多年來(lái)一直不順的五棵松卓展再一次遇到了麻煩，雖然尚未確認(rèn)停業(yè)重裝的消息，但似乎卓展已經(jīng)走到了不得不做出改變的十字路口。
作為京西商業(yè)的重鎮(zhèn)，五棵松商圈如今面臨著“一半是火焰，一半是海水”的尷尬。分析人士認(rèn)為，未來(lái)五棵松卓展需要以更靈活的形態(tài)經(jīng)營(yíng)，才有可能為這個(gè)遇到問(wèn)題的項(xiàng)目尋求到一條可行的出路。
坦承困難 暫不停業(yè)
30萬(wàn)平方米，地上地下共7層的超大型商業(yè)項(xiàng)目，如今門(mén)庭冷落，商戶(hù)凋零。近日，北京商報(bào)記者在五棵松卓展現(xiàn)場(chǎng)看到，除了極少數(shù)餐飲、服裝商戶(hù)仍在繼續(xù)經(jīng)營(yíng)外，五棵松卓展項(xiàng)目?jī)?nèi)絕大多數(shù)商戶(hù)已經(jīng)退出。
以往頗多家庭消費(fèi)者光顧的商場(chǎng)顯得空空蕩蕩，項(xiàng)目北區(qū)一層僅剩一個(gè)出入口供消費(fèi)者進(jìn)出，周末時(shí)段的客流量也未見(jiàn)明顯增多，而商場(chǎng)內(nèi)的扶梯也已處于停運(yùn)狀態(tài)，場(chǎng)內(nèi)燈光昏暗。
商場(chǎng)即將閉店重新裝修的聲音不絕于耳。仍然營(yíng)業(yè)的一家連鎖美妝品牌營(yíng)業(yè)員告訴北京商報(bào)記者，據(jù)說(shuō)商場(chǎng)將于5月底6月初停止?fàn)I業(yè)。另外一位商場(chǎng)安保人員確認(rèn)了類(lèi)似的信息。
然而，北京商報(bào)記者聯(lián)系到項(xiàng)目運(yùn)營(yíng)方時(shí)，卻得到了相反的答復(fù)：雖然運(yùn)營(yíng)方北京五棵松卓展時(shí)代百貨有限公司方面承認(rèn)，目前項(xiàng)目經(jīng)營(yíng)確實(shí)遇到了一定的困難，也在努力尋求合適的改造方案，但項(xiàng)目并沒(méi)有任何確定的閉店重裝計(jì)劃，所謂“5月底6月初閉店重新裝修”的消息并不屬實(shí)。
北京商報(bào)記者從一位熟悉五棵松卓展項(xiàng)目現(xiàn)狀的人士處獲悉，目前五棵松卓展內(nèi)商戶(hù)出現(xiàn)了比較集中的退租情況。
據(jù)介紹，五棵松卓展項(xiàng)目建筑面積共約30萬(wàn)平方米，從理論上講，大約可以容納380家商戶(hù)，而截至2019年底，實(shí)際商戶(hù)數(shù)量為130家左右，然而在經(jīng)歷了2020年一季度后至今，特別是疫情發(fā)生以來(lái)，教育、影院、餐飲等業(yè)態(tài)客流受疫情影響較大，給本來(lái)經(jīng)營(yíng)狀況就不甚樂(lè)觀的卓展又蒙上了一層陰影。
目前項(xiàng)目?jī)?nèi)仍然營(yíng)業(yè)的商戶(hù)僅剩40家左右。也就是說(shuō)，目前還在經(jīng)營(yíng)的商戶(hù)數(shù)量?jī)H為可容納商戶(hù)的1/10，出租率為10%左右。目前，卓展方面正在竭力做好商戶(hù)的有序退租工作，同時(shí)也在監(jiān)督退租商戶(hù)處理好與會(huì)員的善后事宜。
超大體量 改造難題
實(shí)際上，雖然空置率一直較高，但2020年之前的卓展，仍有一定的人氣。位于五層的成龍耀萊影城，三、四層的兒童教育和娛樂(lè)業(yè)態(tài)，以及比較豐富的餐飲品牌，為卓展聚攏了一部分固定消費(fèi)者�！澳菚r(shí)的租金收入依然可以維持項(xiàng)目的日常開(kāi)支。”上述知情人士說(shuō)。
從商圈角度看，五棵松商圈內(nèi)近在咫尺的另一大型商業(yè)項(xiàng)目——華熙LIVE·五棵松近年來(lái)的異軍突起也分流了一部分周邊消費(fèi)者。華熙距離軌道交通更近，坐擁五棵松體育館的文體客流，再加上開(kāi)放式街區(qū)型形態(tài)在夜間經(jīng)營(yíng)方面的優(yōu)勢(shì)，確實(shí)對(duì)卓展造成了一定程度上的沖擊。
業(yè)內(nèi)一位不愿透露姓名的分析人士說(shuō)，最初對(duì)整個(gè)建筑的設(shè)計(jì)理念仍然是傳統(tǒng)百貨的思路，雖然歷屆經(jīng)營(yíng)者都對(duì)其進(jìn)行過(guò)不同程度的改造，但收效甚微。
北商研究院特約專(zhuān)家、北京商業(yè)經(jīng)濟(jì)學(xué)會(huì)常務(wù)副會(huì)長(zhǎng)賴(lài)陽(yáng)直言，五棵松卓展的地理位置、內(nèi)部形態(tài)都占據(jù)較好的先天條件，同時(shí)，京西并不缺乏消費(fèi)者，購(gòu)買(mǎi)力充足。所以該項(xiàng)目一直發(fā)展欠缺的主要原因還是在于品牌招商和內(nèi)部運(yùn)營(yíng)。
卓展始終面臨著該如何找到對(duì)大塊頭進(jìn)行改造的大智慧的難題。如果對(duì)卓展進(jìn)行結(jié)構(gòu)性的改造，其成本想來(lái)不會(huì)低，這也就是為什么卓展到目前為止仍沒(méi)有明確的改造計(jì)劃的原因——他們面臨著巨大的改造啟動(dòng)資金缺口。
商圈新機(jī) 各方支招
對(duì)北京商業(yè)格局比較熟悉的人都知道，五棵松卓展的問(wèn)題其實(shí)由來(lái)已久。這個(gè)在興建之初被認(rèn)為無(wú)論是從區(qū)位還是體量上看，都有巨大商業(yè)潛力的項(xiàng)目，卻從未獲得過(guò)真正意義上的成功。
項(xiàng)目自2008年左右為配合北京奧運(yùn)會(huì)五棵松籃球館商業(yè)經(jīng)營(yíng)投入使用，2010年前后由太平洋百貨短暫經(jīng)營(yíng)，2012年前后由卓展集團(tuán)接手，2016年初至今由藍(lán)色港灣系接管，使用了卓展時(shí)期的經(jīng)營(yíng)主體同時(shí)延續(xù)北京五棵松卓展時(shí)代百貨有限公司，這也是之所以截至目前，該項(xiàng)目仍被俗稱(chēng)為“五棵松卓展”的原因。
賴(lài)陽(yáng)指出，藍(lán)色港灣團(tuán)隊(duì)雖然接手了五棵松卓展，但對(duì)該項(xiàng)目的品牌組合、業(yè)態(tài)配比、營(yíng)銷(xiāo)活動(dòng)的規(guī)劃上相對(duì)欠缺。例如，該公司旗下的藍(lán)色港灣SOLANA目前是北京開(kāi)放式街區(qū)中較為知名的地標(biāo)項(xiàng)目，主要是依托該項(xiàng)目的地理位置和硬件條件的優(yōu)勢(shì)，營(yíng)銷(xiāo)上相對(duì)其他地標(biāo)項(xiàng)目的活動(dòng)舉辦頻次較少。
未來(lái)如何能讓五棵松卓展這塊難啃的骨頭煥發(fā)其應(yīng)有的價(jià)值？一個(gè)穩(wěn)定的經(jīng)營(yíng)方是最重要的因素之一�！皳�(jù)我所知，目前卓展經(jīng)營(yíng)者并沒(méi)有將項(xiàng)目脫手的計(jì)劃。他們也正在努力盡快尋求一個(gè)可行的改造方案�！鄙鲜鲋槿耸扛嬖V北京商報(bào)記者，雖然目前改造方案仍沒(méi)有眉目，但大致方向是考慮與鄰近的華熙LIVE·五棵松進(jìn)行差異化經(jīng)營(yíng)，仍將以商品零售店鋪為主，而餐飲品牌則會(huì)比較偏向適合家庭、商務(wù)場(chǎng)景的品牌，“特別是，即將到來(lái)的北京冬奧會(huì)將是卓展和五棵松商圈迎來(lái)的又一個(gè)窗口期，項(xiàng)目改造應(yīng)在2022年冬奧會(huì)到來(lái)前完成”。
中國(guó)人民大學(xué)公共管理學(xué)院副教授馬亮對(duì)此分析稱(chēng)，冬奧會(huì)冰球等場(chǎng)館將落戶(hù)五棵松，這確實(shí)是五棵松商圈迎來(lái)的又一個(gè)重要的窗口期，相信從2008年北京奧運(yùn)會(huì)到2022年北京冬奧會(huì)的十幾年間，北京商業(yè)格局、消費(fèi)能力和對(duì)奧運(yùn)場(chǎng)館及周邊配套設(shè)施的賽后利用理念也取得了長(zhǎng)足的進(jìn)步，卓展這一商業(yè)巨無(wú)霸會(huì)在短期內(nèi)找到適合自己的改造方案�！皩�(duì)于如此大體量的商業(yè)項(xiàng)目而言，如金源等大型項(xiàng)目般切割不同的功能板塊，注重多業(yè)態(tài)之間的聯(lián)動(dòng)，甚至增加經(jīng)營(yíng)主體，恐怕都是卓展未來(lái)的改造方向�！�
北京商業(yè)圈的一位業(yè)內(nèi)高管向北京商報(bào)記者透露，五棵松卓展一直以百貨零售為主，曾經(jīng)一段時(shí)間該項(xiàng)目整體表現(xiàn)較好，但隨著后續(xù)經(jīng)營(yíng)以及內(nèi)部股權(quán)和管理權(quán)不明晰導(dǎo)致逐漸走下坡路。
但這并不影響商圈發(fā)展，五棵松商圈的消費(fèi)不用質(zhì)疑，該區(qū)域的北京耀萊成龍影城經(jīng)常為華北地區(qū)票房第一名�？土骱拖M(fèi)力充足，從而帶動(dòng)五棵松商圈在京西消費(fèi)中日漸崛起。
全聯(lián)房地產(chǎn)商會(huì)商業(yè)地產(chǎn)工作委員會(huì)會(huì)長(zhǎng)王永平表示，五棵松卓展具有一定的區(qū)位和規(guī)模優(yōu)勢(shì)，若是做商業(yè)項(xiàng)目，在該區(qū)域是具有發(fā)展前景的。但該項(xiàng)目經(jīng)歷多次轉(zhuǎn)手，變成資本運(yùn)作，目前再想要通過(guò)商業(yè)運(yùn)營(yíng)回本難度較大。
賴(lài)陽(yáng)表示，若是該項(xiàng)目運(yùn)營(yíng)上能夠在品牌、業(yè)態(tài)、環(huán)境營(yíng)造和營(yíng)銷(xiāo)上好好下功夫，未來(lái)依舊是十分具有發(fā)展?jié)摿Φ�。同時(shí)，五棵松卓展的體量較大、室內(nèi)面積大、停車(chē)方便等多種先天條件，比緊鄰的華熙項(xiàng)目更具有運(yùn)營(yíng)優(yōu)勢(shì)，若日后能與華熙形成互動(dòng)，則更能突出商圈的效應(yīng)，有利于五棵松商圈成為京西時(shí)尚、年輕的商業(yè)中心。
來(lái)源：北京商報(bào)
編輯：wangdc
