2021年三季度，盡管受到小規(guī)模疫情爆發(fā)和臺風汛期等因素的影響，中國商業(yè)地產(chǎn)租賃需求加速反彈。寫字樓、零售物業(yè)和倉儲物流的當季凈吸納量分別較去年同期大幅增長78%、151%和68%。更為重要的是，三大物業(yè)類型今年前三季度累計需求均已突破上一輪市場周期的同期高點。上一次市場出現(xiàn)相同的信號要追溯到2010-2011年，此后中國商業(yè)地產(chǎn)市場全面進入新一輪的增長周期。
投資市場方面，前三季度大宗物業(yè)交易金額累計達到1,878億元，同比上升34%，接近2019年同期的歷史峰值。而作為市場熱度的另一個重要指標，外資交易金額占比在今年一季度降至11%的階段性低點后連續(xù)反彈，三季度占比已回升至25%。與此同時，投資者持續(xù)關(guān)注和推進北京、上海、深圳這三大門戶城市的大宗物業(yè)投資交易機會，尤其是貼合產(chǎn)業(yè)升級方向的園區(qū)物業(yè)和優(yōu)質(zhì)辦公樓項目。有鑒于此，CBRE世邦魏理仕預(yù)計2021年全年的大宗物業(yè)投資金額有望超過2,500億元，較去年增長20%以上。
盡管近期頗受關(guān)注的恒大事件令市場情緒有所波動，但上述各種跡象表明，中國商業(yè)地產(chǎn)已經(jīng)邁入新一輪的上升周期，周期性的需求增長和疫情后結(jié)構(gòu)性趨勢演化的疊加正在共同開啟市場的投資窗口。而恒大事件所體現(xiàn)的政府持續(xù)去杠桿的努力將使中國房地產(chǎn)市場走上更加平衡和可持續(xù)的長期發(fā)展道路。
政策與市場合力，產(chǎn)業(yè)地產(chǎn)投資方興未艾
疫情后在線經(jīng)濟、生物醫(yī)藥等行業(yè)的加速發(fā)展令產(chǎn)業(yè)地產(chǎn)成為全球房地產(chǎn)投資領(lǐng)域的最大熱點。CBRE 2021年投資者意向調(diào)查顯示，47%的受訪者選擇工業(yè)物流為其最青睞的主流資產(chǎn)類別，排名第一；而在另類資產(chǎn)中數(shù)據(jù)中心以57%的關(guān)注度位居榜首。今年前三季度，包括物流設(shè)施、商務(wù)園區(qū)、工業(yè)廠房、數(shù)據(jù)中心等在內(nèi)的各類產(chǎn)業(yè)地產(chǎn)大宗交易總額超過340億元，創(chuàng)歷史新高。
CBRE認為，產(chǎn)業(yè)地產(chǎn)投資方興未艾。在三大因素的共同驅(qū)動下，未來5-10年將進入中國產(chǎn)業(yè)地產(chǎn)發(fā)展的黃金期。
經(jīng)濟轉(zhuǎn)型升級持續(xù)催化產(chǎn)業(yè)地產(chǎn)需求
十四五規(guī)劃提出，2025年戰(zhàn)略新興產(chǎn)業(yè)和數(shù)字經(jīng)濟核心產(chǎn)業(yè)增加值占GDP的比重將分別提升至17%和10%。中國經(jīng)濟的轉(zhuǎn)型升級將推動相關(guān)地產(chǎn)需求的快速增長。
以戰(zhàn)略新興產(chǎn)業(yè)之一的生物醫(yī)藥產(chǎn)業(yè)為例，今年上半年醫(yī)藥制造業(yè)工業(yè)增加值增速達到29.6%。與此同時，生物醫(yī)藥企業(yè)在京滬辦公樓和商務(wù)園區(qū)市場的新租面積占比達到8.2%，較疫情前4-5%的水平大幅提升。
而在產(chǎn)業(yè)地產(chǎn)投資最為成熟的物流倉儲領(lǐng)域，CBRE在今年發(fā)布的《全球電商展望》專題報告中預(yù)測，每新增10億美元的電商銷售額將創(chuàng)造100萬平方英尺（92,903平方米）的倉儲需求。中國擁有最大的電商市場規(guī)模，2020年實物商品網(wǎng)上零售額達到97,950億元。若以較為保守的10%年增速測算，則理論上未來5年國內(nèi)電商銷售的增長需要吸納的倉儲面積將超過8,000萬平方米。
公募REITs啟航，金融創(chuàng)新激活產(chǎn)業(yè)地產(chǎn)交易流動性
2021年6月，籌備多年的國內(nèi)基礎(chǔ)設(shè)施公募REITs市場的正式啟動，首批REITs中有5只以產(chǎn)業(yè)地產(chǎn)為底層資產(chǎn)。公募REITs為產(chǎn)業(yè)地產(chǎn)提供了新的融資和退出通道，增加了市場透明度，產(chǎn)業(yè)地產(chǎn)的交易流動性將因此進一步提升，尤其是目前在大宗交易市場中活躍度偏低的位于二線及以下城市的資產(chǎn)。我們對5只產(chǎn)業(yè)地產(chǎn)REITs底層資產(chǎn)的分析顯示，按項目估值計算，38%位于二線及以下城市；對比產(chǎn)業(yè)地產(chǎn)大宗交易市場 ，盡管近期產(chǎn)業(yè)地產(chǎn)交易活躍度提升顯著，但2020年至2021年三季度期間，二線及以下城市的成交額仍僅為總體成交額的30%左右。
資產(chǎn)配置角度，中國產(chǎn)業(yè)地產(chǎn)極具增長潛力
疫情爆發(fā)以來，國內(nèi)產(chǎn)業(yè)地產(chǎn)投資迅猛發(fā)展，在大宗交易金額中的占比目前已經(jīng)達到15%以上，但與全球平均約25%的比重相比仍有長足的增長潛力。從全球資本配置的角度我們也能得出相近的結(jié)論。根據(jù)RCA的數(shù)據(jù)統(tǒng)計，2016年至今中國的物流地產(chǎn)交易額僅占全球4%；該比例也低于中國辦公樓和零售物業(yè)在全球大宗交易額的占比。
而在資產(chǎn)價格方面，截止今年二季度，全球工業(yè)物流地產(chǎn)的平均租金回報率已降至3.96%，甚至比甲級辦公樓低8個基點；相比之下，中國一線城市的物業(yè)設(shè)施回報率水平處于5%左右，并仍高于辦公樓和零售物業(yè)50-100個基點。可見，從全球資產(chǎn)組合配置的角度看，中國的優(yōu)質(zhì)物流設(shè)施是極具吸引力的投資標的。
寫字樓租金觸底反彈，投資信號不斷增強
寫字樓是強周期性商業(yè)地產(chǎn)的典型代表。2018年后，受到經(jīng)濟周期規(guī)律以及中美貿(mào)易戰(zhàn)、新冠疫情爆發(fā)等事件的疊加影響，寫字樓需求和租金增長持續(xù)走弱，投資前景的不確定性加劇。2020年，投資型寫字樓大宗交易金額僅為2017年峰值的1/3左右。
但進入2021年以來，租賃市場的積極信號不斷增強。伴隨前三季度寫字樓需求突破歷史新高的同時，租金指標的趨勢性轉(zhuǎn)折也初露端倪。第三季度中國一線城市平均租金指數(shù)錄得環(huán)比增長0.1%，自2019年一季度以來首度上漲。作為全國最大、也是最具風向標意義的寫字樓市場，上海寫字樓租金本季環(huán)比上漲0.6%，三大核心板塊租金齊齊上漲，前灘、北外灘等加速成熟的新興板塊漲幅居前。
盡管判斷寫字樓租金是否將就此開啟如同2010-2011年的強勢周期上行尚需進一步確認，但毋庸置疑投資窗口期正日益臨近。此外，從CBRE最新的寫字樓租戶調(diào)查結(jié)果來看， 60%的受訪租戶預(yù)期其企業(yè)員工規(guī)模將在未來三年有所增長，同時近一半的租戶計劃將增加其人均辦公面積。因此，我們預(yù)計短中期內(nèi)寫字樓租賃需求將持續(xù)活躍，并建議投資者加大對寫字樓的關(guān)注力度，尤其是受益于租戶升級需求且新增供應(yīng)有限的一線城市核心位置優(yōu)質(zhì)資產(chǎn)。
運營溢價加速凸顯，存量地產(chǎn)價值提升空間廣闊
疫情后政府、企業(yè)和公眾對公共建筑環(huán)境的重視程度顯著上升，這意味著中國商業(yè)地產(chǎn)市場將加速進入以運營為核心的下半場。中國主要城市的優(yōu)質(zhì)商業(yè)地產(chǎn)規(guī)模目前已經(jīng)超過2.5億平方米，存量地產(chǎn)的運營提升將提供龐大的投資機遇。
以寫字樓市場為例，CBRE租戶調(diào)查顯示37%的企業(yè)將“樓宇內(nèi)外環(huán)境的綠色和健康”作為選址決策中的重要考量，超越層高、架空地板、電梯和車位配置等一眾傳統(tǒng)硬件標準成為選址第一要素。同時企業(yè)對租期、優(yōu)先續(xù)租權(quán)、提前解約權(quán)等租賃條款的靈活性也提出了更高的訴求。這些轉(zhuǎn)變意味著在區(qū)位、傳統(tǒng)樓宇標準之外，差異化運營將成為未來寫字樓資產(chǎn)價值持續(xù)提升的重點。
與寫字樓相比，運營溢價在購物中心投資中的作用更為凸顯。CBRE對數(shù)家上市房企零售物業(yè)經(jīng)營數(shù)據(jù)的分析顯示，今年上半年，具備強運營能力的房企所擁有的中端定位購物中心可比租金收入較2019年同期的平均上漲幅度達到10.6%；而受奢侈品銷售回流推動，高端購物中心的租金收入增幅超過30%，兩者均遠遠超出社會消費品零售總額的整體增長。
2021年前三季度，零售及含零售物業(yè)的綜合體大宗交易總額超過800億元，同比猛增近150%，創(chuàng)歷史同期新高。通過運營優(yōu)化實現(xiàn)溢價進而提升整體資產(chǎn)組合回報水平是近期零售物業(yè)投資顯著回暖的重要原因，而疫情后綠色健康和全渠道將是運營提升的兩大維度。從長期來看，中國當前的人均購物中心面積不足0.3平方米，僅為英國的40%，不足美國的十分之一，在城市化和消費升級的進程中購物中心供給側(cè)改善的空間巨大。
來源：CBRE世邦魏理仕
編輯：wangdc
