派息略有下降是為了多留現(xiàn)金在手,以應(yīng)對不確定性!笔治宅F(xiàn)金1662億元的萬科在疫情下都異常審慎。
這時候,充沛的現(xiàn)金流既是活下去的保證,也是擁有選擇權(quán)的籌碼。于是,萬科、華夏幸福、越秀地產(chǎn)等企業(yè)紛紛進(jìn)行融資,其中包括向來低調(diào)的中國鐵建。
3月18日,根據(jù)上清所披露的信息,中國鐵建地產(chǎn)擬發(fā)行2020年第二期短期融資券,發(fā)行金額為6億元;期限為1年;利率采用固定利率方式,根據(jù)集中簿記建檔結(jié)果確定。
這只是中國鐵建地產(chǎn)近期融資的一個縮影,據(jù)觀點(diǎn)地產(chǎn)新媒體不完全統(tǒng)計,近半月以來,中國鐵建就通過短期融資券及中期票據(jù)兩種方式,向市場募集資金50億元。
數(shù)據(jù)來源:上清所、觀點(diǎn)指數(shù)整理
中國鐵建稱,發(fā)行金額用于置換償還到期的銀行間市場債務(wù)融資工具的自有資金。其實,對大部分房企來說,今年都是一個債務(wù)大年。
在觀點(diǎn)地產(chǎn)機(jī)構(gòu)主辦的2020觀點(diǎn)年度論壇中,中國銀行業(yè)協(xié)會首席經(jīng)濟(jì)學(xué)家巴曙松通過數(shù)據(jù)指出,今年房地產(chǎn)債務(wù)到期規(guī)模比2019年會有進(jìn)一步的提升。
“2020年房企境內(nèi)債券、海外發(fā)債、房地產(chǎn)信托,加起來預(yù)計債務(wù)是1.46萬億,從今年月度分布來看,一直逐月上升,債務(wù)壓力峰值在7月,房地產(chǎn)債務(wù)為1490億!
他表示,對比具有代表性房企的現(xiàn)金流和到期債權(quán),可以看到,他們必須要找到新的融資產(chǎn)品,或者是加速現(xiàn)金流的回籠。
再疊加疫情造成的銷售折損,房企的資金面臨著前所未有的考驗。那么,融資頻繁的中國鐵建背后債務(wù)壓力幾何?
募集說明書中顯示,截至2019年三季度,中國鐵建地產(chǎn)的短期債務(wù)(短期借款及一年內(nèi)到期的非流動負(fù)債)為168.81億元,占流動負(fù)債的21.25%。值得關(guān)注到的是,2016年-2018年,這一比例分別為30.3%、28.37%及26.29。
與此同時,上述三年及2019年前三季度,中國鐵建地產(chǎn)貨幣資金余額分別為77.08億元、104.43億元、64.99億元和159.45億元,占資產(chǎn)總額的比重分別為7.37%、9.08%、4.57%和9.57%。饒是如此,中國鐵建的在手現(xiàn)金亦不足以覆蓋其短期債務(wù)。
但若從現(xiàn)金流方面看,中國鐵建地產(chǎn)目前倒并不用太過擔(dān)心。
數(shù)據(jù)來源:募集說明書、觀點(diǎn)指數(shù)整理
數(shù)據(jù)顯示,截至2019年9月30日,中國鐵建長期借款余額為445.61億元,應(yīng)付債券余額為169.43億元,短期借款余額為115.26億元,一年內(nèi)到期的非流動有息負(fù)債金額為53.55億元,其他流動負(fù)債約30億元,有息債務(wù)總額共計813.84億元。
事實上,作為一家剛剛踏進(jìn)千億陣營的央企地產(chǎn)平臺,中國鐵建地產(chǎn)在活下來之外,還需要源源不斷的資金進(jìn)行擴(kuò)張。
2019年的最后一天,中國鐵建地產(chǎn)發(fā)布海報稱,公司2019年銷售額突破1000億元,在觀點(diǎn)指數(shù)發(fā)布的2019中國房地產(chǎn)銷售金額TOP100榜單中,中國鐵建地產(chǎn)以1002億元的銷售位列第36位。
千億規(guī)模需要大量土儲作為支撐,2016-2018年及2019年前三季度,中國鐵建分別獲取12個、7個、17個和6個項目,新增土地儲備的規(guī)劃建筑面積分別為276.88萬平米、75.28萬平米、384.32萬平米以及141.6萬平米,各期土地購置支出分別為210.4億元、108.01億元、263.66億元和93.16億元。
截至2019年9月末,中國鐵建合并口徑土地儲備規(guī)劃建筑面積為603.54萬平米,土地儲備量可供未來2-3年的開發(fā)需求。
觀點(diǎn)地產(chǎn)新媒體了解到,2019年最后一個季度,中國鐵建依舊呈現(xiàn)出積極的擴(kuò)儲姿態(tài),接連拿下石家莊、遵義、天津、長沙、成都、南京等地塊,總建筑面積約為227萬平米,權(quán)益地價為111.6億元。
其中,中國鐵建于12月31日奪得的成都青羊區(qū)地塊總建筑面積達(dá)到50萬平米,該地塊成交價為60.6億元,成交樓面價1.67萬元/平米,溢價率50.45%。根據(jù)最新披露的信息,中國鐵建在該地塊持股比例為50%。
同日,中國鐵建在南京百億土拍中也有收獲,以32.3億元拿下江北核心區(qū)隧道口片區(qū)宅地,建筑面積15.67萬平米,樓面價20619元/平米。
來源:觀點(diǎn)地產(chǎn)網(wǎng)