]科技行業(yè)主導(dǎo)重慶優(yōu)質(zhì)寫字樓市場(chǎng)去化,渝中半島升級(jí)起航;零售物業(yè)市場(chǎng)老牌商圈升級(jí)擴(kuò)容,新商圈即將呈現(xiàn);倉儲(chǔ)物流市場(chǎng)社區(qū)團(tuán)購持續(xù)活躍,制造業(yè)需求回暖。

  CBRE西南區(qū)董事總經(jīng)理謝凌表示:“第三屆西洽會(huì)圓滿舉辦,其給西部地區(qū)在促進(jìn)高質(zhì)量對(duì)外開放上,提供新思路、注入新動(dòng)能,也見證重慶‘內(nèi)陸’變‘前沿’。未來,‘開放’將深刻改變重慶,科技創(chuàng)新、金融市場(chǎng)規(guī)模擴(kuò)大與開放有望為商業(yè)地產(chǎn)市場(chǎng)帶來強(qiáng)勁動(dòng)能。此外,成渝經(jīng)濟(jì)圈積極建設(shè),以科技主導(dǎo)的產(chǎn)業(yè)鏈升級(jí)和人口紅利也將吸引更多投資者在商業(yè)地產(chǎn)領(lǐng)域進(jìn)行布局!

  2021上半年,重慶優(yōu)質(zhì)寫字樓市場(chǎng)供應(yīng)回升,迎來兩個(gè)甲級(jí)寫字樓合計(jì)約12.9萬平方米的新增供應(yīng)面積,分別是位于照母山的光環(huán)中心和位于解放碑的復(fù)星國際中心。著眼需求端,受線上行業(yè)調(diào)整影響,需求于第二季度略有放緩,上半年凈吸納量共12.4萬平方米,半年環(huán)比下降34.5%。其中,甲級(jí)寫字樓吸納量約8.2萬平方米,需求貢獻(xiàn)率達(dá)66%,繼續(xù)主導(dǎo)市場(chǎng)。截至二季度末市場(chǎng)整體空置率下降至26.4%,系近十年新低。

  按新租需求行業(yè)看,科技新媒體(TMT)、消費(fèi)服務(wù)及專業(yè)服務(wù)業(yè)為上半年前三大需求來源,分別占比36.9%、14.1%、13.2%;且主要是頭部企業(yè)的擴(kuò)租需求,占比上半年辦公策略的43.2%,并集中在江北嘴和大化楊區(qū)域。值得注意的是,在線行業(yè)邁入調(diào)整期,擴(kuò)張需求于二季度明顯放緩,目前該行業(yè)于重慶的承租面積主要分布在解放碑(57.2%)、大化楊(25.4%)及江北嘴(17.5%)。此外,上半年如中國西部國際投資貿(mào)易洽談會(huì)等國家級(jí)展會(huì)于重慶成功舉辦,推動(dòng)重慶內(nèi)陸開放高地加快建設(shè),寫字樓市場(chǎng)也見證中資企業(yè)的持續(xù)擴(kuò)張,特別是科技、金融及房地產(chǎn)建筑業(yè)等;以及外資辦公需求的明顯反彈,錄得多宗外資金融、貿(mào)易、高端制造業(yè)的新設(shè)及升級(jí)成交案例。

  租金方面,盡管重慶優(yōu)質(zhì)寫字樓平均賬面租金持續(xù)下行,較去年末下降0.4%,但跌幅顯著收窄,且部分區(qū)域租金逐步趨穩(wěn)。如大化楊區(qū)域,受德勤、今日頭條等企業(yè)的頭部效應(yīng)加持,區(qū)域商務(wù)氛圍愈發(fā)成熟,而近年來無新增供應(yīng),區(qū)域可租賃面積逐步收緊,截至二季度末空置率降至21.3%,系全市最低;另一方面,二房東對(duì)市場(chǎng)定價(jià)的影響也逐步消除,市場(chǎng)回歸理性。因此,業(yè)主開始從關(guān)注樓宇去化邁進(jìn)到調(diào)整租戶結(jié)構(gòu)、樓宇升級(jí)等運(yùn)營層面。

  展望2021下半年,重慶優(yōu)質(zhì)寫字樓市場(chǎng)新增供應(yīng)繼續(xù)走高,預(yù)計(jì)約38萬平方米的樓宇交付。6月,“解放碑—朝天門”重慶綠色金融大道發(fā)展規(guī)劃出爐,計(jì)劃舊址煥新顏,將“西起解放碑,東至朝天門”這條全長約1.7公里的大道在2025年集聚200家綠色金融領(lǐng)域的機(jī)構(gòu),打造出重慶未來的綠色金融核心區(qū),煥發(fā)金融新活力,這也標(biāo)志著渝中半島升級(jí)啟航。

  “2021上半年,以科技和金融為主的中資頭部企業(yè)于重慶積極擴(kuò)張,同時(shí)外資企業(yè)的需求也明顯回暖。未來,隨著重慶內(nèi)陸開放高地加速建設(shè),市場(chǎng)有望見證更多企業(yè)進(jìn)駐重慶,釋放活躍需求。另一方面,城市更新積極開展,而業(yè)主也越發(fā)重視資產(chǎn)管理,上述市場(chǎng)格局的變革和運(yùn)營專業(yè)度的提升將引導(dǎo)需求新流向!

  2021上半年,重慶零售物業(yè)市場(chǎng)迎來3個(gè)購物中心開業(yè),合計(jì)新增供應(yīng)36.3萬平方米。其中,位于照母山的光環(huán)購物公園是香港置地商業(yè)品牌“光環(huán)”的首個(gè)亮相項(xiàng)目,其室內(nèi)植物園“沐光森林”引發(fā)市場(chǎng)熱議;大渡口萬象匯攜眾多區(qū)域首店的開業(yè)推動(dòng)該板塊消費(fèi)升級(jí)等。隨著城市商業(yè)活動(dòng)、旅游業(yè)的逐步恢復(fù),市場(chǎng)進(jìn)一步回暖,整體空置率較去年末下降0.6個(gè)百分點(diǎn)至9.1%;購物中心首層平均租金跌幅繼續(xù)收窄,較去年末僅下降0.3%。

  分區(qū)域看,核心商圈加速煥新,其中觀音橋緊抓消費(fèi)復(fù)蘇、回流趨勢(shì),積極升級(jí)租戶,進(jìn)一步鞏固重慶第一商圈的地位。觀音橋上半年新進(jìn)品類有奢侈品、美妝、運(yùn)動(dòng)服飾、潮玩等,如Louis Vuitton、Loewe、NARS、資生堂、Lee、Fila及Top Toy等。就解放碑而言,其商圈更新進(jìn)程加速并上升到新高度,包括改善街道條件及盤活存量等,如龍湖通過輕資產(chǎn)模式計(jì)劃將重慶日月光中心改造成“天街”購物中心等。在次級(jí)商圈,隨著體驗(yàn)及餐飲業(yè)態(tài)去年被抑制的需求于上半年全面釋放,其也成為域內(nèi)業(yè)主調(diào)整的重要方向之一。

  展望2021下半年,重慶優(yōu)質(zhì)零售物業(yè)市場(chǎng)將迎來約80萬平方米的新增供應(yīng),其中超八成落于中央公園商圈區(qū)域,包括龍湖公園天街與悠方等標(biāo)桿項(xiàng)目。同期,觀音橋、解放碑、楊家坪等商圈的城市更新效果也將在2021年進(jìn)一步呈現(xiàn)。與此同時(shí),重慶成為全國率先培育建設(shè)的五大國際消費(fèi)中心城市之一。因此,在政策利好的加持之下,伴隨著主城區(qū)城市更新和新商圈加快建設(shè),未來重慶的消費(fèi)引領(lǐng)及帶動(dòng)作用有望隨消費(fèi)資源的加速聚集而顯著提高。

  “重慶零售物業(yè)市場(chǎng)即將迎來發(fā)展新機(jī)遇,一方面,國際消費(fèi)中心城市的獲批極大地提升重慶的品牌號(hào)召力;另一方面,老牌商圈改造升級(jí),物業(yè)條件不斷優(yōu)化,而集聚眾多頭部運(yùn)營商的中央公園新興商圈也即將呈現(xiàn),為品牌加速落地提供基礎(chǔ)。因此,未來重慶商業(yè)將釋放新活力!

  2021上半年,重慶倉儲(chǔ)物流市場(chǎng)供應(yīng)維持高位,錄得4個(gè)項(xiàng)目交付,合計(jì)新增倉儲(chǔ)面積26萬平方米。著眼需求端,需求較去年下半年略有下滑,但仍錄得約30萬平方米凈吸納量,處高位。因此,截至二季度末全市高標(biāo)庫空置率較去年末下降3.2個(gè)百分點(diǎn),為29.6%。租金方面,鑒于充沛的供應(yīng),業(yè)主當(dāng)前仍以去化面積為首要目標(biāo),使得全市高標(biāo)庫平均租金較去年末下跌1.5%至每月每平方米21.8元,但跌幅進(jìn)一步收窄。

  按需求行業(yè)看,以社區(qū)生鮮團(tuán)購為主的電商需求持續(xù)活躍,吸納量貢獻(xiàn)率達(dá)38.1%。另一方面,制造業(yè)需求顯著回暖,吸納量貢獻(xiàn)率躍升至第二位,占比24.5%,其中汽車零部件企業(yè)的需求最為活躍。統(tǒng)計(jì)數(shù)據(jù)顯示,2021上半年,重慶支柱產(chǎn)業(yè)穩(wěn)固發(fā)展,汽摩、電子兩大產(chǎn)業(yè)增加值同比分別增長23.7%和33.0%,其中汽車產(chǎn)業(yè)同比增長25.3%,摩托車產(chǎn)業(yè)同比增長17.3%。

  展望2021下半年,重慶倉儲(chǔ)物流市場(chǎng)仍將維持高位供應(yīng),預(yù)計(jì)約53萬平方米的新增項(xiàng)目交付,市場(chǎng)供應(yīng)壓力猶存,租金走勢(shì)或繼續(xù)下探。盡管如此,重慶傳統(tǒng)工業(yè)轉(zhuǎn)型升級(jí)的成效有望進(jìn)一步投射到倉儲(chǔ)租賃市場(chǎng)。

  “產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)優(yōu)化與樞紐能級(jí)提升是未來重慶工業(yè)物流市場(chǎng)發(fā)展的大趨勢(shì)。因此,由于高端制造業(yè)所需求的單層標(biāo)準(zhǔn)廠房設(shè)施在渝較為稀缺,且在倉儲(chǔ)供應(yīng)充沛的市場(chǎng)周期之下,存量標(biāo)準(zhǔn)倉庫通過適當(dāng)?shù)碾娏Ω脑煲晕圃鞓I(yè)租戶不失為加速存量去化的可選方向之一”

  來源:第一太平戴維斯

編輯:wangdc

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