日前，戴德梁行產(chǎn)業(yè)地產(chǎn)部發(fā)布《2020武漢物流地產(chǎn)市場(chǎng)回顧》，對(duì)武漢物流地產(chǎn)市場(chǎng)現(xiàn)狀及趨勢(shì)進(jìn)行了深度解讀。報(bào)告認(rèn)為，《武漢市“十四五”發(fā)展規(guī)劃》明確提出，將武漢打造 “國(guó)家商貿(mào)物流中心”，構(gòu)建高效率的城市配送體系。這對(duì)于物流地產(chǎn)及倉(cāng)儲(chǔ)行業(yè)而言乃重大利好，行業(yè)的戰(zhàn)略地位將進(jìn)一步提升。
大量新增供應(yīng)將持續(xù)入市
據(jù)統(tǒng)計(jì)，截至2020年底，大武漢市場(chǎng)（含葛店、孝感）高標(biāo)庫(kù)存量達(dá)335萬(wàn)㎡。全年新建項(xiàng)目達(dá)42萬(wàn)㎡，增長(zhǎng)主要集中于江夏、蔡甸及東西湖板塊。
▲市場(chǎng)存量及未來(lái)供應(yīng)——Q4 2020
據(jù)不完全統(tǒng)計(jì)，預(yù)計(jì)2021年內(nèi)將有近100萬(wàn)㎡的新增供應(yīng)，主要集中于東西湖、蔡甸和江夏板塊，另青山、孝感等區(qū)域亦有一定量的供應(yīng)。未來(lái)武漢市場(chǎng)的供應(yīng)預(yù)計(jì)將呈分化態(tài)勢(shì)，馬太效應(yīng)初顯。投資者更傾向于將資源聚焦于成熟板塊，弱勢(shì)板塊的整體供應(yīng)量將趨于穩(wěn)定。
市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)日趨激烈 電商自建或改變市場(chǎng)格局
近兩年武漢物流市場(chǎng)增長(zhǎng)趨勢(shì)明顯，以普洛斯、萬(wàn)緯、易商紅木及寶灣為代表的物流地產(chǎn)頭部企業(yè)均持續(xù)加碼武漢，四家所占市場(chǎng)份額已超半數(shù)。整體市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)延續(xù)了近年來(lái)激烈且分散的局勢(shì)，目前已有超二十家物流地產(chǎn)商布局武漢，其中民營(yíng)企業(yè)表現(xiàn)突出。工業(yè)地產(chǎn)開(kāi)發(fā)商聯(lián)東、商業(yè)地產(chǎn)龍頭紅星美凱龍等“非典型玩家”亦看好武漢市場(chǎng)進(jìn)行布局。近兩年武漢物流市場(chǎng)增長(zhǎng)趨勢(shì)明顯，以普洛斯、萬(wàn)緯、易商紅木及寶灣為代表的物流地產(chǎn)頭部企業(yè)均持續(xù)加碼武漢，四家所占市場(chǎng)份額已超半數(shù)。
▲物流地產(chǎn)運(yùn)營(yíng)商市場(chǎng)份額——Q4 2020
電商自建庫(kù)雖未納入本次統(tǒng)計(jì)，但其規(guī)模不可小覷，以京東、菜鳥(niǎo)、蘇寧、唯品會(huì)等為首的電商龍頭企業(yè)已在武漢周邊布局超150萬(wàn)㎡的自建庫(kù)。
近年來(lái)，武漢市工業(yè)及物流用地的整體供應(yīng)量仍維持在低位。盡管受疫情的影響，但投資者普遍對(duì)大武漢區(qū)域的物流地產(chǎn)價(jià)值持積極、認(rèn)可態(tài)度。受供需關(guān)系的影響，二手項(xiàng)目交易較為活躍。
租金或面臨下行壓力 空置率窄幅波動(dòng)
截至2020年底，武漢市區(qū)域高標(biāo)庫(kù)平均租金為26.2元/㎡/月，較2019年小幅上升。東西湖區(qū)租金水平仍領(lǐng)跑全市，受部分偏遠(yuǎn)項(xiàng)目（新溝板塊）低價(jià)入市影響，平均租金略有下降；上半年受疫情影響，部分項(xiàng)目租金有所波動(dòng)。但下半年電商等需求快速增長(zhǎng)，東西湖、江夏等熱點(diǎn)區(qū)域去化較快，租金整體呈回暖態(tài)勢(shì)；考慮到2021年百萬(wàn)平米的新增供應(yīng)，租金或?qū)⒚媾R一定的下行壓力。
▲武漢物流地產(chǎn)租金水平——Q4 2020
另一方面，截止2020年底武漢市整體空置率約為20%，部分區(qū)域受新項(xiàng)目入市影響，空置率略有上浮，重點(diǎn)區(qū)域中，東西湖仍然是武漢市供需最為緊張的地區(qū)，同時(shí)江夏區(qū)在下半年去化速度加快，表現(xiàn)亮眼，整體空置率保持在較低水平。
▲武漢物流地產(chǎn)空置率水平——Q4 2020
后疫情時(shí)代市場(chǎng)需求多元化趨勢(shì)加速
生鮮電商和社區(qū)團(tuán)購(gòu)
受新冠肺炎疫情影響，2020年初生鮮電商和社區(qū)團(tuán)購(gòu)類企業(yè)如美團(tuán)優(yōu)選、十薈團(tuán)、食享會(huì)等在武漢地區(qū)迎來(lái)爆發(fā)式增長(zhǎng)。后疫情時(shí)代，城市配送體系迎來(lái)新一輪升級(jí)，該類企業(yè)目前仍呈持續(xù)擴(kuò)張態(tài)勢(shì)，但同時(shí)也存在不確定性。
▲部分社區(qū)電商企業(yè)分布
冷鏈物流
處于行業(yè)風(fēng)口的冷鏈物流，疫情期間大放異彩，熱度不減。截至2020年9月，武漢市冷庫(kù)面積約為28.7萬(wàn)㎡。但對(duì)比華東等成熟市場(chǎng)，武漢市冷鏈物流發(fā)展仍面臨諸多問(wèn)題，新建項(xiàng)目仍具備較大想象空間。
戴德梁行武漢產(chǎn)業(yè)地產(chǎn)部主管及董事蔣國(guó)俊表示，2020年武漢物流地產(chǎn)市場(chǎng)在新冠疫情過(guò)后迅速回暖，冷鮮電商和社區(qū)團(tuán)購(gòu)的快速擴(kuò)張極大地拉動(dòng)了市場(chǎng)對(duì)物流倉(cāng)儲(chǔ)的需求。市場(chǎng)需求端呈現(xiàn)細(xì)分和多元化趨勢(shì)，這將進(jìn)一步推動(dòng)傳統(tǒng)物流模式的升級(jí)和演變。
物流倉(cāng)儲(chǔ)作為公共服務(wù)屬性較強(qiáng)的產(chǎn)業(yè)基礎(chǔ)設(shè)施，具有良好的抗風(fēng)險(xiǎn)能力，從而備受投資者的青睞。武漢作為中部新一線城市的代表，在打造 “國(guó)家商貿(mào)物流中心”的政策紅利下，我們有理由相信武漢物流地產(chǎn)行業(yè)將迎來(lái)新一輪的發(fā)展機(jī)遇。
來(lái)源：戴德梁行產(chǎn)業(yè)地產(chǎn)
編輯：wangdc
