疫情、停業(yè)、免租、重啟、直播帶貨、消費(fèi)券、地?cái)偨?jīng)濟(jì)、影院復(fù)工…2020上半年商業(yè)地產(chǎn)行業(yè)就像一部奇幻電影，集齊了冒險(xiǎn)、對(duì)抗、重啟、生命至上、積極正義價(jià)值等所有元素。
當(dāng)整個(gè)城市都按下“暫停鍵”的時(shí)候，待入市商業(yè)體的開(kāi)業(yè)時(shí)間節(jié)點(diǎn)也都被迫順延，在新商業(yè)增量上也創(chuàng)了新低。
據(jù)聯(lián)商網(wǎng)零售研究中心統(tǒng)計(jì)，2020年上半年全國(guó)新開(kāi)業(yè)的商業(yè)項(xiàng)目數(shù)量?jī)H63個(gè)（不含專(zhuān)業(yè)市場(chǎng)、酒店及寫(xiě)字樓，商業(yè)建筑面積≥2萬(wàn)平方米）。新增GFA商業(yè)建筑面積441.82萬(wàn)平方米，平均單體建筑面積7.01萬(wàn)平方米。按55%得房率計(jì)算則新增GLA商業(yè)租賃面積243萬(wàn)平方米，平均單體租賃面積3.86萬(wàn)平方米。
同比暴跌68％，近五年新低
上半年相對(duì)而言，是全年購(gòu)物中心供應(yīng)較謹(jǐn)慎的時(shí)期，今年受特殊情況影響，不少項(xiàng)目都選擇了延遲開(kāi)業(yè)的決定，導(dǎo)致了今年上半年的開(kāi)業(yè)數(shù)量創(chuàng)下新低。聯(lián)商網(wǎng)零售研究中心統(tǒng)計(jì)數(shù)據(jù)顯示，2020年上半年整體開(kāi)業(yè)量63個(gè)，同比跌幅高達(dá)68%。
從近五年上半年開(kāi)業(yè)數(shù)量及同比變化上看，2016年至2018年三年逐年遞增，2018年迎來(lái)峰值達(dá)到228個(gè)，雖然2019年同期相比有所下滑，但也是近五年開(kāi)業(yè)量第二高的年份。
從同比增減度角度看，2018年達(dá)到近五年來(lái)峰值，同比暴漲了37%以上；2016年和2017年均同比上漲，分別上漲了13%和3%，2019年開(kāi)始回落至15%。
剔除2020年疫情影響的因素外，事實(shí)上全國(guó)商業(yè)地產(chǎn)的供應(yīng)仍然持漲，雖然業(yè)內(nèi)出現(xiàn)了不少類(lèi)似“飽和”的聲音，且謹(jǐn)慎姿態(tài)稍露，但開(kāi)發(fā)商仍然看好市場(chǎng)的接受力。
華東領(lǐng)跑，西南超華南
擁有GDP大省浙江、江蘇和全國(guó)經(jīng)濟(jì)中心上海的華東依舊是區(qū)域霸主，近四成的開(kāi)業(yè)總量占比幾乎占據(jù)了半壁江山，這其中江蘇有8個(gè)、浙江7個(gè)、江西5個(gè)、上海2個(gè)、福建和安徽各1個(gè)。
相較于擁有全國(guó)另一大GDP大省廣東的華南，西南地區(qū)的經(jīng)濟(jì)大環(huán)境相對(duì)遜色，但今年上半年的表現(xiàn)異�；钴S，以11個(gè)開(kāi)業(yè)總數(shù)量躍居第二，這已經(jīng)是其連續(xù)三年在上半年的開(kāi)業(yè)量上超越華南。
西南市場(chǎng)的強(qiáng)勢(shì)，歸功于成都和重慶兩大城市，分別上榜今年上半年城市開(kāi)業(yè)數(shù)量TOP11，同時(shí)其他城市的表現(xiàn)亦可圈可點(diǎn)，貴州的貴陽(yáng)、遵義，四川的內(nèi)江、自貢、資陽(yáng)等城市均有項(xiàng)目開(kāi)業(yè)。
得益于廣深兩大一線城市的消費(fèi)活力，不少知名房企集中供量，區(qū)域本土的保利、萬(wàn)科、恒大等房企“肥水不流外人田”，加上新鴻基、九龍倉(cāng)、新世界等港企的“近水樓臺(tái)先得月”，華南的商業(yè)有“天時(shí)地利人和”之利。雖然今年上半年仍然滯后于西南，但仍然以10個(gè)開(kāi)業(yè)量占據(jù)第三位的寶座。
其他，華中、華北、西北表現(xiàn)正常，而東北依然墊底。
一二線城市活躍，三四線城市有潛力
一線城市及發(fā)達(dá)的二線城市的經(jīng)濟(jì)發(fā)展較快、商業(yè)氛圍好、人口多、消費(fèi)力強(qiáng)，雖然拿地成本高，但高消費(fèi)還是讓不少開(kāi)發(fā)商愿意高價(jià)投資，因此這些城市的商業(yè)活躍度往往較高。
從今年上半年統(tǒng)計(jì)的城市活躍度來(lái)看，TOP11榜單中，上榜的門(mén)檻為2個(gè)開(kāi)業(yè)量，除了汕頭、衡陽(yáng)外，其余9個(gè)均為一線城市和二線城市。這表明，經(jīng)濟(jì)、商業(yè)發(fā)達(dá)以及交通環(huán)境理想的城市仍然是商業(yè)爭(zhēng)奪的主戰(zhàn)場(chǎng)。
另一方面，根據(jù)2020最新城市分級(jí)指標(biāo)，在開(kāi)業(yè)總量上看，三四線城市總量并不比一線城市、新一線城市少，諸如四川內(nèi)江、自貢、資陽(yáng)，河南信陽(yáng)、周口、新鄉(xiāng)，湖南衡陽(yáng)，廣西來(lái)賓等都有項(xiàng)目開(kāi)業(yè)。
這表明，購(gòu)物中心存有更大空白和機(jī)會(huì)的三四線城市開(kāi)發(fā)潛力大，也是當(dāng)下購(gòu)物中心發(fā)展的重要趨勢(shì)之一。
5萬(wàn)-10萬(wàn)平方米規(guī)模為主
新開(kāi)商業(yè)項(xiàng)目中，規(guī)模在5萬(wàn)至10萬(wàn)平方米（含5萬(wàn)平方米，不含10萬(wàn)平方米）數(shù)量最多，占比48%；2萬(wàn)至5萬(wàn)平方米（含2萬(wàn)平方米，不含5萬(wàn)平方米）占比約30%；10萬(wàn)至15萬(wàn)平方米（含10萬(wàn)平方米，不含15萬(wàn)平方米）占比約17%；15萬(wàn)平方米以上（含15萬(wàn)平方米）占比約5%。
與去年同期相比，5萬(wàn)-10萬(wàn)平方米規(guī)模的開(kāi)業(yè)數(shù)量激增，從35%提升至48%，其余三種體量占比均有不同程度的縮減。
我們認(rèn)為，5萬(wàn)-10萬(wàn)平方米的一站式商業(yè)中心是目前常見(jiàn)的模式，這些項(xiàng)目融合了購(gòu)物、吃喝玩樂(lè)等基本消費(fèi)需求，也引入了劇院、娛樂(lè)會(huì)所、電影院、動(dòng)物館等體驗(yàn)性業(yè)態(tài)，又有足夠的空間可供活動(dòng)營(yíng)銷(xiāo)，往往受到很多開(kāi)發(fā)商青睞。
同時(shí)，當(dāng)下拿地成本越來(lái)越高，加上社區(qū)商業(yè)模式的流行，5萬(wàn)平方米以下的小體量商業(yè)逐漸增多，尤其是一線城市、新一線城市和省會(huì)城市的市中心地區(qū)，地越來(lái)越少，地價(jià)越來(lái)越高，而那些小而美的社區(qū)鄰里型購(gòu)物中心由于靠近社區(qū)居民密度，有黏性高優(yōu)勢(shì)，且無(wú)需高額營(yíng)銷(xiāo)費(fèi)用，也被廣泛看好。
存量改造物業(yè)有所增長(zhǎng)
隨著部分重點(diǎn)城市商業(yè)地產(chǎn)發(fā)展?jié)u趨成熟，不少在過(guò)往行業(yè)競(jìng)爭(zhēng)中被淘汰的存量資產(chǎn)，也往往因?yàn)檎紦?jù)核心商圈、地鐵等優(yōu)勢(shì)被其他開(kāi)發(fā)商看上，歷經(jīng)升級(jí)改造或者更名更換運(yùn)營(yíng)商之后重新回歸。
統(tǒng)計(jì)結(jié)果顯示，上半年存量改造的商業(yè)項(xiàng)目（包括超市和百貨轉(zhuǎn)型、更名重開(kāi)、調(diào)整升級(jí)等模式）有8個(gè)，占比高達(dá)13%，與2019年同期相比，占比量（2019年存量改造項(xiàng)目占比6%）有所增加。從城市分布上看，還是集中在上海、深圳、蘇州、無(wú)錫、�？�、常州、湖州等經(jīng)濟(jì)相對(duì)發(fā)達(dá)的城市。
這主要是因?yàn)槌鞘谢M(jìn)程早的城市，及城市中心位置項(xiàng)目投運(yùn)時(shí)間早，不管是硬件還是軟件設(shè)施都與當(dāng)下購(gòu)物中心發(fā)展需求有出入，需要“更新?lián)Q代”，且存量改造項(xiàng)目一般都是面積較小、業(yè)態(tài)單一的傳統(tǒng)的商業(yè)，為適應(yīng)市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)，需要調(diào)整升級(jí)。因此，今年上半年不少商業(yè)物業(yè)，尤其是以上海為代表的經(jīng)濟(jì)和商業(yè)發(fā)展較早、發(fā)達(dá)的城市的物業(yè)，走向了升級(jí)改造的路程。
來(lái)源：聯(lián)商網(wǎng)
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