“綠地像穿上不能停下的舞鞋,在基建、超高層等項(xiàng)目中持續(xù)投資建設(shè),以此強(qiáng)化低價(jià)拿地優(yōu)勢!币幻慨a(chǎn)咨詢公司負(fù)責(zé)人這樣向第一財(cái)經(jīng)記者表示。盡管盤子鋪得越來越大,但綠地逐漸陷入利潤率低、償債壓力增大的轉(zhuǎn)型迷局。
要規(guī)模還是要效益?兩次沖擊4000億目標(biāo)未果后,綠地控股(600606.SH,下稱“綠地”)毅然選擇前者。上周,綠地斥資164億元拿地武漢7幅核心地塊,補(bǔ)充糧倉的意愿極為強(qiáng)烈。但從最新業(yè)績看,重回高光時(shí)刻仍需時(shí)日。
8月24日晚間,綠地發(fā)布2020年半年報(bào),集團(tuán)期內(nèi)實(shí)現(xiàn)營收2098億元,同比增長4.17%,營收增速較上年同期明顯放緩;實(shí)現(xiàn)凈利潤80.2億元,同比減少10.77%,變動趨勢持續(xù)下降。
作為銷售規(guī)模曾比肩萬科的老牌房企,綠地自上市便開始謀求轉(zhuǎn)型,逐漸形成以房地產(chǎn)、大基建為主業(yè),金融、消費(fèi)等產(chǎn)業(yè)并舉的發(fā)展格局。然而,當(dāng)同行飛速創(chuàng)下業(yè)績新高,綠地卻顯露出增長疲態(tài)。
“綠地像穿上不能停下的舞鞋,在基建、超高層等項(xiàng)目中持續(xù)投資建設(shè),以此強(qiáng)化低價(jià)拿地優(yōu)勢!币幻慨a(chǎn)咨詢公司負(fù)責(zé)人這樣向第一財(cái)經(jīng)記者表示。盡管盤子鋪得越來越大,但綠地逐漸陷入利潤率低、償債壓力增大的轉(zhuǎn)型迷局。
今年上半年,綠地凈負(fù)債率升至180.3%,現(xiàn)金短債比為0.72。近期,監(jiān)管部門召開房企座談會,并形成重點(diǎn)房企資金監(jiān)測和融資管理規(guī)則,按市場傳言的“三道紅線”指標(biāo),綠地處于紅色警報(bào)檔位。
對此,綠地在投資者半年業(yè)績電話會上稱,集團(tuán)參加了上述座談會,主要目的是防風(fēng)險(xiǎn),企業(yè)可以良好發(fā)展,而不是一刀切,會議精神與綠地經(jīng)營導(dǎo)向一致,后續(xù)會根據(jù)部委要求調(diào)整經(jīng)營方向。
銷售額同比跌去兩成
和多數(shù)房企一樣,綠地未能逃脫疫情下業(yè)績同比下滑的境況。
上半年,綠地在市場復(fù)蘇后推進(jìn)各種營銷活動,并通過“健康宅 2.0”和 “G 優(yōu)平臺”推動產(chǎn)品升級。即便如此,集團(tuán)上半年僅實(shí)現(xiàn)銷售金額1330億元,同比減少21%,銷售面積1031萬平方米,同比減少31%。
今年,綠地并未對外公布全年業(yè)績目標(biāo),而在此前,該集團(tuán)已連續(xù)兩年未踏入4000億元銷售門檻。2017~2019年,綠地合同銷售金額分別為3065億元、3875億元、3880億元,去年銷售額增速已降至0.10%。
盈利質(zhì)量同樣處于低位,年報(bào)數(shù)據(jù)顯示,過去兩年,綠地銷售毛利率分別為15.46%、15.35%,銷售凈利率分別僅4.90%、4.60%;截至報(bào)告期末,綠地銷售毛利率再降至14.89%,銷售凈利率也僅5.51%。
報(bào)告期內(nèi),綠地存貨周轉(zhuǎn)率約0.27%,同比下降約7%,本期新增存貨跌價(jià)準(zhǔn)備1.73億元。周轉(zhuǎn)慢、去化慢問題依舊存在,導(dǎo)致綠地易產(chǎn)生壞賬和資產(chǎn)減值損失,對公司盈利水平有一定影響。
身處競爭殘酷的地產(chǎn)行業(yè),原地踏步便意味著被趕超。鑒于疫情已對銷售造成沖擊,綠地今年重點(diǎn)在抓回款上發(fā)力,期內(nèi)回款率達(dá)95%,同比上升近15個(gè)百分點(diǎn);其中,住宅產(chǎn)品銷售額占比七成以上,回款率高達(dá)106%。
與此同時(shí),綠地加快納儲的步伐,上半年累計(jì)獲取項(xiàng)目 59 個(gè),權(quán)益土地面積 574 萬平方米,權(quán)益土地款366億元。在中指院上半年房企拿地面積排行榜中,綠地位居榜首;在1~7月同一榜單中,綠地位列第三名。
綠地此前土儲規(guī)模確實(shí)稍顯不足。2016~2019年,綠地土地儲備倍數(shù)(土地儲備建面/本年銷售面積,也叫儲銷比)分別為2.17、1.52、1.39和1.63,一般該比值處于3~5之間屬于較穩(wěn)健的范圍。
不僅如此,2015~2016年兩年,綠地權(quán)益新增土地樓板價(jià)分別高達(dá)4122元/平方米、5764元/平方米。為壓縮土地成本,綠地此后兩年向低能級城市下沉,拿地成本降至每平方米2000元左右。
億翰智庫認(rèn)為,綠地的拿地成本優(yōu)勢來自兩方面,一是綠地與多個(gè)地區(qū)政府達(dá)成戰(zhàn)略合作,土地提前鎖定且價(jià)格相對較低;二是綠地已形成多元產(chǎn)業(yè)并舉的企業(yè)格局,拿地時(shí)可發(fā)揮協(xié)同效應(yīng),降低成本。
綠地方面也表示,拿地看市場機(jī)會,一些和政府溝通的項(xiàng)目不一定市場因素占主導(dǎo),更多按當(dāng)?shù)赝频睾蛥^(qū)域發(fā)展規(guī)劃。集團(tuán)維持今年資金偏謹(jǐn)慎的態(tài)度,目前土儲可滿足未來3~5年發(fā)展需求。
對于下半年市場需求情況,綠地持謹(jǐn)慎樂觀態(tài)度,在其看來,最近有監(jiān)管信息傳出,但整體是為了防風(fēng)險(xiǎn)去杠桿。下半年,集團(tuán)武漢等地區(qū)的重大項(xiàng)目逐步落地,基本保持上半年謹(jǐn)慎的節(jié)奏。
盡管綠地有意加快擴(kuò)張,但財(cái)務(wù)狀況卻未見改善,甚至對未來發(fā)展形成拖累。期內(nèi),集團(tuán)經(jīng)營性現(xiàn)金流凈額為41億元,同比下滑49.26%,三年來持續(xù)下行;經(jīng)營性現(xiàn)金流與凈利潤的比值小于1,呈連續(xù)下滑趨勢。
同時(shí),上半年綠地凈負(fù)債率再次走高,提升至180.3%;現(xiàn)金短債比為0.72,較去年同期下降5%。截至期末,綠地短期借款317.29億元,一年內(nèi)到期的非流動負(fù)債879.48億元,期末現(xiàn)金及現(xiàn)金等價(jià)物僅751.83億元。
值得注意的是,近期監(jiān)管部門稱已形成重點(diǎn)房企資金監(jiān)測和融資管理規(guī)則,按市場傳言的“三道紅線”原則,綠地處于紅色警報(bào)檔位。貝殼研究院認(rèn)為,在較大的財(cái)務(wù)壓力下,去杠桿、降負(fù)債仍是綠地面臨的重大考驗(yàn)。
多元業(yè)務(wù)盈利待提升
針對綠地的中期業(yè)績表現(xiàn),中信建投表示,綠地上半年增收不增利的主要原因是,營業(yè)利潤率較去年同期下滑1個(gè)百分點(diǎn),進(jìn)而帶動公司歸母凈利潤率較去年下滑0.6個(gè)百分點(diǎn)。
利潤率低是綠地繞不開的問題,而這與其多元轉(zhuǎn)型現(xiàn)狀息息相關(guān)。如今,綠地已形成以房地產(chǎn)、基建為主業(yè),金融、消費(fèi)等多元發(fā)展的產(chǎn)業(yè)格局,大基建更是成為地產(chǎn)開發(fā)業(yè)務(wù)外的主要收入來源。
今年上半年,綠地房地產(chǎn)及相關(guān)產(chǎn)業(yè)營收966億元,占比46.04%;建筑及相關(guān)產(chǎn)業(yè)營收906億元,占比43.18%;商品銷售及相關(guān)產(chǎn)業(yè)營收249.82億元,占比11.9%,其他業(yè)務(wù)占比4.68%。
從營收規(guī)?矗蠡ㄒ殉蔀榫G地的重要增長極。報(bào)告期內(nèi),綠地實(shí)現(xiàn)新簽合同2673億元,同比增長49%,其中基建工程及專業(yè)工程項(xiàng)目比重持續(xù)增加,同比分別增加105%和132%。
不過,基建業(yè)務(wù)前期墊資大、項(xiàng)目回款周期長,已嚴(yán)重拖累綠地的盈利狀況。上半年,綠地房地產(chǎn)及相關(guān)產(chǎn)業(yè)毛利率為25.77%,但建筑及相關(guān)產(chǎn)業(yè)毛利率僅4.84%,大消費(fèi)板塊毛利率也僅5.02%。
報(bào)告期內(nèi),綠地基建集團(tuán)先后承接南京地鐵9號線一期工程、西安樓觀新區(qū)旅游生態(tài)產(chǎn)業(yè)園等項(xiàng)目,涉足領(lǐng)域也較為多元,包括地鐵、產(chǎn)業(yè)園等。截至6月末,大基建板塊在建項(xiàng)目總金額5031 億元。
此外,綠地還在消費(fèi)、金融、酒店旅游、健康等產(chǎn)業(yè)方面拓展。上周拿下的7幅武漢地塊就被用于投建武漢綠天河國際會展城,這將是全球已披露室內(nèi)凈展面積最大的會展項(xiàng)目,集展覽、貿(mào)易、會議等多功能于一體。
但從壞賬數(shù)據(jù)看,期內(nèi)大基建業(yè)務(wù)壞賬準(zhǔn)備占比在80%左右,大消費(fèi)業(yè)務(wù)則保持較高的壞賬計(jì)提比例,報(bào)告期初和期末的計(jì)提比例分別為11.28%和7.31%,是綠地各業(yè)務(wù)板塊中計(jì)提壞賬比例最高的業(yè)務(wù)。
億翰智庫認(rèn)為,綠地大力推進(jìn)多元化轉(zhuǎn)型,但多元業(yè)務(wù)并未帶來高額投資回報(bào),反而影響地產(chǎn)板塊的表現(xiàn)。綠地在建筑相關(guān)業(yè)務(wù)中盈利能力不足,拉低整體利潤率,基建業(yè)務(wù)規(guī)模擴(kuò)大并未帶來盈利能力的提升。
轉(zhuǎn)型訴求與規(guī)模壓力下,7月份綠地主動求變,重啟混改之路!盎旄男枰^程,在中金公司安排下,集團(tuán)目前正在接觸潛在投資者,具體進(jìn)展會根據(jù)交易所要求披露!本G地方面在8月25日舉行的中期業(yè)績會上表示。
貝殼研究院認(rèn)為,混改有利于綠地在資本市場的正面評級,從而緩解其債務(wù)壓力。該集團(tuán)董事長張玉良在上述業(yè)績會上也表示,下半年綠地將抓住市場需求等有利條件,對沖上半年疫情影響,有信心保持年初目標(biāo)不變、指標(biāo)不減。
來 源: 第一財(cái)經(jīng)
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