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仲量聯(lián)行:2020年上半年西安商業(yè)地產(chǎn)市場報告
http://sendpasscode.com房訊網(wǎng)2020-7-2 16:26:00
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[提要]2020年上半年,西安優(yōu)質(zhì)辦公樓市場新增供應(yīng)明顯回落,三棟乙級辦公樓建成入市,甲級辦公樓未錄得新項目交付。受疫情影響,辦公樓開發(fā)進度放緩,市場供應(yīng)或于下半年回升。

  2020年7月1日,西安——隨著復(fù)工復(fù)產(chǎn)穩(wěn)步推進,上半年西安經(jīng)濟活動進一步恢復(fù)。市政府著力打造和發(fā)展民生工程,拉動城市內(nèi)需。西安市政府經(jīng)濟發(fā)展報告指出,西安整體宏觀經(jīng)濟發(fā)展環(huán)境依然向好,各項宏觀經(jīng)濟指標(biāo)走勢將低開高走,改革創(chuàng)新、產(chǎn)業(yè)升級和技術(shù)革新將會加速,西安建設(shè)內(nèi)陸改革開放高地、國家中心城市和國際化大都市的速度將不斷加快,經(jīng)濟高質(zhì)量發(fā)展的步伐將不斷加大。但由于疫情和更趨復(fù)雜的世界經(jīng)濟形勢,國內(nèi)經(jīng)濟穩(wěn)定運行仍面臨較多風(fēng)險挑戰(zhàn),對于城市發(fā)展而言,更應(yīng)直面挑戰(zhàn),破浪而上。

  仲量聯(lián)行西安分公司總經(jīng)理佟恩表示:“中國宏觀經(jīng)濟走勢潛在影響辦公樓需求釋放,西安作為新一線城市,市場對經(jīng)濟的敏感度在辦公樓市場有突出體現(xiàn)。上半年西安甲級辦公樓市場凈吸納量約為2.1萬平方米,較去年同期下降超四成。總需求承壓的背后,辦公樓市場有望出現(xiàn)結(jié)構(gòu)性轉(zhuǎn)型機遇。仲量聯(lián)行于6月發(fā)布了《2020西安辦公樓市場企業(yè)客戶Top50報告》,報告指出,近年來,高科技、新媒體、在線網(wǎng)站等互聯(lián)網(wǎng)產(chǎn)業(yè)成為產(chǎn)業(yè)發(fā)展的風(fēng)向標(biāo),西安致力于打造‘硬科技之都’,積極引入高附加值產(chǎn)業(yè),加速城市產(chǎn)業(yè)轉(zhuǎn)型升級。因此在當(dāng)前面臨壓力的環(huán)境下,如何重釋活力,實現(xiàn)彎道超車,是亟待思考的重要課題!

  【甲級辦公樓市場研讀】

  增量放緩,甲乙級樓宇租金差價縮小,升級擴張保持主力需求

  2020年上半年,西安優(yōu)質(zhì)辦公樓市場新增供應(yīng)明顯回落,三棟乙級辦公樓建成入市,甲級辦公樓未錄得新項目交付。受疫情影響,辦公樓開發(fā)進度放緩,市場供應(yīng)或于下半年回升。截至目前,西安優(yōu)質(zhì)辦公樓總存量達627.2萬平方米, 其中甲級辦公樓178.6萬平方米。受全球經(jīng)濟下行壓力和新冠肺炎疫情的雙重影響,市場需求端的表現(xiàn)相對低迷。上半年優(yōu)質(zhì)辦公樓整體凈吸納量僅錄得5.7萬平方米,較去年同期下降近六成,其中甲級辦公樓凈吸納量約2.1萬平方米。市場成交主要集中在金融、科技、房地產(chǎn)、專業(yè)服務(wù)、制造業(yè)的前臺部門等。從時間節(jié)點分析,新增需求在疫情后相對有限,需求多來自春節(jié)前累積的客戶,由于談判周期拉長而租賃成交于上半年最終完成。不可避免,市場也存在相當(dāng)部分的租戶因疫情改變企業(yè)選址計劃。現(xiàn)階段,由于西安新舊樓宇、甲乙級樓宇的租金價差不斷縮小,升級和擴張需求主導(dǎo)增量需求。

  空置率企穩(wěn),租金下跌,“存量競爭”加劇

  由于新增供應(yīng)回落,因此盡管增量需求表現(xiàn)相對低迷,市場空置率并未明顯上升。截至二季度末,西安優(yōu)質(zhì)辦公樓市場平均空置率較2019年末上升1.0個百分點,至35.5%;其中甲級辦公樓均值較去年末甚至下降1.1個百分點,報35.1%。需要說明的是,甲級辦公樓空置率因供應(yīng)缺失出現(xiàn)小幅下降,并非意味著市場情緒的回暖。租金方面,上半年全市優(yōu)質(zhì)辦公樓平均租金累計下跌3.2%,報75.6元/平方米/月;其中甲級辦公樓平均租金下跌2.7%,至100.3元/平方米/月。在增量需求相對緊缺的市場環(huán)境下,業(yè)主間的“存量競爭”加劇,“以價換量”是無奈之舉,上半年的租金走勢已然呈現(xiàn)。

  “3+1”支柱產(chǎn)業(yè)支撐辦公需求共克時艱

  《2020西安辦公樓市場企業(yè)客戶Top50報告》指出,金融、房地產(chǎn)和服務(wù)業(yè)作為辦公樓傳統(tǒng)主力產(chǎn)業(yè)類型,企業(yè)數(shù)量處于相對穩(wěn)定的狀態(tài),科技互聯(lián)網(wǎng)企業(yè)在高新技術(shù)產(chǎn)業(yè)發(fā)展的背景下應(yīng)運而生,企業(yè)數(shù)量快速增加。三大傳統(tǒng)主力產(chǎn)業(yè)加新興科技互聯(lián)網(wǎng)產(chǎn)業(yè)構(gòu)成了西安辦公樓需求“3+1”的產(chǎn)業(yè)格局。

  1. 科技互聯(lián)網(wǎng)企業(yè)仍在積極布局,新基建成為下個投資風(fēng)口。在線教育等互聯(lián)網(wǎng)企業(yè)仍在繼續(xù)擴張,但基本局限于頭部企業(yè),且擴張速度較前有所下降。在線教育行業(yè)未來想要長期可持續(xù)發(fā)展,除了資本的推動外,客戶的下沉和線上線下的結(jié)合是關(guān)鍵。5月華為中國區(qū)運營商總部宣布落戶西安,預(yù)計未來5G、云計算、大數(shù)據(jù)等重點發(fā)力的“新基建”產(chǎn)業(yè)布局將會為西安帶來部分產(chǎn)業(yè)鏈上下游的企業(yè)需求。

  2. 房地產(chǎn)開發(fā)拉動內(nèi)需。隨著疫情企穩(wěn),房地產(chǎn)開發(fā)投資回升,施工和新開工提速,商品房銷售面積降幅持續(xù)收窄。根據(jù)西安市統(tǒng)計局數(shù)據(jù),截至5月西安市房地產(chǎn)開發(fā)投資額增速高于全國1.3個百分點,全年施工項目較上年同期增加63個,新開工項目較上年同期增加171個。其中,5月當(dāng)月新開工項目達到221個。在經(jīng)濟波動時期,房地產(chǎn)開發(fā)投資拉動經(jīng)濟增長的同時,也成為辦公樓需求的重要來源。

  3. “金融+科技”催生辦公新需求。隨著金融信息化發(fā)展,國內(nèi)大中型金融機構(gòu)相繼建成科技研發(fā)后臺中心,以科技創(chuàng)新驅(qū)動業(yè)務(wù)、服務(wù)和管理。疫情暴發(fā)以來,銀行的傳統(tǒng)窗口業(yè)務(wù)量驟減,以客戶數(shù)據(jù)為業(yè)務(wù)核心的銀行企業(yè),加快網(wǎng)絡(luò)系統(tǒng)的布局和增強軟件自主研發(fā)能力勢在必行。銀行軟件研發(fā)部門積極選址布局,上半年農(nóng)行軟件研發(fā)中心落戶西安國壽金融中心。

  4. 專業(yè)服務(wù)業(yè)疫后回彈。以律師事務(wù)所、企業(yè)咨詢管理服務(wù)機構(gòu)、廣告公關(guān)策劃等為主的公司業(yè)務(wù)服務(wù)企業(yè)在復(fù)工后較快恢復(fù)正常需求和運營,在整體市場低迷時期表現(xiàn)亮眼。

  上半年,市場退租與成交活躍產(chǎn)業(yè)保持大體一致。尤其是經(jīng)營穩(wěn)定性較弱的中小微新興金融、科技互聯(lián)網(wǎng)產(chǎn)品營銷推廣、及現(xiàn)金流緊張的中小型房地產(chǎn)企業(yè)退租情況較多。市場透露出疫情對于各個產(chǎn)業(yè)類別的中小企業(yè)的加速洗牌和結(jié)構(gòu)性優(yōu)化的過程。

  后市展望

  2016至2019年,西安甲級辦公樓年均新增供應(yīng)為33.8萬平方米。未來三年,年均供應(yīng)將回落至25萬平方米以下。部分商業(yè)地塊持有者有意調(diào)整綜合體業(yè)態(tài)配比,以此減輕經(jīng)營性資產(chǎn)持有的現(xiàn)金流壓力。這也從側(cè)面表現(xiàn)出開發(fā)商對辦公樓市場預(yù)期的下調(diào)和辦公樓運營難度給業(yè)主方帶來的壓力。在此環(huán)境背景下,市場對業(yè)主方提出了較高的要求,市場須積極面對存量和增量間在價格、服務(wù)、配套領(lǐng)域的多維度競爭。因此,未來一段時期內(nèi),西安辦公樓市場仍將處于“增量去化”與“存量調(diào)整”階段,租金或?qū)⒕S持緩慢下滑的趨勢。

  【零售物業(yè)市場研讀】

  上半年,受新冠疫情影響,零售物業(yè)開發(fā)及招商有所停滯,部分項目推遲入市時間,致使西安優(yōu)質(zhì)零售物業(yè)市場未錄得新項目開業(yè)。與此同時,鐘樓商圈的世紀(jì)金花珠江時代廣場于二季度閉店。受此影響,西安優(yōu)質(zhì)零售物業(yè)市場總存量回落至613萬平方米。

  疫情之下,零售商業(yè)經(jīng)營承壓,傳統(tǒng)百貨業(yè)加速洗牌

  今年受疫情影響,百貨業(yè)在本就激烈的競爭環(huán)境中迎難而上。據(jù)國家統(tǒng)計局數(shù)據(jù),1-3月份限額以上零售業(yè)單位中的超市零售額同比增長1.9%,而百貨店、專業(yè)店和專賣店分別下降34.9%、24.7%和28.7%。受購物中心及互聯(lián)網(wǎng)電商沖擊,西安市場上百貨項目整改或停業(yè)的案例屢見不鮮。自2016年百盛東大街店停業(yè)開始,百貨業(yè)進入洗牌時期,而此次疫情更是加速這一洗牌進程。除世紀(jì)金花珠江時代廣場店閉店外,民生百貨騾馬市店空置率提高,群光廣場零售部分整體關(guān)閉進行調(diào)改,開元商場也重塑外立面并進行負一層整改。過去五年間,西安百貨經(jīng)營面積在優(yōu)質(zhì)零售物業(yè)存量中的占比已由52%下降至28%,行業(yè)優(yōu)勝劣汰正推動西安零售物業(yè)市場成熟度的提升,市場或在調(diào)整中迎來新機。

  購物中心凈吸納量錄得負值,“首店經(jīng)濟”在推動市場回暖

  上半年西安優(yōu)質(zhì)零售市場空置率錄得6.6%,上半年累計上升了1.9個百分點,較去年同期上升了3.1個百分點,出現(xiàn)較大幅度波動。其中,時尚、餐飲、娛樂及教育等業(yè)態(tài)均出現(xiàn)大面積退租的情況。數(shù)據(jù)顯示,上半年西安購物中心凈吸納量錄得負值。無論是新租還是退租,餐飲都是占比最大的業(yè)態(tài),而時尚業(yè)態(tài)的退租占比高于新租占比,亦反映出服飾品牌面臨的困境以及企業(yè)經(jīng)營策略的調(diào)整方向。一些國際品牌調(diào)整在華策略甚至退出中國市場,比如英國潮牌Superdry近日宣布退出中國市場的計劃,對當(dāng)?shù)厥袌鲆伯a(chǎn)生一定影響。在艱難時期,西安市場仍迎來部分品牌首店:Sevenbus,KOI the 等茶飲品牌的西北首店進駐大悅城;The Colorist調(diào)色師西北首店落戶MOMOPARK;西安首家KKV進駐熙地港購物中心;Nike Kicks Lounge 西安首家旗艦店進駐開元商城。此外,如賢和莊等餐飲城市首店亦相繼亮相西安。首店經(jīng)濟為相對沉寂的商業(yè)市場帶來新活力,觸發(fā)消費熱點,提振消費動能,助力消費市場回暖。

  租金方面,仲量聯(lián)行數(shù)據(jù)顯示,截至上半年西安購物中心首層平均租金報281.6元/平方米/月,同樣本租金較去年末下降0.8%。目前多數(shù)項目首層租戶仍相對穩(wěn)定。

  零售2.0時代加速襲來,“體驗”競爭,數(shù)字轉(zhuǎn)型

  進入零售2.0時代,存量競爭愈加激烈,市場從以商品為中心的競爭轉(zhuǎn)向以消費者為中心的服務(wù)競爭。消費者的需求及體驗成為各零售項目的關(guān)注點。而突如其來的疫情則促使各零售項目直面消費者需要“體驗升級”的現(xiàn)狀。各開發(fā)商通過對運營模式的加速升級來滿足消費者消費體驗升級的訴求。

  1. 數(shù)字化轉(zhuǎn)型。在此次疫情的催化下,原本數(shù)字化轉(zhuǎn)型較慢的西安零售市場啟動加速鍵,——賽格國際、大悅城等眾多購物中心通過建立購物小程序、APP等線上平臺,或推送店鋪直播、微信公眾號等數(shù)字化推廣手段持續(xù)發(fā)力,保持與消費者的互動,觸發(fā)新增長點。會員管理及消費行為分析成為商業(yè)領(lǐng)域挖掘的新價值點,通過大數(shù)據(jù)分析消費者行為習(xí)慣變化,捕捉消費新趨勢,并及時反哺招商運營,動態(tài)調(diào)整招商運營策略。

  2. 捕捉營銷觸點。購物中心與商家共榮共生,疫情暴發(fā)加速了這一點。疫情期間,多家購物中心均為商戶減免租金,共渡難關(guān)。疫情后,商業(yè)營銷成為拉動線下流量的關(guān)鍵。如華清廣場打造甜品節(jié),以蛋糕甜點類商戶在中庭擺攤位的方式呈現(xiàn),在吸引客流的同時助力此類商戶增加曝光。老城根聯(lián)手Converse打造快閃店,打造專屬客群活動,扶持品牌的同時重振消費信心。

  3. 洞察消費喜好,調(diào)整業(yè)態(tài)組合。部分優(yōu)質(zhì)零售項目在精準(zhǔn)定位客群的前提下不斷優(yōu)化業(yè)態(tài)配比,在調(diào)整中逐漸增加高坪效業(yè)態(tài)或大面積體驗類業(yè)態(tài)。隨著千禧一代及Z世代逐漸成為消費主力,消費觀念的改變及消費能力的提升導(dǎo)致必須型消費訴求不斷被升級型消費訴求擠壓,其中化妝品的表現(xiàn)最為突出。2019年,中國化妝品行業(yè)市場零售額達2,992億元,年累計增長率12.6%。在此背景下,如中大國際及金鷹百貨高新店等零售項目緊跟趨勢,紛紛引入如Fresh,Givenchy,La Prairie,La Mer,HR赫蓮娜及Chanel彩妝等重體驗及服務(wù)的化妝品護膚品類品牌,以迎合新的消費喜好。與此同時,隨著西安疫情的逐漸穩(wěn)定,零售項目的社交屬性再次凸顯,各零售項目紛紛引進如喜茶等咖啡茶飲品牌及卡拉雷賽車,綠樹電競等娛樂游戲類租戶以增加餐飲及體驗類業(yè)態(tài)占比,迎合消費者在疫情后突增的社交需求。

  零售2.0時代不單單意味著搭建線上平臺等簡單的數(shù)字轉(zhuǎn)型手段,更是對原有的經(jīng)營思維的變革,從關(guān)注銷量到關(guān)注客群需求增量,再到存量場景改造;是從簡單的“二房東”思維到賦能商戶,共生共贏。危中見機,后疫情時代消費市場再次洗牌也為運營商和品牌帶來新機遇,新品牌、新業(yè)態(tài)、新營銷、新運營為零售物業(yè)市場注入新動能。

  后市展望

  展望2020年下半年,雖受疫情影響,部分項目因工期、招租等進程受波及而推遲開業(yè),下半年市場仍將迎來約40萬平方米的新增項目入市。伴隨著供應(yīng)放量,市場競爭將更加激烈。同時,隨著項目表現(xiàn)的持續(xù)分化,下半年西安零售市場或?qū)⒁娮C更加頻繁的項目調(diào)整。與此同時,娛樂業(yè)態(tài)及教育業(yè)態(tài)因其承租面積大,經(jīng)營成本較高而面臨較大現(xiàn)金流壓力,持續(xù)的停業(yè)或使此類業(yè)態(tài)在短期內(nèi)迎來關(guān)店潮,造成整體市場空置率的持續(xù)走高。

  來源:仲量聯(lián)行

編輯:wangdc

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