2021年第一季度，杭州科技新媒體企業(yè)新增需求再次強勢領(lǐng)跑優(yōu)質(zhì)辦公樓市場。在新增供應(yīng)入市背景下，整體市場入駐率小幅上升，租金環(huán)比漲幅出現(xiàn)七個季度以來首次回正。優(yōu)質(zhì)零售物業(yè)市場方面，2021年一季度錄得一個更新改造項目入市；餐飲維持需求主力地位，時尚服飾持續(xù)洗牌，運動國潮及小零售集合店受年輕群體追捧。
仲量聯(lián)行杭州、南京、武漢分公司總經(jīng)理辛毅表示：“十四五”時期是“亞運會、大都市、現(xiàn)代化”的重要窗口期，杭州“十四五”規(guī)劃提出高水平打造“數(shù)智杭州·宜居天堂”的遠(yuǎn)景目標(biāo)。由此看來，數(shù)字變革、創(chuàng)新驅(qū)動將成為未來杭州經(jīng)濟(jì)增速的著力點�！�
優(yōu)質(zhì)辦公樓
2021年一季度全市甲級辦公樓市場錄得凈吸納量近6萬平方米，較疫情前2019年同期增長近133%，其中未來科技城需求強勁。除新入市項目外，存量項目帶來近3萬方新增租賃量。與此同時，乙級辦公樓吸納量環(huán)比增幅近2萬方，基本回正，擺脫疫情期間退租潮陰影，成交數(shù)據(jù)較往年預(yù)期更為樂觀。行業(yè)細(xì)分來看，頭部科技新媒體企業(yè)持續(xù)迅猛擴租，以46%的絕對優(yōu)勢占據(jù)交易榜首，黃龍及武林板塊均錄得過千萬新增租賃交易, 未來科技城交易面積過萬。金融服務(wù)業(yè)成交占比18%，其中基金證券類細(xì)分占比超40%，企業(yè)上市及居民投資需求熱度持續(xù)帶動銀行、證券營業(yè)網(wǎng)點及辦公面積擴張。雖季度交易總額持續(xù)上升，行業(yè)需求馬太效應(yīng)略顯：傳統(tǒng)支柱型行業(yè)擴張趨勢平緩，一季度錄得地產(chǎn)建筑、專業(yè)服務(wù)及貿(mào)易零售占比分別為11%、7%及7%。
一季度僅一個甲級辦公樓入市,體量約6.4萬平方米，甲級辦公樓市場空置率錄得22.0%，環(huán)比下降0.4個百分點。得益于黃龍萬科三期E/F座優(yōu)異的入市出租率，一季度杭州甲級辦公樓凈吸納量維持在5.7萬方，較2019年同期增長133%。乙級辦公樓市場由于無新增項目入市，空置率維持在14.7%。整體來看，杭州優(yōu)質(zhì)辦公樓市場整體空置率達(dá)到18.0%，較2020年同比小幅上調(diào)0.1個百分點。
今年第一季度，杭州甲級辦公樓市場租金繼七個季度下行后首回正，環(huán)比上升0.3%，凈有效租金錄得4.4元每平方米每天。乙級辦公樓凈有效租金報3.8元每平方米每天。基于入駐企業(yè)經(jīng)營情況日趨穩(wěn)定，頭部優(yōu)質(zhì)甲級樓宇入駐率維持高位，部分業(yè)主傾向于小幅提高租金報價，以擇選更優(yōu)質(zhì)企業(yè)入駐，各項優(yōu)惠及渠道政策稍有收緊。大宗交易及土拍方面，科技新媒體頭部企業(yè)仍保持問詢熱度，多家企業(yè)看好杭州長期發(fā)展?jié)摿百Y產(chǎn)購置性價比，中短期內(nèi)保持拿地購樓意向，預(yù)計未來總部擴張及投資孵化需求將有望落地未來科技城及濱江等熱點區(qū)域。
2021年優(yōu)質(zhì)辦公樓市場展望：受工程進(jìn)度不確定性影響，未來三季度預(yù)計將有8個優(yōu)質(zhì)辦公樓項目共計約56萬平方米體量入市，超五成落在錢江新城及錢江世紀(jì)城板塊，中國人壽及萬象世界中心項目均將帶來超15萬方辦公體量。未來四年，甲級辦公樓年均新增供應(yīng)體量將在30萬平方米左右，預(yù)計去化壓力平穩(wěn)，帶動空置率緩慢推升，租金承壓上行。仲量聯(lián)行杭州商業(yè)地產(chǎn)部總監(jiān)尤培榮表示：“基于杭州在科技新媒體、生物醫(yī)藥等戰(zhàn)略新興產(chǎn)業(yè)的穩(wěn)健布局，我們對辦公租賃市場中長期動能持續(xù)保持樂觀預(yù)期。”
零售物業(yè)
一季度餐飲持續(xù)維持新增需求主力位，零售集合店、潮流國貨受Z世代熱捧。細(xì)分來看，一季度餐飲類商鋪新開及圍擋占總開業(yè)圍擋店鋪比例高達(dá)41%，其中特色火鍋燉物占細(xì)分市場主流；港式茶餐廳布局穩(wěn)定，華心糖水鋪、蔡瀾港式點心首入杭州; 集合店新增需求持續(xù)爆發(fā)，國貨美妝集合店H.E.A.T、完美日記二代開出杭州首店，飾品集合店BA飾物局、ME+開出全國首店。受新疆棉事件影響，GUUKA、UNIFREE、RE’VAN等小眾新國貨潮牌首店受Z時代熱捧或?qū)⒂瓉戆l(fā)展新機遇。同時，體驗業(yè)態(tài)需求回暖，來福士、黃龍萬科K Lab、工聯(lián)CC、濱江天街等多商圈積極引入沉浸式密室業(yè)態(tài)，填補大面積空位同時引流，打開社交新方式。
本季度僅一個改造更新零售項目入市，存量項目新增需求疲軟，凈吸納量再次轉(zhuǎn)負(fù)。湖濱改造升級項目國博88元旦開業(yè)，吸引美妝潮牌集合店與in77街區(qū)錯位發(fā)展，開業(yè)簽約率達(dá)85%以上。截至一季度末，全市優(yōu)質(zhì)零售市場空置率上升至9.0%，環(huán)比漲幅0.2個百分點，創(chuàng)近年新高。一季度錄得全市存量優(yōu)質(zhì)零售物業(yè)項目簽約圍擋店鋪約1.3萬平方米，環(huán)比下降超兩成；次新入市項目招商狀態(tài)緩不濟(jì)急，主力及零售鋪位持續(xù)空缺；同時，受一眾國際快時尚品牌疫情后經(jīng)營低迷及本地服飾承租力下降導(dǎo)致的退租打擊影響，一季度服飾類退租占比近三成。
受吸納低迷及線上零售擠壓影響，整體市場租金增長趨勢連續(xù)四季度呈負(fù)，同比下行1.7%。全市優(yōu)質(zhì)零售物業(yè)首層凈有效租金錄得20.3元每平方米每天，環(huán)比下跌0.2個百分點。核心區(qū)位零售商業(yè)抗風(fēng)險價值持續(xù)凸顯，租金緩漲0.1個百分點，達(dá)31.4元每平方米每天。
2021年零售物業(yè)市場展望：今年預(yù)計將有6個優(yōu)質(zhì)零售項目合計超60萬平方米入市，短期入駐率預(yù)測持續(xù)承壓。從中長期來看，未來三年年均新增入市零售體量將維持在25萬方左右，主要分布在濱江、城西、城北新興商圈。在‘消費3.0時代’的背景下，消費端對產(chǎn)品及其附加價值提出更高需求；線下零售商只有及時把控對未來消費場景、新消費觸點的持續(xù)更新打造，才能在多元化的零售競爭中爭得一席。
來源：仲量聯(lián)行
編輯：wangdc
