2021年第二季度，兩個(gè)甲級(jí)寫字樓項(xiàng)目投入使用，分別位于珠江新城的萬(wàn)科中心和魚珠的行信中心，為市場(chǎng)帶來約15萬(wàn)平方米的寫字樓面積。其中，萬(wàn)科中心是珠江新城近五個(gè)季度以來的首個(gè)新增辦公項(xiàng)目。行信中心則位于黃埔區(qū)，在規(guī)劃中的廣州第二CBD之中。廣州上半年合共新增34萬(wàn)平方米優(yōu)質(zhì)辦公面積，同比增長(zhǎng)58%。
盡管五月末開始的疫情在一定程度上降低了寫字樓租賃市場(chǎng)的活躍度，但第二季度凈吸納量仍然錄得90.7%的季度環(huán)比增長(zhǎng)。上半年廣州優(yōu)質(zhì)寫字樓凈吸納量達(dá)到31萬(wàn)平方米，幾乎是2020年全年凈吸納量的七倍。另外，第二季度末，空置率回落至9.1%，季度環(huán)比下降0.8個(gè)百分點(diǎn)，是七個(gè)季度以來首次錄得空置率的下行，大體回落至2020年末的水平。
行業(yè)方面，第二季度零售貿(mào)易和專業(yè)服務(wù)業(yè)表現(xiàn)最為活躍，成交占比分別達(dá)到32.9%和21.8%。其中名創(chuàng)優(yōu)品承租琶洲約兩萬(wàn)平方米的甲級(jí)辦公面積。以法律、人力及廣告公關(guān)企業(yè)為代表的專業(yè)服務(wù)業(yè)則主要集中在天河體育中心及珠江新城升級(jí)搬遷。盡管本季度TMT行業(yè)的成交占比僅為8.0%，但實(shí)際辦公需求仍然非常活躍，在非優(yōu)質(zhì)寫字樓錄得多宗大面積成交。就上半年而言，TMT、金融和零售貿(mào)易在全市優(yōu)質(zhì)寫字樓成交占比中位列前三。
租金方面，區(qū)域之間、甲乙級(jí)樓宇間租金出現(xiàn)分化。受升級(jí)需求帶動(dòng)，個(gè)別新樓空置顯著改善，租金報(bào)價(jià)有所提升。而老舊樓宇則為了挽留租戶而愿意調(diào)低租金報(bào)價(jià)。但從全市表現(xiàn)來看，第二季度廣州優(yōu)質(zhì)寫字樓租金大致保持平穩(wěn)，季內(nèi)無漲跌，季末租金為每月每平方米161.6元，止住了連續(xù)七個(gè)季度的下跌趨勢(shì)，但上半年總體仍錄得0.5%的跌幅。
展望未來六個(gè)月，廣州將有61萬(wàn)平方米的優(yōu)質(zhì)寫字樓落成，其中58%的面積位于琶洲，其余供應(yīng)則將分布在珠江新城、萬(wàn)博和白云新城區(qū)域。雖然供應(yīng)的持續(xù)增多將帶來空置上升的壓力，但琶洲商務(wù)氛圍也將隨著工作人群的增加而改善。
CBRE華南區(qū)顧問及交易服務(wù)|辦公樓部負(fù)責(zé)人程志文表示：“目前，廣州多個(gè)區(qū)域性的商務(wù)區(qū)正在崛起。展望2021-2024年，廣州市區(qū)主要商務(wù)區(qū)的優(yōu)質(zhì)寫字樓供應(yīng)量將達(dá)到319萬(wàn)平方米，其中近一半位于琶洲。除此以外，金融城開發(fā)提速，未來五年的供應(yīng)量也將超過100萬(wàn)平方米。與此同時(shí)，黃埔的魚珠片區(qū)和番禺的萬(wàn)博也將迎來項(xiàng)目的集中交付期。這些新商務(wù)區(qū)的出現(xiàn)，長(zhǎng)期而言，將重塑廣州寫字樓市場(chǎng)的面貌，但短期內(nèi)對(duì)成熟商務(wù)區(qū)的影響較為有限。除琶洲外，其他新興商務(wù)區(qū)并未與傳統(tǒng)商務(wù)區(qū)相連，基礎(chǔ)設(shè)施和商務(wù)氛圍有待改善及培育，對(duì)于市區(qū)寫字樓租戶的吸引力有限。不過，這些新區(qū)卻可以打造區(qū)域性商務(wù)區(qū)，挽留區(qū)內(nèi)現(xiàn)有優(yōu)勢(shì)產(chǎn)業(yè)的辦公需求，并吸引上下游企業(yè)及配套的高端服務(wù)業(yè)在區(qū)內(nèi)設(shè)立分支機(jī)構(gòu)，成為區(qū)域內(nèi)的服務(wù)業(yè)產(chǎn)業(yè)高地，與市區(qū)傳統(tǒng)商圈實(shí)現(xiàn)差異化定位。而傳統(tǒng)商務(wù)區(qū)也在積極求變，開展城市更新，并打造新的產(chǎn)業(yè)載體。例如越秀區(qū)的海珠廣場(chǎng)片區(qū)，在星寰項(xiàng)目落成不久后，未來還將迎來麗豐的新辦公項(xiàng)目，周邊舊樓宇也引入了知名的聯(lián)合辦公品牌進(jìn)行改造和招商。這些新項(xiàng)目陸續(xù)投入使用后，將令海珠廣場(chǎng)片區(qū)成為越秀區(qū)內(nèi)重要的商務(wù)活動(dòng)聚集地�！�
第二季度末由于疫情的爆發(fā)，在接近一個(gè)月的時(shí)間里，廣州大部分行政區(qū)都停止了餐飲、培訓(xùn)和影院等體驗(yàn)業(yè)態(tài)的線下活動(dòng)。防疫措施影響了商場(chǎng)的人流。但就上半年而言，廣州優(yōu)質(zhì)零售物業(yè)市場(chǎng)，仍在大致上延續(xù)了2020年下半年的復(fù)蘇態(tài)勢(shì)，首層租金錄得0.9%的半年環(huán)比增長(zhǎng)，至每日每平方米27.7元。供應(yīng)方面，第二季度沒有新增優(yōu)質(zhì)商業(yè)項(xiàng)目，上半年總供應(yīng)量為18萬(wàn)平方米。由于供應(yīng)的減少，半年凈吸納量環(huán)比下降44.9%，但空置率仍能錄得0.2個(gè)百分點(diǎn)的下跌，回落至第二季度末的8.2%。
從業(yè)態(tài)來看，體驗(yàn)業(yè)態(tài)的拓展依舊最為活躍。智能汽車新品牌不斷涌現(xiàn)，其中第二季度新進(jìn)廣州的品牌包括凱迪拉克、星途、Zeeker、嵐圖和極狐汽車等。而餐飲方面，咖啡、茶飲和輕餐拓展最為積極；有口皆碑的老餐飲品牌也走出了老城區(qū)，在購(gòu)物中心拓店。零售業(yè)態(tài)方面，本季首進(jìn)廣州的零售商——包括珠寶鐘表品牌FRED、Pomellato和BLANCPAIN及潮牌Clot，均落子太古匯。
展望未來六個(gè)月，廣州將有約54萬(wàn)平方米的新增供應(yīng)投入市場(chǎng)，均分布在非核心商圈，供應(yīng)量將是上半年的三倍，預(yù)計(jì)空置率將有所攀升。隨著疫情在年中得到及時(shí)、有效的控制，零售市場(chǎng)預(yù)計(jì)將在下半年恢復(fù)發(fā)展動(dòng)能，持續(xù)復(fù)蘇，租金將保持平穩(wěn)。
CBRE華南區(qū)顧問及交易服務(wù)|商業(yè)部負(fù)責(zé)人鐘廉軍表示：“受疫情影響，早前全市僅天河區(qū)還能開放50%的堂食，并且大部分體驗(yàn)式業(yè)態(tài)都停止線下營(yíng)業(yè)。荔灣區(qū)芳村的封閉和封控管理措施，也極大限制了該區(qū)域50萬(wàn)左右居民出行，再加上部分企業(yè)采取了居家辦公措施，廣州市內(nèi)的外出人流顯著減少，對(duì)零售市場(chǎng)的影響無可避免。其中，體驗(yàn)類業(yè)態(tài)比例越高的商場(chǎng)，人流下降幅度越大。但隨著疫情在二季度末得到有效控制，截至六月底，廣州大部分區(qū)域已經(jīng)恢復(fù)了有限度的堂食。我們認(rèn)為，盡管零售市場(chǎng)受到一定波及，但政府迅速果斷的抗擊疫情措施，縮短了疫情持續(xù)時(shí)間，最大程度降低了其對(duì)零售業(yè)的影響，預(yù)計(jì)人流和商業(yè)活動(dòng)將很快恢復(fù)到疫情前水平。優(yōu)質(zhì)零售物業(yè)市場(chǎng)將在下半年重拾生機(jī)，延續(xù)復(fù)蘇態(tài)勢(shì)。”
2021年第二季度，廣州共錄得32宗、共136萬(wàn)平方米的工業(yè)土地出讓。上半年出讓土地面積共為317萬(wàn)平方米，同比增長(zhǎng)46%，平均地價(jià)為每平方米1,089元。在成交的地塊中，黃埔、南沙及花都的土地宗數(shù)最多，均為14宗。其中，包含物流倉(cāng)儲(chǔ)功能的地塊有兩宗，均于第一季度出讓。
廣州第二季度沒有新增物流倉(cāng)供應(yīng)，但凈吸納量仍然錄得近八個(gè)季度以來的第二高。2021年上半年凈吸納量達(dá)到18.5萬(wàn)平方米，比2020年全年還要高31.7%。去化主要集中在花都、番禺和南沙的高標(biāo)倉(cāng)庫(kù)。行業(yè)方面，跨境電商表現(xiàn)最為積極，除承租廣州北部超過十萬(wàn)平方米的倉(cāng)庫(kù)以外，在佛山也錄得超過十萬(wàn)平方米的倉(cāng)儲(chǔ)租賃成交。除此以外，上半年，制造業(yè)和生鮮電商也持續(xù)在珠江口西岸的廣州和佛山承租高標(biāo)和普通倉(cāng)儲(chǔ)設(shè)施。
超大型租戶在區(qū)域的擴(kuò)張和積極吸納，帶動(dòng)廣州空置率下降3.8個(gè)百分點(diǎn)至季末的7.6%，半年下跌了5.4個(gè)百分點(diǎn)，創(chuàng)下三年來的空置率新低。第二季度租金隨之環(huán)比上升1.3%至季末的每月每平方米37.8元，半年上漲2.5%。
CBRE華南區(qū)顧問及交易服務(wù)|產(chǎn)業(yè)地產(chǎn)部負(fù)責(zé)人鄧偉表示：“展望未來六個(gè)月，廣州將迎來106萬(wàn)平方米的新增高標(biāo)倉(cāng)供應(yīng)，使全年新增供應(yīng)達(dá)113萬(wàn)平米，比去年增長(zhǎng)近4倍。這一波供應(yīng)高峰，將推動(dòng)廣州倉(cāng)儲(chǔ)物流設(shè)施空置率的上升。但得益于這些項(xiàng)目大多位于理想的區(qū)位，如白云、黃埔、南沙等缺少可租面積的地區(qū)，因此需求面較為樂觀。與此同時(shí)，上半年吸納量與去年同比上升逾一倍，顯示出消費(fèi)和進(jìn)出口的增長(zhǎng)勢(shì)頭強(qiáng)勁，預(yù)計(jì)下半年需求仍保持活躍，有助于消化新增供應(yīng)，支撐全市租金保持穩(wěn)定。”
廣州本季度錄得兩單大宗成交，標(biāo)的分別是位于珠江新城的購(gòu)物中心——太陽(yáng)新天地，以及位于天河北路的天河雅樂軒酒店，交易總金額為41.6億元人民幣，同比增長(zhǎng)47%。而上半年總交易金額為50.9億元人民幣，與2020年同期相比，減少6.7%。
太陽(yáng)新天地曾于2019年以轉(zhuǎn)讓債權(quán)的方式公開出讓，并最終被某資產(chǎn)管理公司以18.08億元的價(jià)格摘得。經(jīng)過債權(quán)債務(wù)的整理，該商場(chǎng)再于本季以32億元的價(jià)格出售給領(lǐng)展。這是領(lǐng)展繼2017年以40.65億元收購(gòu)荔灣區(qū)西城都薈以后，在廣州收購(gòu)的第二個(gè)購(gòu)物中心，也是領(lǐng)展在華南收購(gòu)的第三個(gè)購(gòu)物中心。根據(jù)領(lǐng)展披露的信息，太陽(yáng)新天地零售面積超過9萬(wàn)平方米，目前空置率接近30%，未來還有較大的租戶調(diào)改空間。在此之前，廣州上一宗帶現(xiàn)金流的大型商場(chǎng)整售已經(jīng)可以追溯回2017年。
今年上半年，廣州區(qū)域內(nèi)整體可售辦公物業(yè)的供應(yīng)持續(xù)增加，主要位于琶洲、金融城和魚珠。雖然區(qū)位相對(duì)更核心的商務(wù)區(qū)，如珠江新城CBD和琶洲的新項(xiàng)目，普遍受到市場(chǎng)的關(guān)注度更高，但以自用為目的的買家對(duì)金融城和魚珠等新興商務(wù)區(qū)的接受度，表現(xiàn)得更為突出。辦公購(gòu)置需求支撐著辦公物業(yè)價(jià)格，季內(nèi)保持平穩(wěn)。展望未來半年，寫字樓銷售市場(chǎng)持續(xù)的供需兩旺態(tài)勢(shì)將帶來成交的增長(zhǎng)。
CBRE廣州投資及資本市場(chǎng)部高級(jí)經(jīng)理宋濤表示：“上半年廣州大宗投資成交，體現(xiàn)了投資者在后疫情時(shí)代，對(duì)于大灣區(qū)區(qū)域發(fā)展的信心。第二季度的兩宗成交，均位于廣州的核心商務(wù)區(qū)域。而成交的物業(yè)類型——商場(chǎng)和酒店均在疫情中一定程度的受創(chuàng)，但買方作為相關(guān)行業(yè)的資深運(yùn)營(yíng)商，仍然愿意在此加大投資力度，表明了他們對(duì)于這個(gè)城市，以及這個(gè)國(guó)內(nèi)最重要的城市群未來發(fā)展的信心。事實(shí)上，這也是我們目前接觸的投資者投資廣州的重要原因之一�！�
來源：CBRE世邦魏理仕
編輯：wangdc
