中國西部的產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)不斷迭代升級，新興產(chǎn)業(yè)正在重塑辦公樓市場的發(fā)展動能。仲量聯(lián)行最新發(fā)布《2021年華西甲級辦公樓企業(yè)客戶Top50報告：科技互聯(lián)網(wǎng)的領(lǐng)軍時代》，聚焦西部三城——成都、重慶、西安，通過解析辦公樓市場需求端變化及趨勢，透視西部區(qū)域經(jīng)濟與產(chǎn)業(yè)發(fā)展動能。
報告顯示：金融與科技互聯(lián)網(wǎng)兩大行業(yè)在華西Top50榜單中的占比分列第一、第二；字節(jié)跳動位居2021年華西Top50榜首；Top50上榜企業(yè)中，專業(yè)服務類租戶對甲級辦公樓的粘性最強；科技互聯(lián)網(wǎng)行業(yè)成為疫情后西部三城辦公樓增量需求的主要來源；科技互聯(lián)網(wǎng)企業(yè)的選址策略隨企業(yè)生命周期演變；產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)迭代引致的需求回暖與辦公樓市場供給側(cè)變革的破局之路將成為未來的兩大主線。
仲量聯(lián)行華西區(qū)董事總經(jīng)理喬裕生表示，在‘雙循環(huán)’的時代背景下，中國西部地區(qū)在承接產(chǎn)業(yè)轉(zhuǎn)移、擴大市場內(nèi)需、對外開放中扮演了愈加重要的角色。在西部大開發(fā)迎來第3個十年的機遇窗口下，把握產(chǎn)業(yè)格局變革脈絡(luò)，將有助于前瞻西部商業(yè)地產(chǎn)市場發(fā)展趨勢，提前布局并制定行之有效的策略以穿越周期。
基于對西部辦公樓市場逾十年的數(shù)據(jù)追蹤，仲量聯(lián)行已連續(xù)多年以城市維度發(fā)布Top50系列報告。本次報告系仲量聯(lián)行首次以區(qū)域維度，對華西甲級辦公樓中的企業(yè)客戶Top50進行排行統(tǒng)計。
榜單顯示，除保險、金融等傳統(tǒng)頭部企業(yè)外，科技互聯(lián)網(wǎng)企業(yè)表現(xiàn)尤為突出，入榜企業(yè)數(shù)達13家。其中，字節(jié)跳動以甲級辦公樓超11萬平方米的總承租面積位列華西榜單首位。在線教育企業(yè)首次在華西榜單中進入第一梯隊，而這一現(xiàn)象在前幾年的城市榜單中并不多見。在這一全新賽道中，頭部企業(yè)的崛起值得市場關(guān)注。
從產(chǎn)業(yè)維度來看，Top50榜單中，傳統(tǒng)金融與科技互聯(lián)網(wǎng)以73.8%的占比成為華西甲級辦公樓中頭部企業(yè)絕對行業(yè)代表，與其他產(chǎn)業(yè)差距逐步拉大。
2021年第一季度，成渝兩市的GDP位列1.5線城市上位圈；而西安GDP總值2020年也首次跨入萬億俱樂部，成為西北地區(qū)的領(lǐng)頭羊。據(jù)第七次人口普查數(shù)據(jù)顯示，重慶主城都市區(qū)、成都、西安人口數(shù)量分別位列全國第三、第四與第八。經(jīng)濟與人口基本面構(gòu)筑起了西部三城辦公樓市場穩(wěn)健需求。
仲量聯(lián)行華西區(qū)交易及商業(yè)地產(chǎn)部總監(jiān)鄧耀華表示，中國經(jīng)濟的產(chǎn)業(yè)迭代速度開始呈現(xiàn)幾何級倍數(shù)增長，宏觀經(jīng)濟基本面奠定了未來辦公樓市場預期向好的基調(diào)。西部市場龐大的經(jīng)濟、人口基數(shù)支撐行業(yè)的可持續(xù)發(fā)展，構(gòu)筑起了產(chǎn)業(yè)招引的基石。
金融與科技互聯(lián)網(wǎng)行業(yè)發(fā)展趨勢
趨勢一：西部比較優(yōu)勢顯著 金融行業(yè)職能外延助推辦公樓市場增量需求
近年來越來越多的金融產(chǎn)業(yè)加速進軍內(nèi)陸市場。從早年的呼叫中心、客服中心到今日西部多地的創(chuàng)新中心、研發(fā)中心等多元后臺職能部門，金融企業(yè)對辦公空間的要求及布局愈加具象與多元。2019年至今，西部共錄得該類新增優(yōu)質(zhì)辦公需求近10萬平方米。而隨著金融行業(yè)不同的職能外延，不同類型金融企業(yè)在選址時的差異化特征亦不斷顯現(xiàn)。
趨勢二：科技互聯(lián)網(wǎng)行業(yè)極速發(fā)展并多元分化 選址邏輯隨企業(yè)生命周期演變
科技互聯(lián)網(wǎng)企業(yè)在西部市場的擴張速度已今非昔比，尤其在新冠疫情后，該行業(yè)迅速成為華西辦公樓市場最大的增量需求來源。2020至2021上半年，華西甲級辦公樓中科技互聯(lián)網(wǎng)行業(yè)新租占比高達27.6%。隨著科技持續(xù)賦能傳統(tǒng)行業(yè)，越來越多帶著互聯(lián)網(wǎng)基因的新興領(lǐng)域不斷涌現(xiàn)；在專注于C端消費的互聯(lián)網(wǎng)賽道中，大量新興企業(yè)正在快速成長。
值得關(guān)注的是，由于產(chǎn)品服務高速迭代，市場玩家結(jié)構(gòu)頻繁發(fā)生變化。對辦公樓租賃市場而言，互聯(lián)網(wǎng)科技行業(yè)的多元性和復雜性遠高于其他，僅從單一整體維度進行畫像已無法滿足當前市場情況。本次報告中，仲量聯(lián)行創(chuàng)新地將科技互聯(lián)網(wǎng)企業(yè)進行了細分，并計算出華西甲級辦公樓中科技互聯(lián)網(wǎng)六大細分領(lǐng)域的租賃面積占比——在線教育（26.9%）、新媒體（19.2%）、企業(yè)信息系統(tǒng)（17.2%）、科技制造（16.0%）、生活服務（8.8%）以及游戲（5.1%）。
除細分領(lǐng)域差異外，科技互聯(lián)網(wǎng)企業(yè)在企業(yè)生命周期的不同階段也有不一樣的選址特征。
初創(chuàng)期：初創(chuàng)期的企業(yè)辦公策略以成本節(jié)省為導向，痛點大同小異；
成長期：邁入成長期后的企業(yè)面臨的發(fā)展路徑開始分化，不同賽道的企業(yè)的選址邏輯隨行業(yè)、城市等多元因素呈現(xiàn)不同特征；
成熟期：成熟期的企業(yè)則在經(jīng)歷優(yōu)勝劣汰后，呈現(xiàn)出共性與個性并存的“二元性”特征。
該歷程整體呈現(xiàn)出從趨同到多元，再到“二元性”特征，這是一個隨企業(yè)生命周期演變的選址邏輯。
仲量聯(lián)行華西區(qū)研究部總監(jiān)朱建輝表示，科技互聯(lián)網(wǎng)這一當紅產(chǎn)業(yè)正經(jīng)歷高速發(fā)展的迭代時期，產(chǎn)業(yè)發(fā)展所帶來的市場紅利將持續(xù)影響辦公市場。我們相信樓宇經(jīng)濟在被貼上‘強互聯(lián)網(wǎng)’屬性標簽的同時，也應擁抱互聯(lián)網(wǎng)時代的敏捷思維，重新探索行業(yè)的辦公空間打造，以滿足客戶的真實訴求。
來源：仲量聯(lián)行
編輯：wangdc
