2020年對于北京的零售物業(yè)市場是一個巨大的“重塑”之年。近期，世邦魏理仕發(fā)布了《2020年第四季度及全年北京房地產(chǎn)市場回顧及展望》，報告顯示，2020年北京首次出現(xiàn)了零售物業(yè)市場改造關(guān)停的項目體量超過新開業(yè)項目的體量，四季度北京全市空置率環(huán)比上升0.6個百分點至10.6%，整體租金跌幅較三季度季有所收窄。近期，位于王府井商業(yè)街的新燕莎金街和東安市場閉店全面升級改造。

　　優(yōu)質(zhì)零售物業(yè)空置率升高

　　由于疫情的原因，2020年上半年零售物業(yè)受影響較大，北京首次出現(xiàn)了改造關(guān)停的項目體量超過新開業(yè)項目的體量。第四季度，大悅城控股推出的最新產(chǎn)品線“大悅春風里”首個項目在大興開業(yè)，與此同時，位于王府井商業(yè)街的新燕莎金街和東安市場閉店全面升級改造。

　　2020年四季度北京全市零售物業(yè)的空置率環(huán)比上升0.6個百分點至10.6%，整體租金跌幅較三季度有所收窄。其中核心商圈空置率保持低位，體驗感更強、消費群更年輕的購物中心租金更有韌性。

　　最近，《華夏時報》記者在市場走訪時也發(fā)現(xiàn)，疫情因素對商業(yè)的影響還在持續(xù)，北京市許多零售商收縮實體規(guī)模，多數(shù)購物中心在不同程度上面臨著租戶退租、項目空置率提升的問題。在空置率居高不下的商業(yè)中心和臨街商鋪，部分房東開始降低租金，有的商鋪租金已經(jīng)降低了30%，仍難招來商戶。

　　世邦魏理仕華北區(qū)研究部負責人孫祖天分析，疫情對傳統(tǒng)模式零售物業(yè)造成了一個非常大的沖擊，也堅定了一些零售物業(yè)進行調(diào)整升級的決心，很多項目會趁這個機會進行業(yè)態(tài)的調(diào)整升級，因為現(xiàn)在去百貨化是一個趨勢，人們更加青睞于體驗型的購物中心。

　　為了吸引客流，北京部分購物中心季末紛紛推出了年終特色陳列或主題展示，結(jié)合潮流IP提振消費，為消費者打造更具體驗感的消費場景，客流得到復蘇。例如國貿(mào)商城推出“為愛而生”主題活動，僑福芳草地推出“未來之森”,北京apm聯(lián)合泡泡瑪特打造開箱展覽。

　　近期，部分區(qū)域的新租需求在緩慢回升，其中新能源汽車、連鎖餐飲、以互聯(lián)網(wǎng)為依托的新零售開店較為活躍。在“首店經(jīng)濟”政策的鼓勵下，2020全年共有31個國際品牌首店入駐，其中餐飲類占32%。四季度，vogue café亞洲首店在國貿(mào)商城開業(yè)，英學館亞太首店在僑福芳草地開業(yè)，另外日本連鎖室內(nèi)運動場品牌Round1中國首店在大興愛琴海購物公園開業(yè)。

　　另外，疫情以后，越來越多的消費者更偏向于在住所所在區(qū)域周邊消費，社區(qū)零售物業(yè)在一些區(qū)域內(nèi)還有非常大的發(fā)展空間。孫祖天分析，從具體區(qū)域來看，北京很多區(qū)域的零售物業(yè)非常充足，但有很多區(qū)域還比較稀缺，包括海淀、石景山、通州、昌平、房山、順義等人均零售物業(yè)面積相對較低。

　　世邦魏理仕華北區(qū)顧問及交易服務商業(yè)部董事趙志瑋表示：“有豐富互動體驗感的主題活動、日益多元化和細分化的品牌首店，成為零售物業(yè)吸引和競爭線下流量的熱點。而即將開幕的北京環(huán)球影城和第24屆冬奧會，不但為周邊區(qū)域的實體商業(yè)吸引客流，也為各大業(yè)主、商家的品牌活動提供多樣的題材。隨著品牌商戶尤其是國際品牌的拓展活動逐步回歸正軌，2021年零售物業(yè)的租賃需求將在先行復蘇的人氣帶動下進一步回暖。”

　　投資市場成交活躍

　　2020全年北京大宗交易投資市場總成交額638億元，僅次于2019年，達歷史成交額的第二高水平，企業(yè)自用買家和外資表現(xiàn)活躍，兩者各占全年總交易額的34%和24%，成為兩大需求引擎。2020全年純辦公產(chǎn)品成交額占47%，以寫字樓為主體的綜合體和“改辦”類物業(yè)合占35%。

　　孫祖天表示，受到疫情的影響，2020年北京大宗交易的金額雖然比2019年頂峰有所回落，也達到了歷史上第二高的水平，表明了北京市場的基本面非常穩(wěn)健。2020年上半年，有很多成交的大宗交易，是投資者在之前就進行了調(diào)研和談判，在疫情期間并沒有出現(xiàn)撤回的情況，順利的進行了交易，這也體現(xiàn)出了北京市場的韌性，給了投資者非常強的信心。

　　2020年，對于很多房地產(chǎn)企業(yè)來說，資金方面都面臨著不小的壓力，一些企業(yè)不得不出售存量物業(yè)紓困。孫祖天分析，前幾年北京的可售物業(yè)是非常稀缺的，隨著房地產(chǎn)市場出臺了“三道紅線”的最新監(jiān)管政策，結(jié)合前期疫情的影響，很多房地產(chǎn)企業(yè)的資金鏈面臨挑戰(zhàn)，市場上釋放出很多可售物業(yè)，促進了多宗大宗交易的成交。

　　具體到2020年第四季度，北京共達成13筆大宗交易，交易總額達148.4億元。國內(nèi)企業(yè)自用買家和國內(nèi)險資為主的機構(gòu)成為最大的兩類買家，二者在2020年四季度成交額中分別貢獻了38%和34%。

　　年底開發(fā)商為回籠資金，向市場出售多項優(yōu)質(zhì)資產(chǎn)。辦公類題材投資在四季度獨占鰲頭，其中純辦公產(chǎn)品占總交易額的69%，另外13%則來自一座以寫字樓為主體的綜合體和一座交易后將改造為辦公的零售物業(yè)。

　　世邦魏理仕華北區(qū)投資及資本市場部負責人紀剛指出：“2021年北京市場投資活躍度將進一步增強，預期交易規(guī)模會重回增長通道。外資對北京投資市場持續(xù)看好，受疫情影響造成的交易周期延長，有望在2021年重新釋放潛在需求。隨著新興辦公區(qū)域的崛起，其成長潛力也吸引了自用買家和投資者的目光。此外，近幾年地產(chǎn)基金投資的城市更新項目，這些項目陸續(xù)完成改造后，形成了有現(xiàn)金流的優(yōu)質(zhì)投資產(chǎn)品，為保險公司和主權(quán)基金等投資者，提供更多的購入機會�！�

　　來源：華夏時報

編輯：wangdc