7月22日，戴德梁行舉辦2021上半年新聞發(fā)布會活動，就上半年武漢宏觀經(jīng)濟(jì)、土地、住宅、寫字樓和商鋪的市場表現(xiàn)進(jìn)行了總結(jié)回顧，同時(shí)對2021下半年市場走勢等問題進(jìn)行了全方位、深層次地解讀。
宏觀經(jīng)濟(jì)：開局表現(xiàn)良好，主要經(jīng)濟(jì)指標(biāo)同比快速增長
2021年一季度，武漢市經(jīng)濟(jì)開局表現(xiàn)良好，主要經(jīng)濟(jì)指標(biāo)均呈現(xiàn)同比快速增長，其中固定資產(chǎn)投資，較去年同期大幅增長約343.3%，顯示出強(qiáng)有力的復(fù)蘇態(tài)勢。橫向?qū)Ρ葋砜矗?021年一季度武漢市地區(qū)生產(chǎn)總值3574億元，在9個(gè)國家中心城市中排名第6位。以上海為標(biāo)尺對比國家中心城市主要經(jīng)濟(jì)指標(biāo)值，武漢市雖然在常住人口、社零額和第三產(chǎn)業(yè)增加值等方面仍有較大的增長空間，但在人均GDP和城鎮(zhèn)人均可支配收入表現(xiàn)上較為亮眼。
數(shù)據(jù)來源: [武漢市統(tǒng)計(jì)局/戴德梁行研究部]
土地市場
2021年上半年，整體市場量價(jià)齊升。武漢共掛牌出讓地塊91宗，其中最終成交84宗，成交宗數(shù)較去年同期增加35宗。2021年上半年武漢土地成交樓面地價(jià)6653.6元/平方米，較去年同期上漲約17.0%。遠(yuǎn)城區(qū)成供地主力，蔡甸、黃陂和江夏等片區(qū)土地成交面積均同比大幅提升。次中心城區(qū)成交主力集中在東湖高新和沌口。中心城區(qū)土地成交面積持續(xù)下降，僅占上半年成交面積的12.0%。從分區(qū)樓面地價(jià)來看，2021年上半年次中心城區(qū)和遠(yuǎn)城區(qū)引領(lǐng)武漢市整體樓面均價(jià)的上漲，其中東西湖區(qū)、江夏區(qū)、東湖高新區(qū)、新洲區(qū)、經(jīng)濟(jì)開發(fā)區(qū)（沌口）、黃陂區(qū)漲幅顯著。
數(shù)據(jù)來源: [武漢市國土資源管理局/戴德梁行研究部]
首輪兩集中土拍
首輪集中土拍共成交土地54宗（不含撤牌4宗，流拍1宗和延期1宗），總成交土地面積376.5萬平方米、總成交金額788.02億元，整體溢價(jià)率17.01%。
數(shù)據(jù)來源: [武漢市國土資源管理局//戴德梁行研究部]
戴德梁行武漢公司研究部助理經(jīng)理胡韻表示：本輪集中土拍主要展現(xiàn)以下特點(diǎn)：
首先，本次武漢集中土拍土地類型仍然以綜合用地為主，因此商業(yè)地產(chǎn)開發(fā)商也一定程度上將受到本次政策的影響，優(yōu)質(zhì)地塊的拿地難度增加、對開發(fā)商籌融資能力要求進(jìn)一步提高。但從另一方面來說，該政策也將有效促進(jìn)地產(chǎn)行業(yè)優(yōu)勝劣汰，優(yōu)質(zhì)大型開發(fā)商將成為武漢市場主力，這也將間接提高武漢地產(chǎn)市場整體服務(wù)水平和未來項(xiàng)目質(zhì)量。
其次，從熱點(diǎn)區(qū)域（東湖高新、東西湖）的情況來看，由于這些區(qū)域近年來產(chǎn)業(yè)經(jīng)濟(jì)飛速發(fā)展，區(qū)域經(jīng)濟(jì)整體預(yù)期良好，在集中供地企業(yè)資金受影響的情況下，不少開發(fā)商仍然愿意以較高的溢價(jià)購入該熱點(diǎn)區(qū)域的優(yōu)質(zhì)地塊。
最后，在合伙拿地增多的情況下，除了房企與房企之間的合伙拿地，我們也注意到房企與非房企之間的合伙拿地情況正逐步出現(xiàn)，這些非房地產(chǎn)企業(yè)目前涉及金融投資、旅游開發(fā)、智能制造等，長遠(yuǎn)來看這種模式可能成為房企解決資金問題、突出競爭優(yōu)勢增強(qiáng)拿地議價(jià)權(quán)和多元化發(fā)展轉(zhuǎn)型的“一石三鳥”新思路。
住宅市場
因區(qū)施政，首次試點(diǎn)集中開盤
上半年武漢首次在光谷試點(diǎn)了集中開盤政策，發(fā)布了《關(guān)于在東湖高新區(qū)首次開展商品住房項(xiàng)目集中銷售的指導(dǎo)意見》。
整體市場量價(jià)齊升，銷供比處合理區(qū)間
2021年上半年，武漢市商品住宅批準(zhǔn)上市面積1085.1萬平方米，從銷供比來看，市場整體暫處供需均衡狀態(tài)：2021年上半年銷供比1.0，處于合理區(qū)間。銷售均價(jià)指數(shù)顯示，截至2021年6月武漢市商品住宅成交均價(jià)較2020年末上漲約5.6%。
分區(qū)域來看，上半年武漢住宅市場成交熱點(diǎn)區(qū)域集中在東湖高新區(qū)、洪山區(qū)和漢陽區(qū)，次熱點(diǎn)區(qū)域則集中在遠(yuǎn)城區(qū)的黃陂、東西湖和江夏。
數(shù)據(jù)來源: [中指數(shù)據(jù)庫/戴德梁行研究部]
從分區(qū)銷供比來看，上半年除中心城區(qū)江漢和武昌區(qū)出現(xiàn)較為明顯的供不應(yīng)求、遠(yuǎn)城區(qū)的蔡甸、新洲和漢南有略微的供過于求外，武漢市大部分區(qū)域仍處于銷供比的合理區(qū)間。從分區(qū)成交價(jià)格來看，中心城區(qū)引領(lǐng)上半年武漢市房價(jià)上漲，較2020年末漲幅超10%的區(qū)域均大部分集中于中心城區(qū)，中心城區(qū)以外只有青山區(qū)和江夏區(qū)漲幅超10%。
數(shù)據(jù)來源: [中指數(shù)據(jù)庫/戴德梁行研究部]
熱點(diǎn)板塊有向遠(yuǎn)城區(qū)轉(zhuǎn)移趨勢
從分區(qū)商品住宅存量結(jié)合其過去6個(gè)月的去化速度來看：中心城區(qū)和次中心城區(qū)的整體出清周期要整體短于遠(yuǎn)城區(qū)，其中東湖高新區(qū)、洪山區(qū)和漢陽區(qū)存量超100萬平方米但出清周期仍能保持在10個(gè)月以內(nèi)，顯示出較高的區(qū)域市場熱度；遠(yuǎn)城區(qū)只有江夏區(qū)目前的出清周期在10個(gè)月以內(nèi)。整體來看，上半年武漢市商品住宅市場區(qū)域分化顯著，由于市場購房主力仍以剛需為主，成交主力板塊集中在次中心城區(qū)。此外，遠(yuǎn)城區(qū)的部分區(qū)域如東西湖、黃陂和江夏熱度有上升趨勢，或?qū)⒊蔀橄乱徊摿狳c(diǎn)板塊。
數(shù)據(jù)來源: [中指數(shù)據(jù)庫/戴德梁行研究部]
甲級寫字樓市場
供應(yīng)井噴期，租金持續(xù)下調(diào)
2021年上半年, 恒隆中心和泛悅中心T2的入市為武漢甲級寫字樓帶來約20.4萬平方米的優(yōu)質(zhì)新增供應(yīng)，推動全市優(yōu)質(zhì)甲級寫字樓存量至245.0萬平方米。近期優(yōu)質(zhì)項(xiàng)目的陸續(xù)交付推動武漢甲級寫字樓市場吸納持續(xù)回暖，上半年核心商務(wù)區(qū)共錄得約9.0萬平方米的凈吸納量。另一方面，新項(xiàng)目的集中入市也推動了市場整體空置率的上升，截至二季度末武漢核心商務(wù)區(qū)甲級寫字樓整體空置率34.6%，環(huán)比一季度下降約0.2個(gè)百分點(diǎn)，比去年同期上升約3.8個(gè)百分點(diǎn)。租金方面，面對新一輪的供應(yīng)井噴期，業(yè)主紛紛下調(diào)租金以加速去化。
數(shù)據(jù)來源: [戴德梁行研究部]
新交付優(yōu)質(zhì)項(xiàng)目帶動區(qū)域吸納回升
一季度恒隆中心以及二季度光谷泛悅中心T2的交付均帶動所在商務(wù)區(qū)整體吸納情況回升。從分區(qū)空置率情況來看，漢口片區(qū)由于甲級寫字樓存量較大，優(yōu)質(zhì)新項(xiàng)目的集中交付短期內(nèi)增加市場去化壓力、空置率攀升，區(qū)域內(nèi)的武廣商務(wù)區(qū)目前是武漢核心商務(wù)區(qū)中空置率最高的區(qū)域，截至2021年二季度末錄得空置率51.8%；其次是建設(shè)大道商務(wù)區(qū)，二季度末空置率38.0%。
數(shù)據(jù)來源: [戴德梁行研究部]
主要租賃需求來源：專業(yè)服務(wù)業(yè)、金融和TMT
從租賃成交企業(yè)類型來看，上半年武漢甲級寫字樓租賃需求主要來自專業(yè)服務(wù)業(yè)、TMT和金融行業(yè)。從成交驅(qū)動因素來看，隨著武漢市經(jīng)濟(jì)快速復(fù)蘇及招商引資政策的全面推進(jìn)，甲級寫字樓市場新設(shè)企業(yè)辦公需求逐步增長，新設(shè)租賃需求約占上半年武漢甲級寫字樓市場成交量的約50.9%。分區(qū)域來看，不管是新設(shè)需求還是搬遷需求均集中在存量較大且近期新交付樓宇較多的漢口片區(qū)。此外值得注意的是光谷商務(wù)區(qū)上半年成交需求主要表現(xiàn)為搬遷，由于光谷片區(qū)甲級寫字樓市場整體一直處于供不應(yīng)求的狀態(tài)，泛悅中心T2的交付帶來了搬遷需求的釋放空間。下半年，武漢核心商務(wù)區(qū)甲級寫字樓市場預(yù)計(jì)還將迎來包括武漢天地A1、首地王家墩、中海中心等在內(nèi)的約29.9萬平方米的優(yōu)質(zhì)辦公空間集中交付。
數(shù)據(jù)來源: [戴德梁行研究部]
優(yōu)質(zhì)零售市場
上半年多個(gè)優(yōu)質(zhì)項(xiàng)目集中開業(yè)
2021年上半年恒隆廣場、K11藝術(shù)購物中心Ⅰ館、江宸天街的開業(yè)為武漢核心商圈優(yōu)質(zhì)零售市場帶來約33.8萬平方米的優(yōu)質(zhì)新增供應(yīng)，推升四大核心商圈優(yōu)質(zhì)零售項(xiàng)目總存量至263.4萬平方米。上半年優(yōu)質(zhì)項(xiàng)目的陸續(xù)開業(yè)帶動市場整體吸納回升，租金穩(wěn)中略降，截至2021年二季度末武漢四大核心商圈首層平均租金錄得552.9元每平方米每月，同比下降約4.4%。
數(shù)據(jù)來源: 戴德梁行研究部
新店開業(yè)數(shù)量持續(xù)攀升，新能源汽車顯著擴(kuò)張
從核心商圈新店開業(yè)情況來看，上半年伴隨優(yōu)質(zhì)新項(xiàng)目的陸續(xù)開業(yè)，武漢市核心商圈新店開業(yè)數(shù)量持續(xù)攀升，零售、餐飲和兒童類業(yè)態(tài)是市場主要擴(kuò)張業(yè)態(tài)。此外值得注意的是生活配套類業(yè)態(tài)中近期新能源汽車展廳紛紛開始入駐購物中心，上半年包括比亞迪、東風(fēng)嵐圖、哪吒汽車、高合汽車等在內(nèi)的多個(gè)新能源汽車品牌展現(xiàn)出較為明顯的擴(kuò)張態(tài)勢。
數(shù)據(jù)來源: 戴德梁行研究部
首店經(jīng)濟(jì)活躍
優(yōu)質(zhì)新項(xiàng)目的陸續(xù)開業(yè)也推動武漢零售市場進(jìn)入新一輪的首店經(jīng)濟(jì)活躍期，其中武廣商圈、江漢路商圈、武漢CBD片區(qū)分別位列前三甲。分業(yè)態(tài)來看，上半年入駐首店主要集中在零售、餐飲和兒童類業(yè)態(tài)。從首店類型來看，上半年入駐的首店以武漢首店為主，其次是華中首店占比，全國首店占比12.2%。
數(shù)據(jù)來源: 戴德梁行研究部
市場優(yōu)勝劣汰加快，項(xiàng)目招商調(diào)整、停業(yè)改造及交易頻繁
優(yōu)質(zhì)項(xiàng)目的陸續(xù)開業(yè)推動市場優(yōu)勝劣汰，市場存量項(xiàng)目招商調(diào)整、停業(yè)改造及交易頻繁。
從整體供應(yīng)量來看，2021年無疑是武漢優(yōu)質(zhì)零售市場供應(yīng)井噴的一年，且新增供應(yīng)多位于老牌核心商圈，短期內(nèi)市場品牌招商運(yùn)營難度或進(jìn)一步增加。下半年，武漢零售市場預(yù)計(jì)還將迎來包括大悅城、泛悅城、華發(fā)中城商都等在內(nèi)的約55.9萬平方米的新增供應(yīng)。
戴德梁行武漢公司研究部胡韻表示：“從各子市場板塊情況來看，武漢地產(chǎn)市場正進(jìn)入集約化發(fā)展的新階段：土地市場拿地難度持續(xù)上升、住宅市場調(diào)控日益精細(xì)化、寫字樓市場進(jìn)入存量高峰期在市場需求沒有大幅增長的情況下去化難度和周期將上升、零售市場隨著優(yōu)質(zhì)項(xiàng)目的陸續(xù)開業(yè)招商運(yùn)營難度增加�？梢灶A(yù)計(jì)，在武漢地產(chǎn)市場，過去較為粗放的發(fā)展模式將逐步被淘汰，各子市場的開發(fā)和運(yùn)營難度都將呈現(xiàn)增高的趨勢。因此，如何適應(yīng)和玩轉(zhuǎn)這一新階段的市場，是照搬一線城市的模式還是積極的進(jìn)行創(chuàng)新摸索，將成為各大房企和開發(fā)運(yùn)營機(jī)構(gòu)需要考慮的重要問題�！�
來源：戴德梁行
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