“第三季度，沈陽(yáng)商業(yè)地產(chǎn)市場(chǎng)需求繼續(xù)回暖，但整體市場(chǎng)信心仍處低位，去化存量仍需時(shí)間，因此，業(yè)主將持續(xù)調(diào)整招商策略�！� 仲量聯(lián)行華北區(qū)董事總經(jīng)理張瑩表示。辦公樓市場(chǎng)新增供應(yīng)放緩，金融、房地產(chǎn)等傳統(tǒng)產(chǎn)業(yè)釋放租賃需求，帶動(dòng)空置率小幅回落；零售市場(chǎng)核心商圈的成熟項(xiàng)目持續(xù)吸引品牌布局，新項(xiàng)目開(kāi)業(yè)為蘇家屯區(qū)域零售市場(chǎng)注入新活力；住宅市場(chǎng)新政落地，商品住宅成交量回落。

　　優(yōu)質(zhì)辦公樓

　　金融行業(yè)租賃需求保持穩(wěn)健。因疫情延遲的需求在上季度集中釋放后，本季度市場(chǎng)新增需求回歸低迷。盡管市場(chǎng)活躍度在緩慢提升，但新增需求有限，租戶(hù)退租仍在發(fā)生，受退租面積對(duì)沖影響，本季度優(yōu)質(zhì)辦公樓市場(chǎng)僅錄得0.7萬(wàn)平方米的凈吸納量。以金融、房地產(chǎn)、專(zhuān)業(yè)服務(wù)為主的傳統(tǒng)產(chǎn)業(yè)租戶(hù)繼續(xù)成為租賃需求的核心支撐，同時(shí)新媒體企業(yè)受益于直播經(jīng)濟(jì)的火爆而積極擴(kuò)張。

　　市場(chǎng)連續(xù)三個(gè)季度未迎新增供應(yīng)。因部分辦公樓項(xiàng)目推遲入市時(shí)間，全市辦公樓總量仍保持在347萬(wàn)平方米，較去年同期新增6.7萬(wàn)平方米。盡管新增供應(yīng)暫緩，但新增需求仍相對(duì)疲軟，因此整體空置率僅下降0.2個(gè)百分點(diǎn)至32.8%。樓宇品質(zhì)的不同進(jìn)一步拉大項(xiàng)目表現(xiàn)差異化，高品質(zhì)項(xiàng)目營(yíng)運(yùn)平穩(wěn)且對(duì)優(yōu)質(zhì)企業(yè)的吸引力日益增強(qiáng)，甲級(jí)辦公樓市場(chǎng)空置率環(huán)比下降0.6個(gè)百分點(diǎn)至37%。

　　租金延續(xù)下降趨勢(shì)。市場(chǎng)去化不及預(yù)期削弱了業(yè)主的議價(jià)能力，致使整體市場(chǎng)租金環(huán)比下降1.1%，為65元/平方米/月。甲級(jí)辦公樓市場(chǎng)波動(dòng)更為明顯，為穩(wěn)定出租率和吸引新租戶(hù)，部分業(yè)主主動(dòng)降租，平均租金環(huán)比下跌1.2%至80元/平方米/月。

　　新增供應(yīng)仍處高位，租金下行壓力依然存在。部分項(xiàng)目延遲交付，加劇了未來(lái)12個(gè)月的供應(yīng)壓力。預(yù)計(jì)市場(chǎng)新增供應(yīng)將超過(guò)36萬(wàn)平方米，且主要集中在金廊商圈。供過(guò)于求的現(xiàn)狀將持續(xù)向市場(chǎng)施壓，推動(dòng)全市空置率上行，進(jìn)一步壓低業(yè)主方租金預(yù)期。沈陽(yáng)提出建設(shè)成為“東北乃至東北亞重要金融中心”的發(fā)展目標(biāo)，預(yù)計(jì)未來(lái)金融企業(yè)將持續(xù)成為辦公樓市場(chǎng)的需求主力，而科技新媒體企業(yè)在電商經(jīng)濟(jì)的驅(qū)動(dòng)下或?qū)⑦M(jìn)一步激發(fā)需求動(dòng)能。

　　優(yōu)質(zhì)零售物業(yè)

　　品牌更迭持續(xù)。本季度，零售商對(duì)市場(chǎng)核心區(qū)位的需求保持穩(wěn)定，部分成熟品牌抓住商場(chǎng)租戶(hù)調(diào)整的時(shí)機(jī)進(jìn)駐成熟優(yōu)質(zhì)項(xiàng)目。餐飲依舊是拓店的主流業(yè)態(tài)，湊湊火鍋、菜小湘等偏向于單一品類(lèi)的特色連鎖餐飲品牌，以及奈雪的茶、一點(diǎn)點(diǎn)等茶飲品牌積極開(kāi)拓沈陽(yáng)市場(chǎng)。美妝、生活方式類(lèi)集合品牌保持快速增長(zhǎng)，完美日記、KKV等開(kāi)設(shè)多家新店。兒童娛樂(lè)、兒童教育等業(yè)態(tài)復(fù)工后迅速回暖，帶動(dòng)相關(guān)租賃需求。此外，Gentle Monster、73Hours、Sevenbus等時(shí)尚及餐飲品牌的首店開(kāi)業(yè)為沈陽(yáng)市場(chǎng)注入新活力，助力市場(chǎng)回暖。

　　非核心商圈迎來(lái)一個(gè)優(yōu)質(zhì)零售項(xiàng)目入市。蘇家屯蘇寧易購(gòu)廣場(chǎng)在本季度開(kāi)業(yè)，帶來(lái)7.6萬(wàn)平方米新增供應(yīng)。該項(xiàng)目聚焦周邊區(qū)域大量居住人口，引入多個(gè)自有品牌，填補(bǔ)蘇家屯優(yōu)質(zhì)零售市場(chǎng)空白。新增供應(yīng)放量，加之有限的租賃需求未能填補(bǔ)現(xiàn)有空置面積，導(dǎo)致整體市場(chǎng)空置率環(huán)比上升0.6個(gè)百分點(diǎn)至16.4%。

　　全市平均租金仍在下行通道。第三季度，全市優(yōu)質(zhì)零售物業(yè)首層租金錄得237元/平方米/月，環(huán)比下降1.4個(gè)百分點(diǎn)。非核心區(qū)位且缺乏精準(zhǔn)定位的項(xiàng)目經(jīng)營(yíng)風(fēng)險(xiǎn)增加，業(yè)主以靈活的租金策略吸引租戶(hù)進(jìn)駐，使得整體租金增長(zhǎng)乏力。

　　集中供應(yīng)繼續(xù)向市場(chǎng)施壓，項(xiàng)目表現(xiàn)或?qū)⒊掷m(xù)分化。2020年四季度預(yù)計(jì)市場(chǎng)仍將迎來(lái)38萬(wàn)平方米新增供應(yīng)，帶動(dòng)市場(chǎng)空置率持續(xù)上升，租金或?qū)⒊掷m(xù)承壓，各項(xiàng)目將出現(xiàn)較為明顯的分化表現(xiàn)。成熟項(xiàng)目不斷吸引國(guó)內(nèi)外高端知名品牌進(jìn)駐，其豐富的運(yùn)營(yíng)經(jīng)驗(yàn)及較強(qiáng)的談判力或?qū)⑼苿?dòng)租金水平維持預(yù)期。而對(duì)于高空置、經(jīng)營(yíng)承壓的項(xiàng)目，運(yùn)營(yíng)商或?qū)⒈憩F(xiàn)出更為積極的談判態(tài)度以吸引品牌進(jìn)駐，租金下探或?qū)⒊掷m(xù)。“激烈的市場(chǎng)環(huán)境將加劇行業(yè)優(yōu)勝劣汰，租戶(hù)更替趨于頻繁。運(yùn)營(yíng)穩(wěn)定、契合消費(fèi)者需求并具備規(guī)模效應(yīng)的連鎖品牌將繼續(xù)引領(lǐng)優(yōu)質(zhì)零售需求市場(chǎng)�！� 仲量聯(lián)行沈陽(yáng)分公司戰(zhàn)略顧問(wèn)部總監(jiān)高旭梅表示。

　　住宅市場(chǎng)

　　“沈八條”靴子落地，助樓市向穩(wěn)發(fā)展。9月6日，沈陽(yáng)市政府發(fā)布《關(guān)于進(jìn)一步促進(jìn)我市房地產(chǎn)市場(chǎng)穩(wěn)定健康發(fā)展的通知沈房發(fā)（2020）14號(hào)》，將第二套商品住房首付比例提高至五成，個(gè)人住房轉(zhuǎn)讓增值稅免征年限調(diào)整至5年。高旭梅表示：“‘沈八條’的出臺(tái)意在堅(jiān)持‘房住不炒’的主基調(diào)，引導(dǎo)市場(chǎng)回歸理性，受此影響，市場(chǎng)成交量預(yù)計(jì)將出現(xiàn)萎縮�！�

　　緊縮政策影響下，“金九”成色不足。第三季度，尚未完全釋放的積壓需求繼續(xù)釋放，市場(chǎng)活躍度持續(xù)提升，但9月的新政使市場(chǎng)觀望情緒明顯升溫，導(dǎo)致“金九”成色不足。本季度全市商品住宅成交量約為3.4萬(wàn)套，環(huán)比下降22.0%，較去年同期下降39.4%。市場(chǎng)成交均價(jià)經(jīng)歷先揚(yáng)后抑，錄得11,728元/平方米，環(huán)比上漲5.1%，同比上升16.9%。

　　土地市場(chǎng)供應(yīng)維持平穩(wěn)，成交價(jià)上揚(yáng)。第三季度，土地市場(chǎng)共錄得23塊住宅用地成交，較上季度略有回落。但多幅核心區(qū)位的優(yōu)質(zhì)地塊推高成交價(jià)。截至本季度末，住宅用地成交價(jià)環(huán)比上升59.2%，錄得5,971元/平方米。

　　預(yù)計(jì)沈陽(yáng)商品住宅市場(chǎng)將維持穩(wěn)中偏緊的主基調(diào)。臨近年末，開(kāi)發(fā)商回款壓力增大或?qū)⒓涌焱票P(pán)節(jié)奏，預(yù)計(jì)市場(chǎng)供應(yīng)持續(xù)增加。為鞏固調(diào)控成果，預(yù)計(jì)沈陽(yáng)商品住宅市場(chǎng)將維持緊縮。受此影響，市場(chǎng)預(yù)期走弱，投機(jī)性需求降溫，剛需買(mǎi)家將支撐市場(chǎng)需求，但考慮到土地成本的持續(xù)增加以及品牌開(kāi)發(fā)商高品質(zhì)項(xiàng)目的入市，預(yù)計(jì)沈陽(yáng)商品住宅市場(chǎng)價(jià)格將穩(wěn)中有升。

　　來(lái)源：仲量聯(lián)行

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