時間進入2月底，疫情對房地產行業(yè)的影響還在進一步加劇。
多地商場閉門、線上銷售、延遲開工......疫情對現(xiàn)金流的沖擊仍不容忽視，房企又迎來了信用評級及展望變動的風險，再融資的風險也隨之攀升。
近期，惠譽一份研報指出，新冠病毒疫情對其受評的166家中國企業(yè)的業(yè)務產生了不同程度的影響，6%企業(yè)的再融資風險上升。其中，億達中國（CCC）、毅德國際（B-/穩(wěn)定）、新湖中寶（B-/穩(wěn)定）、國瑞置業(yè)（B-/穩(wěn)定）四家房企被點名“再融資風險高”。
1月房地產成交量冷冷清清，2月成交量更加冷淡�；乜铍y、杠桿高的部分中小房企迎來了現(xiàn)金流考驗，如果此時企業(yè)信用發(fā)生變動，其融資難度、融資成本或將上升，進一步加劇流動性風險，長期將會導致信用評級出現(xiàn)下調，形成一個惡性循環(huán)。
而“家大業(yè)大”的大型房企手持大把現(xiàn)金流，跑步加速再融資，發(fā)債、拿地，等待春天。
房企短期信用變動與分化
“我們對杠桿較高、存貨規(guī)模較大、流動性壓力較大的中小房企的信用水平比較關注。”標普信評相關人士對觀點地產新媒體透露，本次疫情將對一季度房地產行業(yè)整體銷售產生沖擊，對全年銷售面積和銷售額2020年同比均回落5%左右。
上述四家非投資級別房企中，億達中國的評級最低，短期資金缺口最明顯，流動性風險最高。近期，億達中國再次推遲了2017年12月31日止年度每股股份8分的現(xiàn)金派息，并又一次推遲中民嘉業(yè)2.885億元相關貸款的還款，另45.79億元的貸款協(xié)議有觸發(fā)風險。
根據(jù)企業(yè)公告，億達中國115.8億元債務將于2020年6月前到期。疊加半年度現(xiàn)金及銀行結余13.84億元、下半年營業(yè)收入49.04億元，億達中國短期內難以覆蓋債務。
值得注意的是，毅德國際、國瑞置業(yè)借新還舊的融資成本正在不斷攀升，而本次疫情帶來的一季度銷售沖擊讓現(xiàn)金流回流雪上加霜。
以美元債為例，毅德國際最新擬發(fā)行的1.99億美元2021年到期的優(yōu)先票據(jù)，年利率14%，比之2020年到期1.57億美元優(yōu)先票據(jù)高出了2個百分點；國瑞置業(yè)最近一筆美元票據(jù)利率13.5%，較上兩筆美元債利率高出至少3個百分點，其2020年1月合約銷售金額卻同比減少了兩成。
誠然多家房企為一季度自救，推出線上售樓、“無理由退房”、折扣買房等活動，不容忽視的是，從簽約到交付訂金再到實質性計入賬目中，至少還有2個月等待期亦或是“變數(shù)期”。
世茂總裁許世壇亦在開工信中表示，疫情對房地產市場影響將在前兩個月的銷售市場上陸續(xù)體現(xiàn)出來�！吧踔翆τ诓糠种行⌒头科髞碚f，由于沒有銷售，沒有資金回籠，疫情必將成為壓死駱駝的最后一根稻草�！�
除上述四家房企外，多家機構認為目前規(guī)模較大的房企仍具有更高的運營和財務靈活性。以朗詩（B/穩(wěn)定）、鑫苑置業(yè)(B-/穩(wěn)定)為例，惠譽已將其再融資風險評估由“高”調整至“低”。
就整個房地產開發(fā)行業(yè)，標普信評指出，房企信用質量2020年仍將分化，整體信用質量略有下降。其中，其受評的房企主體信用評級中值為“BBB-”，潛在個體信用評級中位數(shù)為“BB”，堪堪觸及投資級水平門檻。
再融資承壓與后期加速
悄然變動的不僅是房企信用評級及展望，還有房企的再融資活動。春節(jié)假期疊加疫情因素已經(jīng)帶來1月融資下滑兩成，一方面是房企信用變動助推中小房企融資成本攀升，一方面是到期債務壓力整體延后，將會促使房企后期更加積極借新還舊。
據(jù)觀點指數(shù)不完全統(tǒng)計，截至2月21日，房企單月通過公司債、超短期融資券、票據(jù)、貸款、保理融資等方式新增逾40起融資活動，金額超747億元，環(huán)比1月縮水了四成。
融資成本的集中攀升體現(xiàn)在境外融資上，同時伴隨著融資活動筆數(shù)減半、總金額縮水。以中昌國際為例，其延期12個月的4.69億元融資貸款利率高達11%、23%，系2月房企中已披露的融資成本之最。而當代置業(yè)、華南城兩筆美元債利率均超10%。
穆迪指出，中國房企在境外融資上舉足輕重。在亞太市場2022年到期的770億美元債中，中國房企占比近75％。由此，分析人士預測，這將推動房企繼續(xù)尋求跨境融資。鑒于目前疫情，部分國際投資者信心下降，利率上行的可能性很高。
境內融資方面，雖然總融資金額下降，但多家頭部公司已加快融資進度，先后公布多筆大額公司債發(fā)行計劃。金地110億元、陽光城80億元、龍湖180億元、碧桂園85.38億元公司債均已向上交所提交申請，狀態(tài)顯示為“已回復交易所意見”、“已接收反饋意見”等。其中，金地公司債期限最長可達20年，實屬罕見。
“疫情防控債”首次出現(xiàn)，帶有明顯的時代印記。多家房企宣布所籌集資金將用于疫情防控相關業(yè)務、非地產行業(yè)運營及疫情恢復的后續(xù)工作。其中，遠東租賃擬發(fā)行不超過50億元的疫情防控債，第一期發(fā)行規(guī)模不超過30億元，利率3.87%；越秀擬發(fā)行不超過20億元的公司債；中南建設擬發(fā)行不超過17億元的公司債（第二期），其中不低于1.7億元用于支持疫情防護防控相關業(yè)務。目前，這些債券仍處于申請階段，資金到位或推遲。
據(jù)Wind數(shù)據(jù)統(tǒng)計，房企2020年將有逾2000億元信用債到期，高峰期為3月以及7月至10月期間。這意味著接下來，房企再融資壓力變大，年內融資活動將更為密集，延期風險也隨之增加。
成本攀升、融資加速及延期風險是否會對房企主體信用及債券信用產生負面影響？相關人士表示，這有待長期觀察�？梢源_定的是，再融資總體承壓與延后將會加劇部分企業(yè)的流動性難題，部分中小房企無疑正在經(jīng)歷一個嚴峻的冬天。
2003年已經(jīng)過去了17年，2008年已是12年前。置身于時代的變局之中，新一輪的洗牌即將到來。
來源：觀點地產網(wǎng)
編輯：koko
