01 龍頭恒大

　　2020年對任何企業(yè)來說，都是站在了時代的路口上。

　　過去二十年，是房地產(chǎn)的黃金十年。這也造成中國房地產(chǎn)企業(yè)數(shù)量極多，據(jù)不完全統(tǒng)計，高達(dá)9萬多家，超過全世界其他所有國家之和。但這9萬多家房企，有許多事實上已經(jīng)退出了房地產(chǎn)開發(fā)經(jīng)營，行業(yè)內(nèi)的馬太效應(yīng)也越發(fā)顯著。如今，行業(yè)集中度上升，大魚吃大魚的時代來臨了。

　　2018年中國房地產(chǎn)市場TOP3共獲得12.6%的市場份額，超過1/8；TOP10是26.9%，超過1/4；TOP20為37.5%，TOP30為45.2%，TOP50為55.1%，TOP100為66.7%。

　　在這樣相對激烈的競爭中，中小房地產(chǎn)企業(yè)的份額不斷被蠶食，而大型房企份額則不斷提升。

　　盡管消費者不會為房企品牌多付太多錢買房，決定房產(chǎn)價值的，最重要的依然是地段。但目前位居前列的地產(chǎn)開發(fā)商，能夠成為行業(yè)頂尖級別的公司，正是由于其有強大的操盤、拿地、運營能力，這種能力的延續(xù)性是很強的。

　　另外，房地產(chǎn)企業(yè)對資金依賴程度很高，而龍頭企業(yè)特別是TOP30以內(nèi)的公司，在融資方面以及自身資金實力上有明顯的優(yōu)勢，這是中小房地產(chǎn)企業(yè)不具備的。因此，展望未來，房地產(chǎn)行業(yè)集中度加大的趨勢只會延續(xù)。

　　具體到恒大，其銷售額及市占率也是一路提升。2019年，銷售金額6010.6億，同比增長9.0%，自2009年上市以來連續(xù)10年刷新年度銷售記錄。銷售面積5846.3萬平方米，同比增長11.5%；成交均價10281元╱平方米。地產(chǎn)龍頭恒大(HK:03333)，實至名歸。

　　02 進(jìn)擊的巨人

　　近幾年來，恒大的業(yè)績增長極為迅速，銷售情況良好。

　　從營收及凈利潤來看，恒大營業(yè)收入從2015年的1331億，暴增至4775億，5年時間增長近4倍，凈利潤從2015年的104.6億，增長至2018年的373.9億，2019年的凈利潤略有下滑。

　　從銷售情況來看，恒大過去2013-2018年銷售金額增速年復(fù)合增長38%，增速在主流房企中位居前列，2019年恒大銷售金額6010.6億，同比增長9%，依然高于全國平均水平。

　　今年一季度，采取網(wǎng)上購房促銷方案，提出了75折優(yōu)惠力度后，恒大銷售情況領(lǐng)跑行業(yè)。一季度銷售額1465億，增長23%，銷售回款1133億大增55%，行業(yè)排名第一，刷新公司一季度銷售及回款最高歷史紀(jì)錄。

　　恒大在過去幾年銷售額的迅猛增長，讓人印象深刻。

　　2018年恒大銷售面積5243.5萬平方米，銷售金額5513.4億，分別增長4.2%和10.1%。2019年恒大銷售面積5846.3萬平方米，銷售金額6010.6億，分別同比增長11.5%、9%。

　　全部快于同期全國房地產(chǎn)銷售面積及金額。

　　今年一季度疫情期間，在全國樓市無法線下交易的情況下，更是率先推出線上購房政策，使得銷售額、銷售面積同比大幅增長，創(chuàng)下了公司一季度銷售金額及回款額的歷史最高紀(jì)錄。

　　03 三個“必殺”

　　【1】土地儲備

　　土地儲備是房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)的彈藥庫，也是其資產(chǎn)最重要的組成部分之一。

　　截至2019年12月31日，恒大總土地儲備項目876個，分布于237個城市，覆蓋了幾乎全部一線城市、省會城市及絕大多數(shù)經(jīng)濟(jì)發(fā)達(dá)且有潛力的地級城市，規(guī)劃建筑面積2.93億平方米，土地儲備原值為5273億元，土地儲備平均成本1800元/平方米。

　　其中，一二線城市土地儲備原值達(dá)3524億，占比67%，平均樓面地價2252元/平方米；三線城市土儲原值1749億，占比33%，平均樓面地價1281元/平方米。

　　【2】可售貨值

　　可售貨值衡量了房企未來可實現(xiàn)的銷售額，這個指標(biāo)可用來判斷中期內(nèi)房地產(chǎn)企業(yè)的業(yè)績潛力。2020年恒大可售貨量預(yù)計約1.32億平方米，全年合約銷售目標(biāo)6500億元。

　　再看恒大未來業(yè)績展望及估值情況。

　　1、未來3年，恒大銷售市占率有望繼續(xù)提升至5~6%（目前是4%左右），對應(yīng)銷售增長10%以上；

　　2、恒大2019年凈利潤是172.8億（2018年凈利潤是373.9億），而3年內(nèi)恒大凈利潤500億以上可以期待，如果屆時市場給予8倍PE（真的不算高），那么總市值就達(dá)到4000億了，對應(yīng)目前萬科總市值1840億，翻倍可期。

　　至于屆時恒大能否保持8倍市盈率，應(yīng)該懸念不大，就在2017年，恒大市盈率最高曾達(dá)到16倍�！�3】降低風(fēng)險

　　撇開恒大所處的房地產(chǎn)行業(yè)特有的周期性，市場對恒大最大的擔(dān)心來自于其過高的負(fù)債率。

　　截至2019年末，恒大借款總額達(dá)7999億人民幣，其凈資產(chǎn)為3585億，凈負(fù)債率159.3%。

　　不過，恒大在2019年的業(yè)績發(fā)布會上，著重強調(diào)了要化解負(fù)債率過高的風(fēng)險。

　　恒大集團(tuán)董事局主席許家印在會上正式宣布：“恒大從2020年開始轉(zhuǎn)變發(fā)展方式，全面實施‘高增長、控規(guī)模、降負(fù)債’的發(fā)展戰(zhàn)略，要用最大的決心、最大的力度，一定要把負(fù)債降下來�！�

　　許家印表示，高增長就是要實現(xiàn)銷售高速增長，今年要實現(xiàn)銷售8000億，到2022年要實現(xiàn)銷售1萬億；

　　控規(guī)模就是嚴(yán)控土地儲備規(guī)模，實現(xiàn)土儲負(fù)增長，未來三年每年降低3000萬平方米左右，到2022年降低到2億平方米左右；

　　降負(fù)債就是要把有息負(fù)債每年平均下降1500億，到2022年要把總負(fù)債降到4000億以下。

　　目前恒大擁有2.93億平米土地儲備，今年總可售面積達(dá)1.32億平方米，可售貨值達(dá)1.27萬億，按照64%的去化率保守估算，可實現(xiàn)銷售8110億，完成8000億銷售并無壓力�；乜畎�7000億計算，就會增加2500億的銷售回款。同時，恒大今年減少土地儲備3000萬平方米，就等于減少600億的支出。這樣一增一減，就一定能實現(xiàn)今年有息負(fù)債下降1500億的目標(biāo)。因此，許家印高增長、降負(fù)債的豪言壯語并非空頭支票，實際上擁有很強的可行性。雖然恒大有凈負(fù)債率過高的擔(dān)憂，但是它擁有足夠的實力完成降負(fù)債同時高增長的壯舉。更重要的是，恒大的低估值是肉眼可見的，而且房地產(chǎn)尚有發(fā)展空間，恒大依然值得期待。

　　特別是在疫情下，地方財政也會捉襟見肘，國家“房住不炒”的大方針雖然不會改變，但是可以“因城施策”，房地產(chǎn)放松調(diào)控是大概率事件。

　　歷史上，每次房地產(chǎn)行情拐點之時，中國恒大股價的反彈力度都是地產(chǎn)股中位居前列的，其彈性相比同行業(yè)來說，明顯更強。前期地產(chǎn)股相對弱勢的情況下，恒大是行情反轉(zhuǎn)時最值得關(guān)注的地產(chǎn)公司之一。未來十年的房地產(chǎn)業(yè)，不僅只是活下去，還是龍頭為王。

　　來源：阿爾法工場