仲量聯(lián)行華南區(qū)董事總經(jīng)理吳仲豪表示：“2021年第一季度廣州甲級辦公樓租賃需求加速恢復增長，市場租賃活躍度已經(jīng)達到甚至超過疫情前水平，凈吸納量較去年同期呈現(xiàn)強勁復蘇，尤其是廣州數(shù)字經(jīng)濟的加速發(fā)展使得企業(yè)對辦公空間的需求增加。廣州甲級辦公樓市場預計在2021年迎來供應高峰，整體租賃需求在未來幾個季度仍將保持相當?shù)幕钴S度，并且會誕生更多總部地標。”
甲級辦公樓
2021年第一季度，廣州經(jīng)濟延續(xù)去年下半年以來的恢復勢頭，新產(chǎn)品、新模式和新業(yè)態(tài)發(fā)展勢頭強勁，是全市經(jīng)濟增長的重要支撐。加上疫情恢復期間社會流動性合理充裕，貨幣信貸和社會融資規(guī)模合理增長，這都為企業(yè)業(yè)務擴張奠定了良好基礎(chǔ)。在此背景下，本季度廣州甲級辦公樓租賃需求加速恢復增長，不少在去年下半年業(yè)績增長較快的企業(yè)不再觀望，選擇在一季度進行擴租或搬遷，市場租賃活躍度已經(jīng)達到甚至超過疫情前水平。市場上涌現(xiàn)出不少大面積成交，并錄得幾筆上萬平方米的辦公室租賃成交，且整體成交速度加快，不少租戶快速鎖定心儀辦公場所。
在 “雙循環(huán)”新發(fā)展格局中，數(shù)字賦能高質(zhì)量發(fā)展成為當下的主旋律。廣州近來積極發(fā)力數(shù)字經(jīng)濟新賽道，傳統(tǒng)優(yōu)勢行業(yè)在疫情后加快數(shù)字化轉(zhuǎn)型。例如部分本土零售企業(yè)加速其線上零售平臺的打造，營收及利潤均超預期，這使得其對辦公空間的需求增加。其他數(shù)字經(jīng)濟企業(yè)，如互聯(lián)網(wǎng)平臺及車聯(lián)網(wǎng)企業(yè)等，也看好廣州在科技創(chuàng)新方面的潛力。他們紛紛對琶洲片區(qū)的甲級辦公樓表現(xiàn)出濃厚興趣，積極尋求辦公室擴張與升級的機會。
此外，一些金融類及專業(yè)服務類公司抓住目前租金相對低位的機會，在本季度鎖定租約，尤其是對珠江新城的高品質(zhì)辦公樓有需求的租戶表現(xiàn)更為積極。受以上租賃需求支撐，本季度全市甲級辦公樓凈吸納量達到11萬平方米，較去年同期的負凈吸納量呈現(xiàn)強勁復蘇。
本季度迎來兩個新項目入市，分別是琶洲的銘豐大廈與天河北的廣州環(huán)貿(mào)中心，這兩個項目為廣州甲級辦公樓市場帶來約20萬平方米新增供應。在租賃需求快速恢復的背景下，本季度大部分辦公樓入駐率得以提升。珠江新城片區(qū)憑借其核心區(qū)位，空置率下降最為明顯。全市層面而言，由于兩個新項目仍有大量面積待出租，全市整體空置率環(huán)比上升0.9個百分點至11.0％。
全市整體租金水平相比上季度基本保持平穩(wěn)，環(huán)比微升0.2%。但片區(qū)間租金表現(xiàn)呈現(xiàn)分化，珠江新城得益于承租能力強的金融類及專業(yè)服務類大型企業(yè)的需求支撐，租金實現(xiàn)小幅上漲。但對于天河北片區(qū)而言，新項目的入市加劇了片區(qū)內(nèi)辦公樓之間的競爭，業(yè)主議價能力降低導致天河北片區(qū)租金環(huán)比下降明顯。
市場展望
仲量聯(lián)行預計今年廣州經(jīng)濟將實現(xiàn)較快速增長，多個行業(yè)運行穩(wěn)中有升。雖然本季度出現(xiàn)的大面積辦公需求集中爆發(fā)的情況未必能夠延續(xù)，但廣州辦公樓市場的整體租賃需求在未來幾個季度仍將保持相當?shù)幕钴S度。
具體而言，以下幾個積極因素將繼續(xù)刺激廣州辦公樓需求。今年是“十四五”的開局之年，廣州計劃在“十四五”期間建設(shè)數(shù)字經(jīng)濟引領(lǐng)型城市。將人工智能與數(shù)字經(jīng)濟作為戰(zhàn)略引擎工程，推進數(shù)字產(chǎn)業(yè)化和產(chǎn)業(yè)數(shù)字化，培育數(shù)字化轉(zhuǎn)型標桿企業(yè)，壯大數(shù)字產(chǎn)業(yè)集群。預計未來數(shù)字經(jīng)濟企業(yè)將迎來高速發(fā)展，繼續(xù)帶動市場需求。加之日前廣州印發(fā)《廣州市關(guān)于推進共建粵港澳大灣區(qū)國際金融樞紐實施意見》，廣州首提建設(shè)五個“金融中心”。仲量聯(lián)行華南區(qū)研究部總監(jiān)曾麗預計，在未來會有更多金融機構(gòu)進駐廣州，在推動與港澳金融互聯(lián)互通、加大金融支持大灣區(qū)發(fā)展方面實現(xiàn)突破。
供應方面，仲量聯(lián)行華南區(qū)商業(yè)地產(chǎn)部總監(jiān)馬煒圖預計廣州未來將會有更多總部地標誕生，金融企業(yè)廣東恒建投資控股有限公司及澳門青創(chuàng)國際集團有限公司分別于本季度拿下魚珠片區(qū)兩塊商地，索菲亞家居也在琶洲片區(qū)拿地建設(shè)索菲亞全球發(fā)展中心大廈。廣州”一核兩極三港多點“的產(chǎn)業(yè)格局將會更加明晰，各區(qū)域?qū)崿F(xiàn)多中心、組團式發(fā)展。
廣州甲級辦公樓市場預計在2021年迎來供應高峰，全年新增面積近120萬平方米。其中，琶洲片區(qū)將迎來多個項目入市，雖然需求不斷升溫，馬煒圖預計短期內(nèi)，辦公樓項目的集中供應仍將一定程度拉高片區(qū)空置率水平。對于未能在預租階段取得良好進展的業(yè)主們，未來在租金要價上也會存在一定壓力。但對于全市而言，珠江新城片區(qū)預計仍將受到大量租戶的追捧，片區(qū)內(nèi)旺盛的租賃需求及有限的市場供應將支撐整體租金保持穩(wěn)中向好的態(tài)勢。
來源：仲量聯(lián)行
編輯：wangdc
