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中指研究院:中國商鋪租金指數(shù)運行分析
http://sendpasscode.com房訊網(wǎng)2021-1-26 14:35:15
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[提要]由全國重點城市100條商業(yè)街商鋪為樣本標的,構(gòu)成的百大商業(yè)街(百街)商鋪平均租金為24.96元/平方米·天,環(huán)比下跌0.52%;由100個典型購物中心商鋪為樣本標的,構(gòu)成的百大購物中心(百MALL)商鋪平均租金為26.76元/平方米·天,環(huán)比下跌0.25%。

  根據(jù)中國房地產(chǎn)指數(shù)系統(tǒng)商鋪租金指數(shù)對全國重點城市主要商業(yè)街和典型購物中心商鋪租賃樣本的調(diào)查數(shù)據(jù),2020年中國主要商業(yè)街商鋪和重點商圈(購物中心)商鋪租金水平整體下跌,下半年跌幅較上半年收窄。其中,由全國重點城市100條商業(yè)街商鋪為樣本標的,構(gòu)成的百大商業(yè)街(百街)商鋪平均租金為24.96元/平方米·天,環(huán)比下跌0.52%;由100個典型購物中心商鋪為樣本標的,構(gòu)成的百大購物中心(百MALL)商鋪平均租金為26.76元/平方米·天,環(huán)比下跌0.25%。

  受疫情沖擊,今年商鋪普遍出現(xiàn)經(jīng)營困難,不少商鋪出現(xiàn)退租現(xiàn)象,導(dǎo)致本期樣本整體周轉(zhuǎn)率和空置率提高。同時不少商業(yè)街和商圈購物中心業(yè)主也利用這一時期進行業(yè)態(tài)調(diào)整,并給予商戶免租優(yōu)惠,樣本商業(yè)街和商圈有近半數(shù)商鋪獲得免租期。

  從漲跌個數(shù)來看,在樣本商業(yè)街中,租金環(huán)比上漲的商業(yè)街占33.3%,租金環(huán)比下跌的商業(yè)街占47.0%,19.7%的商業(yè)街租金與上期持平;在樣本商圈(購物中心)中,租金環(huán)比上漲的商圈占40.0%,租金環(huán)比下跌的商圈占50.5%,9.5%的商圈(購物中心)租金與上期持平。

  從市場表現(xiàn)來看,2020年,我國社會消費品零售總額實現(xiàn)39.2萬億元,同比下降3.9%,降幅較上半年收窄7.5個百分點;其中三季度與四季度分別同比增長0.9%與4.6%。2020年,我國實物商品網(wǎng)上零售額同比增長14.8%,增幅較上半年擴大0.5個百分點。整體來看,線上消費持續(xù)增長,實體經(jīng)濟穩(wěn)定恢復(fù),盡管目前消費市場仍未完全恢復(fù)至疫情前的水平,但繼續(xù)發(fā)揮對經(jīng)濟發(fā)展的基礎(chǔ)性作用。整體來看,下半年商鋪租賃需求較上半年有所增長,盡管短期內(nèi)租金仍處下行通道,但預(yù)計未來將回歸平穩(wěn)。

  百街商鋪租金指數(shù)變化

 。1)百街商鋪租金變動情況

  根據(jù)全國15個重點城市主要商業(yè)街商鋪樣本調(diào)查數(shù)據(jù),由重點城市100條商業(yè)街商鋪為樣本標的,構(gòu)成百大商業(yè)街(百街)商鋪租金指數(shù)。2020年下半年,百街商鋪平均租金為24.96元/平方米·天,環(huán)比下跌0.52%。

  分城市等級來看,2020年下半年,一線城市中租金環(huán)比上漲的商業(yè)街占30.8%,租金環(huán)比下跌的商業(yè)街占50.0%,19.2%的商業(yè)街租金與上期持平。一線城市中,北京9條商業(yè)街租金環(huán)比三漲四跌兩平,其中簋街跌幅最大,為6.81%;上海11條商業(yè)街租金環(huán)比三漲五跌三平,其中田子坊跌幅最大,為4.59%;廣州3條商業(yè)街租金環(huán)比兩漲一跌,其中北京路步行街漲幅較大,為1.20%;深圳3條商業(yè)街租金環(huán)比全部下跌,其中深圳灣步行大街跌幅最大,達4.50%。

  2020年下半年,二線城市中租金環(huán)比上漲的商業(yè)街占35.0%,租金環(huán)比下跌的商業(yè)街占45.0%,20.0%的商業(yè)街租金與上期持平。二線城市中,杭州、南京、?、長沙主要商業(yè)街租金環(huán)比上漲或持平;成都、天津、蘇州、青島主要商業(yè)街租金環(huán)比漲跌互現(xiàn);武漢、重慶、南昌主要商業(yè)街租金環(huán)比均下跌或持平,其中武漢萬松園商業(yè)街租金環(huán)比跌幅最大,為7.24%。

 。2)租金漲跌幅較大的商業(yè)街

圖:2020年下半年租金環(huán)比漲跌幅較大的商業(yè)街

數(shù)據(jù)來源:CREIS中指數(shù)據(jù)、Fang.com、3Fang.com

  2020年下半年,在租金環(huán)比上漲的商業(yè)街中,杭州河坊街、天津濱江道商業(yè)街等10條商業(yè)街租金環(huán)比漲幅相對較大,其中杭州河坊街租金環(huán)比漲幅最大,為3.0%;天津濱江道商業(yè)街、?谥猩铰纷饨瓠h(huán)比漲幅在2.0%-3.0%之間;成都寬窄巷子、長沙坡子街等7條商業(yè)街租金環(huán)比漲幅均在1.0%(含)-2.0%之間。在租金環(huán)比下跌的商業(yè)街中,武漢萬松園商業(yè)街、南昌勝利路步行街等10條商業(yè)街租金環(huán)比跌幅相對較大,其中武漢萬松園商業(yè)街租金環(huán)比跌幅最大,為7.24%;南昌勝利路步行街、北京簋街等5條商業(yè)街租金環(huán)比跌幅均在5.0%-7.0%(含)之間;上海田子坊、深圳深圳灣步行大街等4條商業(yè)街租金環(huán)比跌幅均在3.0%-5.0%之間。

  百MALL商鋪租金指數(shù)變化

  (1)百MALL商鋪租金變動情況

  根據(jù)全國15個重點城市典型購物中心商鋪樣本調(diào)查數(shù)據(jù),由重點城市100個典型購物中心商鋪為樣本標的,構(gòu)成百大購物中心(百MALL)商鋪租金指數(shù)。2020年下半年,百MALL商鋪平均租金為26.76元/平方米·天,環(huán)比下跌0.25%。

  分城市等級來看,2020年下半年,一線城市中36.4%的商圈(購物中心)租金環(huán)比上漲,50.0%的商圈(購物中心)租金環(huán)比下跌,13.6%的商圈(購物中心)租金與上期持平。一線城市中,北京12個商圈租金環(huán)比六漲兩跌四平,其中朝外大街商圈租金漲幅最大,為1.55%;上海22個商圈租金環(huán)比五漲十五跌兩平,其中長壽路商圈跌幅最大,為3.50%;廣州6個商圈租金環(huán)比五漲一跌,其中市橋商圈漲幅最大,為2.95%;深圳4個商圈租金環(huán)比均下跌,其中華強商圈跌幅較大,為0.80%。

  2020年下半年,二線城市中43.1%的商圈(購物中心)租金環(huán)比上漲,51.0%的商圈(購物中心)租金環(huán)比下跌,5.9%的商圈(購物中心)租金環(huán)比持平。成都、?谥饕倘ψ饨瓠h(huán)比均上漲,天津、杭州、蘇州、青島4個城市重點商圈租金環(huán)比漲跌互現(xiàn);南京、重慶、南昌、長沙、武漢5個城市重點商圈租金環(huán)比持平或下跌。二線城市中,長沙五一廣場商圈租金環(huán)比跌幅最大,為3.87%。

 。2)租金漲跌幅較大的商圈

圖:2020年下半年租金環(huán)比漲跌幅較大的商圈

數(shù)據(jù)來源:CREIS中指數(shù)據(jù)、Fang.com、3Fang.com

  從商圈層面看,2020年下半年,在租金環(huán)比上漲的商圈中,廣州市橋商圈、杭州吳山商圈等10個商圈租金環(huán)比漲幅相對較大,其中廣州市橋商圈租金環(huán)比漲幅最大,為2.95%;杭州吳山商圈、廣州珠江新城商圈租金環(huán)比漲幅亦分別達到2.22%、2.18%;上海川沙商圈、北京朝外大街商圈等7個商圈租金環(huán)比漲幅均在1.0%-2.0%(含)之間。在租金環(huán)比跌幅相對較大的10個商圈中,長沙五一廣場商圈、上海長壽路商圈和南昌八一商圈圈租金環(huán)比跌幅在3.0%以上;上海大寧、虹橋、曹家渡、天津鼓樓街等7個商圈租金環(huán)比跌幅在2.0%-3.0%之間。

  租金運行趨勢研判

  從市場表現(xiàn)看,2020年下半年,國內(nèi)消費市場呈現(xiàn)持續(xù)復(fù)蘇態(tài)勢,帶動實體商業(yè)平穩(wěn)恢復(fù),但國內(nèi)局部疫情風險仍然存在,聚集型和接觸式消費仍有待進一步恢復(fù),實體商業(yè)在短期內(nèi)仍面臨下行壓力。在調(diào)研走訪過程中,部分商家表示下半年店鋪客流量和經(jīng)營情況尚未完全恢復(fù)至疫情前的水平,但比上半年有所好轉(zhuǎn),對未來一段時間消費市場保持信心;但也有少部分商家表示經(jīng)營情況并未能如期恢復(fù),正考慮于合同期結(jié)束后退租!盎ヂ(lián)網(wǎng)+”時代,實體商鋪的社交功能逐漸顯現(xiàn),網(wǎng)絡(luò)媒體和社交平臺推動“種草”、“打卡”等新型消費觀念的發(fā)展。隨著Z世代成為消費市場主力,“科技”、“顏值”、“體驗”成為消費市場的關(guān)鍵詞,部分升級類產(chǎn)品店鋪,例如家電/數(shù)碼/通訊類店鋪、美妝類店鋪以及潮玩/娛樂類店鋪客流量亦表現(xiàn)較好。此外,受國外疫情影響,出境游受限,部分奢侈品店鋪經(jīng)營情況顯著恢復(fù)。受線上消費影響,部分服裝鞋帽類店鋪表現(xiàn)平淡。

  從短期供應(yīng)來看,2020年下半年,疫情得到有效控制,部分暫緩開業(yè)計劃的購物中心項目集中入市,商鋪租金指數(shù)重點監(jiān)測的15個城市共有100余個購物中心項目開業(yè);2020年全年15個城市新開而已購物中心建筑面積約為1000萬平方米,同比下降近四成。從長期供應(yīng)來看,2020年,商鋪租金指數(shù)重點監(jiān)測的15個城市商辦用地成交規(guī)劃建筑面積共計4760.5萬平方米,同比增長29.7%。其中一線城市成交面積為1375.1萬平方米,同比大幅增長87.0%;二線城市成交面積為3385.4萬平方米,同比增長15.3%。從成交占比看,一線城市商辦用地成交面積占15城比例由2019年的20.0%上升至28.9%,二線城市占比由去年同期的80.0%下降至71.1%。

  需求方面,2020年8月起,社會消費品零售總額月度同比增幅由負轉(zhuǎn)正,居民消費逐漸恢復(fù)。2020年,新冠肺炎疫情給國內(nèi)消費市場帶來沖擊,但是隨著國內(nèi)疫情防控和經(jīng)濟社會發(fā)展的統(tǒng)籌推進取得積極成效,消費恢復(fù)的態(tài)勢持續(xù)增強。2020年全年,我國社會消費品零售總額實現(xiàn)39.2萬億元,同比下降3.9%,降幅較上半年收窄7.5個百分點;從12月單月情況來看,我國實現(xiàn)社會消費品零售總額40566億元,同比增長4.6%,連續(xù)五個月同比正增長。從15類限額以上單位商品零售額來看,2020年全年,飲料類、通訊器材類商品零售額同比增長均超過10%;糧油及食品類、化妝品類、中西藥品類、日用品類、文化辦公用品類、煙酒類商品零售額同比亦呈正增長態(tài)勢。石油及制品、家具等7類商品零售額同比下降,但降幅較上半年均有所收窄,其中金銀珠寶類、汽車類、服裝鞋帽及針紡織品類商品零售額同比降幅收窄在10個百分點以上,恢復(fù)較快。整體來看,國內(nèi)的疫情防控效果明顯,經(jīng)濟恢復(fù)帶動就業(yè)增加和居民收入增長,居民的消費信心和消費能力都有所增長。

  展望未來,2020年下半年,隨著國民經(jīng)濟持續(xù)穩(wěn)定恢復(fù),促進消費政策不斷發(fā)力,居民消費需求穩(wěn)步釋放,消費市場穩(wěn)定恢復(fù),實體商業(yè)亦較上半有所恢復(fù)。但新冠肺炎疫情仍在全球蔓延,國內(nèi)局部地區(qū)亦存在疫情反彈壓力,商鋪租金短期內(nèi)仍處下行通道。展望“十四五”開局之年,我國將堅持擴大內(nèi)需戰(zhàn)略基點,加快培育完善內(nèi)需體系,把實施擴大內(nèi)需戰(zhàn)略同深化供給側(cè)結(jié)構(gòu)性改革有機結(jié)合起來,增強消費對經(jīng)濟發(fā)展的基礎(chǔ)性作用。隨著消費市場活力持續(xù)恢復(fù),實體商業(yè)將逐漸恢復(fù)至疫情前的水平;預(yù)計未來,我國重點城市商鋪租金有望恢復(fù)平穩(wěn)運行態(tài)勢。

  來源:中指研究院

編輯:wangdc

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