戴德梁行發(fā)布2021年第一季度深圳寫(xiě)字樓及零售市場(chǎng)研究報(bào)告顯示：一季度全市甲級(jí)寫(xiě)字樓吸納量達(dá)9.32萬(wàn)平方米，是2018年以來(lái)同期最高值；集中供應(yīng)下階段性高空置局面不可避免，深圳甲級(jí)寫(xiě)字樓租金年內(nèi)仍將小幅下行；優(yōu)質(zhì)購(gòu)物中心最優(yōu)層平均租金較去年末增加3.8%，空置率微降至6.1%；商業(yè)亮點(diǎn)頻現(xiàn)，國(guó)際消費(fèi)中心城市的定位逐步落地。
深圳甲級(jí)寫(xiě)字樓吸納量達(dá)2018年以來(lái)同期最高值
一季度，深圳甲級(jí)寫(xiě)字樓新增供應(yīng)量16.48萬(wàn)平方米，全市甲級(jí)寫(xiě)字樓總存量上升至645.1萬(wàn)平方米。延續(xù)上一年的走勢(shì)，企業(yè)尋租活動(dòng)不斷，寫(xiě)字樓市場(chǎng)仍然保持一定的活躍度，一季度全市甲級(jí)寫(xiě)字樓吸納量達(dá)9.32萬(wàn)平方米，是2018年以來(lái)同期最高值，空置率微升0.47個(gè)百分點(diǎn)至25.54%。與此同時(shí)，全市平均租金小幅下滑0.9%至209.57元/平方米/月。供應(yīng)壓力下，市場(chǎng)指標(biāo)仍總體趨穩(wěn)。
分片區(qū)來(lái)看，新增供應(yīng)集中于南山區(qū)，帶動(dòng)其吸納量維持高水平，達(dá)到9.23萬(wàn)平方米，但在供應(yīng)放量的背景下，其空置率仍提升0.63個(gè)百分點(diǎn)至34.42%，租金則下降1.1%至191.53元/平方米/月。福田和羅湖區(qū)首季吸納表現(xiàn)不佳，整體租金延續(xù)穩(wěn)中略有下調(diào)的走勢(shì)，但其中的優(yōu)質(zhì)標(biāo)桿性項(xiàng)目在空置面積逐漸減少的情況下，業(yè)主心態(tài)已然轉(zhuǎn)變，適度調(diào)高租金報(bào)價(jià)的趨勢(shì)逐漸顯現(xiàn)。
科技類(lèi)企業(yè)仍是深圳寫(xiě)字樓市場(chǎng)最為重要的需求來(lái)源，尤其是龍頭企業(yè)，擴(kuò)租動(dòng)作不斷，如騰訊關(guān)聯(lián)企業(yè)在科興科學(xué)園的大面積擴(kuò)租。而知名企業(yè)的搬遷行為也會(huì)吸引一系列上下游關(guān)聯(lián)企業(yè)進(jìn)行搬遷以重新匯聚于周邊，如榮耀手機(jī)搬遷至新一代產(chǎn)業(yè)園后，關(guān)聯(lián)企業(yè)在福田區(qū)辦公市場(chǎng)尋租活動(dòng)增多。同時(shí)，傳統(tǒng)金融業(yè)的擴(kuò)張步伐亦不斷，在尋求品質(zhì)更高的辦公環(huán)境或擴(kuò)充辦公空間方面表現(xiàn)積極。另一方面，不少外地企業(yè)對(duì)深圳市場(chǎng)保持較高的關(guān)注度，包括實(shí)業(yè)類(lèi)、專(zhuān)業(yè)服務(wù)業(yè)等，布局前海等發(fā)展定位高、供應(yīng)量充足的區(qū)域成為首選。而政府所給予的扶持政策也是吸引企業(yè)進(jìn)駐的重要影響因素。
集中供應(yīng)下階段性高空置局面不可避免，深圳甲級(jí)寫(xiě)字樓租金年內(nèi)仍將小幅下行。二季度，根據(jù)項(xiàng)目建設(shè)進(jìn)度，預(yù)計(jì)深圳可入伙的甲級(jí)寫(xiě)字樓體量約41萬(wàn)平方米。戴德梁行研究院副院長(zhǎng)、華南區(qū)研究部董事張曉端指出，隨著企業(yè)新的尋租計(jì)劃的落實(shí)，預(yù)計(jì)租賃市場(chǎng)活躍度仍將保持，租金降幅料將維持在較低水平。標(biāo)桿項(xiàng)目隨著去化壓力的緩解，租金有望回調(diào)。而在供應(yīng)集中的新興商務(wù)區(qū)，新項(xiàng)目難以實(shí)現(xiàn)較高的租金水平，進(jìn)而對(duì)全市平均租金帶來(lái)影響。作為先行示范區(qū)，深圳的發(fā)展被各界持續(xù)看好，無(wú)論是本地企業(yè)的快速成長(zhǎng)還是外地企業(yè)的積極進(jìn)駐，都為寫(xiě)字樓需求帶來(lái)支撐，雖然中短期內(nèi)供應(yīng)放量為市場(chǎng)帶來(lái)壓力，但長(zhǎng)期來(lái)看前景仍然值得期待。
優(yōu)質(zhì)購(gòu)物中心空置率微降至6.1%
一季度，深圳優(yōu)質(zhì)購(gòu)物中心存量維持在509萬(wàn)平方米，延續(xù)了春節(jié)期間少有商場(chǎng)入市的季節(jié)性特征。
在“留深過(guò)年”的倡議下，深圳春節(jié)“空城”局面大大改觀(guān)，根據(jù)深圳市商務(wù)局對(duì)18家購(gòu)物中心的合計(jì)統(tǒng)計(jì)，2021年同比2019年春節(jié)期間7天客流增長(zhǎng)59%，銷(xiāo)售額激增104.7%。消費(fèi)熱情高漲帶動(dòng)深圳優(yōu)質(zhì)購(gòu)物中心最優(yōu)層平均租金連續(xù)兩個(gè)季度回升至每月每平方米849.29元，較去年末增加3.8%。全市優(yōu)質(zhì)購(gòu)物中心空置率較去年末微降0.8個(gè)百分點(diǎn)至6.1%。
隨著社交方式多元化，由共同興趣衍生的運(yùn)動(dòng)類(lèi)社交快速發(fā)展�？紤]到購(gòu)物中心的集中人流能夠令品牌擴(kuò)大受眾，同時(shí)便于打造標(biāo)桿項(xiàng)目，而其配套也更能滿(mǎn)足用戶(hù)一站式消費(fèi)的服務(wù)需求，本季度，新體育、新競(jìng)技類(lèi)商家尋租需求活躍，以室內(nèi)攀巖、電競(jìng)、VR體育以及兒童卡丁車(chē)為主要代表。
Inditex集團(tuán)調(diào)整策略縮減旗下部分品牌在中國(guó)的實(shí)體店，受此影響，Bershka、Pull&Bear、Stradivarius關(guān)閉了位于深圳的門(mén)店。相比之下，愛(ài)馬仕、Christian Louboutin等高端國(guó)際品牌在國(guó)內(nèi)進(jìn)一步擴(kuò)張，已選址深圳灣萬(wàn)象城。另一方面，本土美妝護(hù)膚品牌仍處于發(fā)展上行階段，國(guó)貨林清軒從線(xiàn)上走到線(xiàn)下，深圳首店于中航城天虹購(gòu)物中心開(kāi)業(yè)；美妝集合店勢(shì)頭不減，WOW COLOUR再獲5億元融資，而此前積極布點(diǎn)的韓系平價(jià)美妝零售店壓力加大，撤店情況屢有發(fā)生。人氣網(wǎng)紅餐廳向新興商圈擴(kuò)張，如POKI POKI選址壹方城，姜虎東白丁烤肉落子萬(wàn)科廣場(chǎng)。環(huán)比上季度，寶安及龍崗的平均租金分別上漲7.4%、6.7%，領(lǐng)先全市平均租金漲幅約3個(gè)百分點(diǎn)。值得注意的是，新興區(qū)域內(nèi)部分典型項(xiàng)目的最優(yōu)層平均租金已超越核心區(qū)的部分成熟項(xiàng)目。
國(guó)際消費(fèi)中心城市的定位逐步落地
結(jié)合深圳在建項(xiàng)目的入市計(jì)劃，年內(nèi)優(yōu)質(zhì)購(gòu)物中心的供應(yīng)量有望達(dá)到81.5萬(wàn)平方米，其中位于龍崗的全國(guó)首個(gè)第四代萬(wàn)達(dá)廣場(chǎng)計(jì)劃于年中開(kāi)業(yè)，通過(guò)盤(pán)活存量資產(chǎn)，此項(xiàng)目預(yù)計(jì)將再次煥發(fā)區(qū)域的商業(yè)活力。從入駐全市的亮眼品牌動(dòng)態(tài)來(lái)看，超級(jí)文和友即將開(kāi)業(yè)、蔦屋書(shū)店華南首店、鐘書(shū)閣等當(dāng)下熱門(mén)品牌均已官宣入深。張曉端分析，深圳的市場(chǎng)前景對(duì)優(yōu)質(zhì)品牌的強(qiáng)吸附能力顯而易見(jiàn)，同時(shí)在激烈的競(jìng)爭(zhēng)下，運(yùn)營(yíng)商對(duì)非傳統(tǒng)業(yè)態(tài)也更加開(kāi)放。另外，在鼓勵(lì)“內(nèi)循環(huán)”及“雙循環(huán)”的發(fā)展戰(zhàn)略下，前海、羅湖均積極打造免稅購(gòu)物中心，深圳國(guó)際消費(fèi)中心城市的定位正逐步實(shí)施落地。
來(lái)源：戴德梁行
編輯：wangdc
