近日，第一太平戴維斯發(fā)布2021年第三季度上海房地產(chǎn)市場(chǎng)回顧與展望指出，三季度上海商辦租賃市場(chǎng)基本面持續(xù)改善，市場(chǎng)需求向好。自用買家積極入市，帶動(dòng)大宗交易成交已超過去年同期水平。

　　上海寫字樓市場(chǎng)：前三季度凈吸納已超過去五年平均

　　三季度上海寫字樓市場(chǎng)延續(xù)了上半年的活躍態(tài)勢(shì)，包括企業(yè)搬遷升級(jí)、擴(kuò)張與整合在內(nèi)的改善型需求見長(zhǎng)，以互聯(lián)網(wǎng)、金融、消費(fèi)品服務(wù)和健康醫(yī)療行業(yè)尤為顯著。季內(nèi)迎來三個(gè)全新項(xiàng)目入市，集中在次級(jí)和非核心商務(wù)區(qū)。市場(chǎng)吸納強(qiáng)勁，因而盡管有新供應(yīng)加持，全市空置率仍環(huán)比下跌1.4個(gè)百分點(diǎn)至13.1%，系2017年以來最低。這也支撐了全市寫字樓租金繼續(xù)平穩(wěn)增長(zhǎng)0.5%。

　　在靈活辦公領(lǐng)域，除開已具有一定市場(chǎng)份額的國(guó)內(nèi)靈活辦公和商務(wù)中心運(yùn)營(yíng)商，更多本土品牌進(jìn)入市場(chǎng)�？v使該類產(chǎn)品受到部分出租率欠佳項(xiàng)目的歡迎，二級(jí)市場(chǎng)的競(jìng)爭(zhēng)卻也愈發(fā)激烈，而差異化產(chǎn)品打造、靈活租賃策略、專業(yè)運(yùn)營(yíng)和增值服務(wù)方為制勝之道。

　　上海零售市場(chǎng)：多個(gè)標(biāo)桿項(xiàng)目季內(nèi)開業(yè) 首進(jìn)品牌顯示業(yè)主信心

　　第三季度上海零售市場(chǎng)迎來六個(gè)購(gòu)物中心開業(yè)，共計(jì)為市場(chǎng)帶來56萬平方米新增供應(yīng)。租金環(huán)比上漲0.4%，受新增供應(yīng)影響，空置率與上季度持平為9.1%。本季度開業(yè)的多個(gè)購(gòu)物中心為商圈內(nèi)標(biāo)桿項(xiàng)目，并為所在商圈帶來眾多首進(jìn)品牌，顯示業(yè)主對(duì)前灘、北外灘等新興商圈發(fā)展?jié)摿Τ錆M信心。2021年前三季度服務(wù)類品牌租賃需求在購(gòu)物中心新租面積中整體提升顯著，尤其在新開業(yè)項(xiàng)目中占比更為明顯，第三季度為39%。本季度餐飲類整體占比提升至32%，零售類需求仍保持穩(wěn)定。

　　2021年第四季度上海市區(qū)購(gòu)物中心預(yù)計(jì)仍有7個(gè)新增項(xiàng)目入市，總建筑面積約55.1萬平方米。南京西路商圈升級(jí)改造的中信泰富廣場(chǎng)也預(yù)計(jì)將于第四季度重新開業(yè)。

　　上海物流市場(chǎng)：市場(chǎng)供不應(yīng)求，業(yè)主日趨多元

　　第三季度上海高標(biāo)倉(cāng)市場(chǎng)無新增項(xiàng)目入市，全市高標(biāo)倉(cāng)存量維持在約653萬平方米。上海整體物流市場(chǎng)受到來自第三方物流服務(wù)及電商行業(yè)強(qiáng)勁的租賃需求，全市平均租金指數(shù)維持穩(wěn)定，平均租金錄得人民幣48.6元每平方米每月�？罩寐史矫�，奉賢、金山等子市場(chǎng)錄得穩(wěn)定去化，多個(gè)子市場(chǎng)維持滿租狀態(tài)；全市整體空置率環(huán)比下降1.7個(gè)百分點(diǎn)至4.5%。年內(nèi)臨港新片區(qū)預(yù)計(jì)仍將有新項(xiàng)目入市，隨著傳統(tǒng)網(wǎng)購(gòu)季到來，預(yù)計(jì)第四季度市場(chǎng)需求暢旺，去化情況將進(jìn)一步提升。

　　日前凱德集團(tuán)發(fā)布公告稱旗下凱德中國(guó)信托擬向非關(guān)聯(lián)第三方收購(gòu)一個(gè)包含位于上海、昆山、武漢和成都四個(gè)優(yōu)質(zhì)物流資產(chǎn)在內(nèi)的資產(chǎn)包。近兩年來，物流資產(chǎn)持續(xù)受到投資者追捧。除了傳統(tǒng)基金、物流開發(fā)商外，互聯(lián)網(wǎng)企業(yè)、及傳統(tǒng)住宅商辦開發(fā)商亦在加速布局。

　　上海住宅銷售及租賃市場(chǎng)：新房二手房市場(chǎng)兩極分化 高端租賃市場(chǎng)持續(xù)走俏

　　2021年第三季度，上海內(nèi)至外環(huán)間一手住宅成交量環(huán)比皆錄得下降。而隨著多個(gè)熱門樓盤入市，內(nèi)環(huán)內(nèi)一手商品住宅成交量較上季度錄得40.4%的上漲。整體而言，季度內(nèi)上海一手商品住宅成交量共計(jì)約241.5萬平方米，環(huán)比下跌1.8%，同比下跌16.8%；成交均價(jià)達(dá)到每平方米人民幣54,780元，環(huán)比上漲3.1%，同比下降0.4%。受到掛牌價(jià)格核驗(yàn)及信貸政策影響，第三季度上海二手房市場(chǎng)成交逐月下探，市場(chǎng)流動(dòng)性趨緩。

　　高端租賃市場(chǎng)持續(xù)恢復(fù)，第三季度盛捷虹口外灘界服務(wù)公寓入市，為市場(chǎng)帶來210套新增供應(yīng)。服務(wù)式公寓平均租金上漲2.3%至270.6元，空置率上漲0.6個(gè)百分點(diǎn)至12.7%。部分板塊入住率雖有所波動(dòng)，但仍有項(xiàng)目房源緊俏、幾近滿租，尤其是頂級(jí)服務(wù)式公寓項(xiàng)目，空置單元去化速度較快。

　　上海大宗投資市場(chǎng)：自用買家持續(xù)主導(dǎo)寫字樓成交 互聯(lián)網(wǎng)企業(yè)積極買樓自用

　　第三季度市場(chǎng)共有12筆大宗成交，合計(jì)成交金額達(dá)人民幣271億元。年初以來，大部分寫字樓成交均為自用買家收購(gòu)，金融、互聯(lián)網(wǎng)及生物醫(yī)療類企業(yè)由于近期經(jīng)營(yíng)表現(xiàn)良好，收購(gòu)活躍。三季度，前程無憂和字節(jié)跳動(dòng)均斥資數(shù)十億元收購(gòu)了新建的甲級(jí)寫字樓。另外，張江和漕河涇等成熟的產(chǎn)業(yè)園區(qū)憑借其出色的租賃表現(xiàn)繼續(xù)獲得投資者的關(guān)注和歡迎。

　　在政府調(diào)控影響下，市場(chǎng)整體融資環(huán)境仍充滿挑戰(zhàn)。目前國(guó)有企業(yè)及資產(chǎn)負(fù)債表健康的大型開發(fā)商與其他開發(fā)商之間在融資量和融資成本方面差異顯著。在政府嚴(yán)格降杠桿的引導(dǎo)下，預(yù)計(jì)市場(chǎng)各方會(huì)不斷加強(qiáng)風(fēng)險(xiǎn)控制，從長(zhǎng)遠(yuǎn)來看有利于整個(gè)房地產(chǎn)市場(chǎng)健康可持續(xù)發(fā)展。預(yù)計(jì)明年可能出現(xiàn)一批高負(fù)債開發(fā)商出售非核心資產(chǎn)回籠資金的情況，對(duì)投資者來說可能形成一定投資機(jī)會(huì)。

　　來源：第一太平戴維斯

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