根據(jù)中國房地產(chǎn)指數(shù)系統(tǒng)商鋪租金指數(shù)對全國重點城市主要商業(yè)街和典型購物中心商鋪租賃樣本的調(diào)查數(shù)據(jù)，2020年中國主要商業(yè)街商鋪和重點商圈（購物中心）商鋪租金水平整體下跌，下半年跌幅較上半年收窄。其中，由全國重點城市100條商業(yè)街商鋪為樣本標的，構(gòu)成的百大商業(yè)街（百街）商鋪平均租金為24.96元/平方米·天，環(huán)比下跌0.52%；由100個典型購物中心商鋪為樣本標的，構(gòu)成的百大購物中心（百MALL）商鋪平均租金為26.76元/平方米·天，環(huán)比下跌0.25%。
受疫情沖擊，今年商鋪普遍出現(xiàn)經(jīng)營困難，不少商鋪出現(xiàn)退租現(xiàn)象，導致本期樣本整體周轉(zhuǎn)率和空置率提高。同時不少商業(yè)街和商圈購物中心業(yè)主也利用這一時期進行業(yè)態(tài)調(diào)整，并給予商戶免租優(yōu)惠，樣本商業(yè)街和商圈有近半數(shù)商鋪獲得免租期。
從漲跌個數(shù)來看，在樣本商業(yè)街中，租金環(huán)比上漲的商業(yè)街占33.3%，租金環(huán)比下跌的商業(yè)街占47.0%，19.7%的商業(yè)街租金與上期持平；在樣本商圈（購物中心）中，租金環(huán)比上漲的商圈占40.0%，租金環(huán)比下跌的商圈占50.5%，9.5%的商圈（購物中心）租金與上期持平。
從市場表現(xiàn)來看，2020年，我國社會消費品零售總額實現(xiàn)39.2萬億元，同比下降3.9%，降幅較上半年收窄7.5個百分點；其中三季度與四季度分別同比增長0.9%與4.6%。2020年，我國實物商品網(wǎng)上零售額同比增長14.8%，增幅較上半年擴大0.5個百分點。整體來看，線上消費持續(xù)增長，實體經(jīng)濟穩(wěn)定恢復，盡管目前消費市場仍未完全恢復至疫情前的水平，但繼續(xù)發(fā)揮對經(jīng)濟發(fā)展的基礎性作用。整體來看，下半年商鋪租賃需求較上半年有所增長，盡管短期內(nèi)租金仍處下行通道，但預計未來將回歸平穩(wěn)。
百街商鋪租金指數(shù)變化
（1）百街商鋪租金變動情況
根據(jù)全國15個重點城市主要商業(yè)街商鋪樣本調(diào)查數(shù)據(jù)，由重點城市100條商業(yè)街商鋪為樣本標的，構(gòu)成百大商業(yè)街（百街）商鋪租金指數(shù)。2020年下半年，百街商鋪平均租金為24.96元/平方米·天，環(huán)比下跌0.52%。
分城市等級來看，2020年下半年，一線城市中租金環(huán)比上漲的商業(yè)街占30.8%，租金環(huán)比下跌的商業(yè)街占50.0%，19.2%的商業(yè)街租金與上期持平。一線城市中，北京9條商業(yè)街租金環(huán)比三漲四跌兩平，其中簋街跌幅最大，為6.81%；上海11條商業(yè)街租金環(huán)比三漲五跌三平，其中田子坊跌幅最大，為4.59%；廣州3條商業(yè)街租金環(huán)比兩漲一跌，其中北京路步行街漲幅較大，為1.20%；深圳3條商業(yè)街租金環(huán)比全部下跌，其中深圳灣步行大街跌幅最大，達4.50%。
2020年下半年，二線城市中租金環(huán)比上漲的商業(yè)街占35.0%，租金環(huán)比下跌的商業(yè)街占45.0%，20.0%的商業(yè)街租金與上期持平。二線城市中，杭州、南京、�？凇㈤L沙主要商業(yè)街租金環(huán)比上漲或持平；成都、天津、蘇州、青島主要商業(yè)街租金環(huán)比漲跌互現(xiàn)；武漢、重慶、南昌主要商業(yè)街租金環(huán)比均下跌或持平，其中武漢萬松園商業(yè)街租金環(huán)比跌幅最大，為7.24%。
�。�2）租金漲跌幅較大的商業(yè)街
圖：2020年下半年租金環(huán)比漲跌幅較大的商業(yè)街
數(shù)據(jù)來源：CREIS中指數(shù)據(jù)、Fang.com、3Fang.com
2020年下半年，在租金環(huán)比上漲的商業(yè)街中，杭州河坊街、天津濱江道商業(yè)街等10條商業(yè)街租金環(huán)比漲幅相對較大，其中杭州河坊街租金環(huán)比漲幅最大，為3.0%；天津濱江道商業(yè)街、海口中山路租金環(huán)比漲幅在2.0%-3.0%之間；成都寬窄巷子、長沙坡子街等7條商業(yè)街租金環(huán)比漲幅均在1.0%（含）-2.0%之間。在租金環(huán)比下跌的商業(yè)街中，武漢萬松園商業(yè)街、南昌勝利路步行街等10條商業(yè)街租金環(huán)比跌幅相對較大，其中武漢萬松園商業(yè)街租金環(huán)比跌幅最大，為7.24%；南昌勝利路步行街、北京簋街等5條商業(yè)街租金環(huán)比跌幅均在5.0%-7.0%（含）之間；上海田子坊、深圳深圳灣步行大街等4條商業(yè)街租金環(huán)比跌幅均在3.0%-5.0%之間。
百MALL商鋪租金指數(shù)變化
（1）百MALL商鋪租金變動情況
根據(jù)全國15個重點城市典型購物中心商鋪樣本調(diào)查數(shù)據(jù)，由重點城市100個典型購物中心商鋪為樣本標的，構(gòu)成百大購物中心（百MALL）商鋪租金指數(shù)。2020年下半年，百MALL商鋪平均租金為26.76元/平方米·天，環(huán)比下跌0.25%。
分城市等級來看，2020年下半年，一線城市中36.4%的商圈（購物中心）租金環(huán)比上漲，50.0%的商圈（購物中心）租金環(huán)比下跌，13.6%的商圈（購物中心）租金與上期持平。一線城市中，北京12個商圈租金環(huán)比六漲兩跌四平，其中朝外大街商圈租金漲幅最大，為1.55%；上海22個商圈租金環(huán)比五漲十五跌兩平，其中長壽路商圈跌幅最大，為3.50%；廣州6個商圈租金環(huán)比五漲一跌，其中市橋商圈漲幅最大，為2.95%；深圳4個商圈租金環(huán)比均下跌，其中華強商圈跌幅較大，為0.80%。
2020年下半年，二線城市中43.1%的商圈（購物中心）租金環(huán)比上漲，51.0%的商圈（購物中心）租金環(huán)比下跌，5.9%的商圈（購物中心）租金環(huán)比持平。成都、�？谥饕倘ψ饨瓠h(huán)比均上漲，天津、杭州、蘇州、青島4個城市重點商圈租金環(huán)比漲跌互現(xiàn)；南京、重慶、南昌、長沙、武漢5個城市重點商圈租金環(huán)比持平或下跌。二線城市中，長沙五一廣場商圈租金環(huán)比跌幅最大，為3.87%。
�。�2）租金漲跌幅較大的商圈
圖：2020年下半年租金環(huán)比漲跌幅較大的商圈
數(shù)據(jù)來源：CREIS中指數(shù)據(jù)、Fang.com、3Fang.com
從商圈層面看，2020年下半年，在租金環(huán)比上漲的商圈中，廣州市橋商圈、杭州吳山商圈等10個商圈租金環(huán)比漲幅相對較大，其中廣州市橋商圈租金環(huán)比漲幅最大，為2.95%；杭州吳山商圈、廣州珠江新城商圈租金環(huán)比漲幅亦分別達到2.22%、2.18%；上海川沙商圈、北京朝外大街商圈等7個商圈租金環(huán)比漲幅均在1.0%-2.0%（含）之間。在租金環(huán)比跌幅相對較大的10個商圈中，長沙五一廣場商圈、上海長壽路商圈和南昌八一商圈圈租金環(huán)比跌幅在3.0%以上；上海大寧、虹橋、曹家渡、天津鼓樓街等7個商圈租金環(huán)比跌幅在2.0%-3.0%之間。
租金運行趨勢研判
從市場表現(xiàn)看，2020年下半年，國內(nèi)消費市場呈現(xiàn)持續(xù)復蘇態(tài)勢，帶動實體商業(yè)平穩(wěn)恢復，但國內(nèi)局部疫情風險仍然存在，聚集型和接觸式消費仍有待進一步恢復，實體商業(yè)在短期內(nèi)仍面臨下行壓力。在調(diào)研走訪過程中，部分商家表示下半年店鋪客流量和經(jīng)營情況尚未完全恢復至疫情前的水平，但比上半年有所好轉(zhuǎn)，對未來一段時間消費市場保持信心；但也有少部分商家表示經(jīng)營情況并未能如期恢復，正考慮于合同期結(jié)束后退租。“互聯(lián)網(wǎng)+”時代，實體商鋪的社交功能逐漸顯現(xiàn)，網(wǎng)絡媒體和社交平臺推動“種草”、“打卡”等新型消費觀念的發(fā)展。隨著Z世代成為消費市場主力，“科技”、“顏值”、“體驗”成為消費市場的關(guān)鍵詞，部分升級類產(chǎn)品店鋪，例如家電/數(shù)碼/通訊類店鋪、美妝類店鋪以及潮玩/娛樂類店鋪客流量亦表現(xiàn)較好。此外，受國外疫情影響，出境游受限，部分奢侈品店鋪經(jīng)營情況顯著恢復。受線上消費影響，部分服裝鞋帽類店鋪表現(xiàn)平淡。
從短期供應來看，2020年下半年，疫情得到有效控制，部分暫緩開業(yè)計劃的購物中心項目集中入市，商鋪租金指數(shù)重點監(jiān)測的15個城市共有100余個購物中心項目開業(yè)；2020年全年15個城市新開而已購物中心建筑面積約為1000萬平方米，同比下降近四成。從長期供應來看，2020年，商鋪租金指數(shù)重點監(jiān)測的15個城市商辦用地成交規(guī)劃建筑面積共計4760.5萬平方米，同比增長29.7%。其中一線城市成交面積為1375.1萬平方米，同比大幅增長87.0%；二線城市成交面積為3385.4萬平方米，同比增長15.3%。從成交占比看，一線城市商辦用地成交面積占15城比例由2019年的20.0%上升至28.9%，二線城市占比由去年同期的80.0%下降至71.1%。
需求方面，2020年8月起，社會消費品零售總額月度同比增幅由負轉(zhuǎn)正，居民消費逐漸恢復。2020年，新冠肺炎疫情給國內(nèi)消費市場帶來沖擊，但是隨著國內(nèi)疫情防控和經(jīng)濟社會發(fā)展的統(tǒng)籌推進取得積極成效，消費恢復的態(tài)勢持續(xù)增強。2020年全年，我國社會消費品零售總額實現(xiàn)39.2萬億元，同比下降3.9%，降幅較上半年收窄7.5個百分點；從12月單月情況來看，我國實現(xiàn)社會消費品零售總額40566億元，同比增長4.6%，連續(xù)五個月同比正增長。從15類限額以上單位商品零售額來看，2020年全年，飲料類、通訊器材類商品零售額同比增長均超過10%；糧油及食品類、化妝品類、中西藥品類、日用品類、文化辦公用品類、煙酒類商品零售額同比亦呈正增長態(tài)勢。石油及制品、家具等7類商品零售額同比下降，但降幅較上半年均有所收窄，其中金銀珠寶類、汽車類、服裝鞋帽及針紡織品類商品零售額同比降幅收窄在10個百分點以上，恢復較快。整體來看，國內(nèi)的疫情防控效果明顯，經(jīng)濟恢復帶動就業(yè)增加和居民收入增長，居民的消費信心和消費能力都有所增長。
展望未來，2020年下半年，隨著國民經(jīng)濟持續(xù)穩(wěn)定恢復，促進消費政策不斷發(fā)力，居民消費需求穩(wěn)步釋放，消費市場穩(wěn)定恢復，實體商業(yè)亦較上半有所恢復。但新冠肺炎疫情仍在全球蔓延，國內(nèi)局部地區(qū)亦存在疫情反彈壓力，商鋪租金短期內(nèi)仍處下行通道。展望“十四五”開局之年，我國將堅持擴大內(nèi)需戰(zhàn)略基點，加快培育完善內(nèi)需體系，把實施擴大內(nèi)需戰(zhàn)略同深化供給側(cè)結(jié)構(gòu)性改革有機結(jié)合起來，增強消費對經(jīng)濟發(fā)展的基礎性作用。隨著消費市場活力持續(xù)恢復，實體商業(yè)將逐漸恢復至疫情前的水平；預計未來，我國重點城市商鋪租金有望恢復平穩(wěn)運行態(tài)勢。
來源：中指研究院
編輯：wangdc
