01 龍頭恒大
2020年對(duì)任何企業(yè)來說，都是站在了時(shí)代的路口上。
過去二十年，是房地產(chǎn)的黃金十年。這也造成中國房地產(chǎn)企業(yè)數(shù)量極多，據(jù)不完全統(tǒng)計(jì)，高達(dá)9萬多家，超過全世界其他所有國家之和。但這9萬多家房企，有許多事實(shí)上已經(jīng)退出了房地產(chǎn)開發(fā)經(jīng)營，行業(yè)內(nèi)的馬太效應(yīng)也越發(fā)顯著。如今，行業(yè)集中度上升，大魚吃大魚的時(shí)代來臨了。
2018年中國房地產(chǎn)市場TOP3共獲得12.6%的市場份額，超過1/8；TOP10是26.9%，超過1/4；TOP20為37.5%，TOP30為45.2%，TOP50為55.1%，TOP100為66.7%。
在這樣相對(duì)激烈的競爭中，中小房地產(chǎn)企業(yè)的份額不斷被蠶食，而大型房企份額則不斷提升。
盡管消費(fèi)者不會(huì)為房企品牌多付太多錢買房，決定房產(chǎn)價(jià)值的，最重要的依然是地段。但目前位居前列的地產(chǎn)開發(fā)商，能夠成為行業(yè)頂尖級(jí)別的公司，正是由于其有強(qiáng)大的操盤、拿地、運(yùn)營能力，這種能力的延續(xù)性是很強(qiáng)的。
另外，房地產(chǎn)企業(yè)對(duì)資金依賴程度很高，而龍頭企業(yè)特別是TOP30以內(nèi)的公司，在融資方面以及自身資金實(shí)力上有明顯的優(yōu)勢(shì)，這是中小房地產(chǎn)企業(yè)不具備的。因此，展望未來，房地產(chǎn)行業(yè)集中度加大的趨勢(shì)只會(huì)延續(xù)。
具體到恒大，其銷售額及市占率也是一路提升。2019年，銷售金額6010.6億，同比增長9.0%，自2009年上市以來連續(xù)10年刷新年度銷售記錄。銷售面積5846.3萬平方米，同比增長11.5%；成交均價(jià)10281元╱平方米。地產(chǎn)龍頭恒大(HK:03333)，實(shí)至名歸。
02 進(jìn)擊的巨人
近幾年來，恒大的業(yè)績?cè)鲩L極為迅速，銷售情況良好。
從營收及凈利潤來看，恒大營業(yè)收入從2015年的1331億，暴增至4775億，5年時(shí)間增長近4倍，凈利潤從2015年的104.6億，增長至2018年的373.9億，2019年的凈利潤略有下滑。
從銷售情況來看，恒大過去2013-2018年銷售金額增速年復(fù)合增長38%，增速在主流房企中位居前列，2019年恒大銷售金額6010.6億，同比增長9%，依然高于全國平均水平。
今年一季度，采取網(wǎng)上購房促銷方案，提出了75折優(yōu)惠力度后，恒大銷售情況領(lǐng)跑行業(yè)。一季度銷售額1465億，增長23%，銷售回款1133億大增55%，行業(yè)排名第一，刷新公司一季度銷售及回款最高歷史紀(jì)錄。
恒大在過去幾年銷售額的迅猛增長，讓人印象深刻。
2018年恒大銷售面積5243.5萬平方米，銷售金額5513.4億，分別增長4.2%和10.1%。2019年恒大銷售面積5846.3萬平方米，銷售金額6010.6億，分別同比增長11.5%、9%。
全部快于同期全國房地產(chǎn)銷售面積及金額。
今年一季度疫情期間，在全國樓市無法線下交易的情況下，更是率先推出線上購房政策，使得銷售額、銷售面積同比大幅增長，創(chuàng)下了公司一季度銷售金額及回款額的歷史最高紀(jì)錄。
03 三個(gè)“必殺”
【1】土地儲(chǔ)備
土地儲(chǔ)備是房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)的彈藥庫，也是其資產(chǎn)最重要的組成部分之一。
截至2019年12月31日，恒大總土地儲(chǔ)備項(xiàng)目876個(gè)，分布于237個(gè)城市，覆蓋了幾乎全部一線城市、省會(huì)城市及絕大多數(shù)經(jīng)濟(jì)發(fā)達(dá)且有潛力的地級(jí)城市，規(guī)劃建筑面積2.93億平方米，土地儲(chǔ)備原值為5273億元，土地儲(chǔ)備平均成本1800元/平方米。
其中，一二線城市土地儲(chǔ)備原值達(dá)3524億，占比67%，平均樓面地價(jià)2252元/平方米；三線城市土儲(chǔ)原值1749億，占比33%，平均樓面地價(jià)1281元/平方米。
【2】可售貨值
可售貨值衡量了房企未來可實(shí)現(xiàn)的銷售額，這個(gè)指標(biāo)可用來判斷中期內(nèi)房地產(chǎn)企業(yè)的業(yè)績潛力。2020年恒大可售貨量預(yù)計(jì)約1.32億平方米，全年合約銷售目標(biāo)6500億元。
再看恒大未來業(yè)績展望及估值情況。
1、未來3年，恒大銷售市占率有望繼續(xù)提升至5~6%（目前是4%左右），對(duì)應(yīng)銷售增長10%以上；
2、恒大2019年凈利潤是172.8億（2018年凈利潤是373.9億），而3年內(nèi)恒大凈利潤500億以上可以期待，如果屆時(shí)市場給予8倍PE（真的不算高），那么總市值就達(dá)到4000億了，對(duì)應(yīng)目前萬科總市值1840億，翻倍可期。
至于屆時(shí)恒大能否保持8倍市盈率，應(yīng)該懸念不大，就在2017年，恒大市盈率最高曾達(dá)到16倍�！�3】降低風(fēng)險(xiǎn)
撇開恒大所處的房地產(chǎn)行業(yè)特有的周期性，市場對(duì)恒大最大的擔(dān)心來自于其過高的負(fù)債率。
截至2019年末，恒大借款總額達(dá)7999億人民幣，其凈資產(chǎn)為3585億，凈負(fù)債率159.3%。
不過，恒大在2019年的業(yè)績發(fā)布會(huì)上，著重強(qiáng)調(diào)了要化解負(fù)債率過高的風(fēng)險(xiǎn)。
恒大集團(tuán)董事局主席許家印在會(huì)上正式宣布：“恒大從2020年開始轉(zhuǎn)變發(fā)展方式，全面實(shí)施‘高增長、控規(guī)模、降負(fù)債’的發(fā)展戰(zhàn)略，要用最大的決心、最大的力度，一定要把負(fù)債降下來�！�
許家印表示，高增長就是要實(shí)現(xiàn)銷售高速增長，今年要實(shí)現(xiàn)銷售8000億，到2022年要實(shí)現(xiàn)銷售1萬億；
控規(guī)模就是嚴(yán)控土地儲(chǔ)備規(guī)模，實(shí)現(xiàn)土儲(chǔ)負(fù)增長，未來三年每年降低3000萬平方米左右，到2022年降低到2億平方米左右；
降負(fù)債就是要把有息負(fù)債每年平均下降1500億，到2022年要把總負(fù)債降到4000億以下。
目前恒大擁有2.93億平米土地儲(chǔ)備，今年總可售面積達(dá)1.32億平方米，可售貨值達(dá)1.27萬億，按照64%的去化率保守估算，可實(shí)現(xiàn)銷售8110億，完成8000億銷售并無壓力�；乜畎�7000億計(jì)算，就會(huì)增加2500億的銷售回款。同時(shí)，恒大今年減少土地儲(chǔ)備3000萬平方米，就等于減少600億的支出。這樣一增一減，就一定能實(shí)現(xiàn)今年有息負(fù)債下降1500億的目標(biāo)。因此，許家印高增長、降負(fù)債的豪言壯語并非空頭支票，實(shí)際上擁有很強(qiáng)的可行性。雖然恒大有凈負(fù)債率過高的擔(dān)憂，但是它擁有足夠的實(shí)力完成降負(fù)債同時(shí)高增長的壯舉。更重要的是，恒大的低估值是肉眼可見的，而且房地產(chǎn)尚有發(fā)展空間，恒大依然值得期待。
特別是在疫情下，地方財(cái)政也會(huì)捉襟見肘，國家“房住不炒”的大方針雖然不會(huì)改變，但是可以“因城施策”，房地產(chǎn)放松調(diào)控是大概率事件。
歷史上，每次房地產(chǎn)行情拐點(diǎn)之時(shí)，中國恒大股價(jià)的反彈力度都是地產(chǎn)股中位居前列的，其彈性相比同行業(yè)來說，明顯更強(qiáng)。前期地產(chǎn)股相對(duì)弱勢(shì)的情況下，恒大是行情反轉(zhuǎn)時(shí)最值得關(guān)注的地產(chǎn)公司之一。未來十年的房地產(chǎn)業(yè)，不僅只是活下去，還是龍頭為王。
來源：阿爾法工場
