2022年第三季度，西安零售物業(yè)市場未錄得新增供應(yīng)，疫情的反復(fù)致使部分項目工期延長，招商進程滯緩，繼而推遲交付。需求方面，零售業(yè)態(tài)占比48.3%，買手店及集合店積極布局西安市場，季內(nèi)錄得HOWOW D2Y、KNOWIN等潮流集合店西安首店開業(yè)，引領(lǐng)Z世代消費潮流；運動戶外品牌持續(xù)發(fā)力，愈發(fā)聚焦如瑜伽、徒步等細分專業(yè)領(lǐng)域，季內(nèi)錄得MAIA ACTIVE、猛犸象、始祖鳥等品牌登陸拓展西安零售市場。餐飲業(yè)態(tài)占比37.1%，以地方菜系及火鍋類品牌的新增需求為主。同時，本季度頗受資本青睞的咖啡品牌持續(xù)加碼西安市場，Manner及M stand等國內(nèi)品牌標(biāo)桿項目加速布局。體驗業(yè)態(tài)占比8.9%，沉浸式體驗仍為主流，在融合多業(yè)態(tài)的嘗試下，衍生親子、運動、電競等更多細分場景。
由于部分核心區(qū)域百貨項目出現(xiàn)大面積退租，疊加品牌擴張需求疲軟，全市凈吸納量錄得負值。相應(yīng)地，市場整體空置率環(huán)比上升0.5個百分點至9.3%；購物中心首層平均租金延續(xù)下行趨勢，環(huán)比下跌0.8%。
不同零售形態(tài)差異化復(fù)蘇。在宏觀環(huán)境波動的形勢下，消費者對不同類型零售物業(yè)需求出現(xiàn)分化。消費回流、降級和品牌庫存積壓使得奧特萊斯以更高的性價比愈加受到消費者的青睞。獨特的建筑形態(tài)及特色餐飲，疊加“微度假” 等消費新風(fēng)向的助推，奧特萊斯型購物中心率先復(fù)蘇，砂之船等項目本年度均實現(xiàn)兩位數(shù)的增長速率。各種利好因素的疊加使得奧特萊斯型購物中心迎來戰(zhàn)略性擴張機遇，除西安目前已開業(yè)的7個奧特萊斯外，未來仍將有如曲江砂之船，永安渠砂之船等三到四座奧特萊斯項目陸續(xù)入市。
場景分化加速商業(yè)品牌聚集更新。隨著消費者訴求的持續(xù)演變，各類零售物業(yè)的業(yè)態(tài)也開始隨著客流構(gòu)成、消費需求的不同進行市場化的調(diào)整和迭代。在奧特萊斯承載更多剛性消費需求的同時，購物中心則開始從“渠道”進階成“社交休閑場”，通過持續(xù)增加餐飲、娛樂體驗業(yè)態(tài)占比，提高區(qū)域及物業(yè)整體的休閑、社交屬性。同時，在品牌迭代加速的新周期，更多如KNOWIN、MAIA ACTIVE等構(gòu)建多種生活方式、具有明顯社群導(dǎo)向的線上、潮流新興品牌在資本的加持下涌入如賽格，大悅城，熙地港等城市中心或區(qū)域中心的優(yōu)質(zhì)項目，加速優(yōu)質(zhì)項目品牌更新；如始祖鳥、Air Jordan等已進入西安零售市場多年的運動潮流品牌則持續(xù)整合店鋪資源，在核心區(qū)域的優(yōu)質(zhì)項目中布局“雙店”甚至“三店”，品牌聚集效應(yīng)顯現(xiàn)。
2022年第四季度將有33.7萬平方米新增供應(yīng)集中入市，而在不確定的宏觀事件的影響下，新增供應(yīng)中或?qū)⒂薪种坏奈磥砉⿷?yīng)推遲至2023年，形成供應(yīng)高峰。同時，繼龍湖、益田之后，鑫苑大都匯于本季被萬達接管，運營商在西安的輕資產(chǎn)擴張步伐加速。頭部運營商的持續(xù)加碼說明投資者對西安市場的信心在挑戰(zhàn)下仍然積極。未來，隨著頭部開發(fā)商輕、重資產(chǎn)的陸續(xù)落地將帶來更加多元的物業(yè)形態(tài)，西安零售物業(yè)市場或?qū)⑦~入新一輪的調(diào)整及迭代期。
來 源：CBRE世邦魏理仕
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