盡管疫情對市場形成攪擾，2022年上半年的上海大宗交易市場熱鬧依舊，迎來了各行業(yè)的頭部企業(yè)買家。

　　近日，煤炭巨頭兗礦能源發(fā)布公告稱，擬出資8.61億元對山東能源大廈上海有限公司(以下簡稱“能源大廈上海公司”)進(jìn)行增資擴(kuò)股；后者的主要資產(chǎn)為一宗位于上海市靜安區(qū)的土地使用權(quán)，兗礦能源擬于此新建上海區(qū)域總部大廈。

　　不久前，“羊絨大王”、如今的綜合產(chǎn)業(yè)集團(tuán)龍頭鄂爾多斯，“內(nèi)貿(mào)集運(yùn)龍頭”中谷物流也先后宣布將斥巨資在上海核心區(qū)域購置辦公樓。

　　據(jù)戴德梁行數(shù)據(jù)，得益于多筆大體量寫字樓的成交，2022年上半年，上海辦公類型成交大幅增長64%，對比2021年近乎翻倍。

　　事實(shí)上，近年來在上海購置寫字樓自用的國內(nèi)企業(yè)并不鮮見。安踏、特步、李寧、商湯科技、浙商銀行等各大行業(yè)內(nèi)頭部企業(yè)先后于上海購地或買下整棟寫字樓作為總部。

　　業(yè)內(nèi)認(rèn)為，上海作為全中國經(jīng)濟(jì)最為發(fā)達(dá)的城市之一，經(jīng)濟(jì)基本面長期看好，這一背景下，企業(yè)向此聚集的趨勢不會(huì)改變。仲量聯(lián)行華東區(qū)資本市場部總監(jiān)孫翎向第一財(cái)經(jīng)指出，“上海擁有優(yōu)秀的人才、充足的資本、良好的創(chuàng)新環(huán)境與優(yōu)質(zhì)的政府服務(wù)，這幾方面無疑是實(shí)體經(jīng)濟(jì)企業(yè)長遠(yuǎn)發(fā)展的必備要素，未來企業(yè)選擇在上海設(shè)置總部的趨勢將得以延續(xù)。”

　　龍頭企業(yè)斥巨資買樓

　　擁有山東國資背景的兗礦能源，是一家以煤炭、煤電、煤化工為主導(dǎo)產(chǎn)業(yè)的國際化特大型能源上市公司。山東能源為兗礦能源的控股股東，持股比例合計(jì)約54.92%

　　6月30日，兗礦能源發(fā)布公告稱，以人民幣2.87元/股的價(jià)格出資8.61億元，對山東能源的全資子公司能源大廈上海公司增資擴(kuò)股，后者的主要資產(chǎn)為一宗位于上海市靜安區(qū)的土地使用權(quán)。該筆交易構(gòu)成關(guān)聯(lián)交易。

　　此次增資擴(kuò)股完成之后，兗礦能源持有能源大廈上海公司75%股權(quán)，山東能源持有25%股權(quán)。兗礦能源表示，擬在上述靜安區(qū)地塊上新建上海區(qū)域總部大廈，以進(jìn)一步提升影響力，發(fā)揮駐滬企業(yè)協(xié)同優(yōu)勢，加快推動(dòng)區(qū)域產(chǎn)業(yè)一體化運(yùn)營等。

　　值得一提的是，由于能源大廈上海公司實(shí)際取得土地時(shí)間較早、成本較低，而近年來靜安區(qū)土地價(jià)格上漲，以2022年1月31日為評(píng)估基準(zhǔn)日，錄得土地評(píng)估增值2.33億元；這也使得能源大廈上海公司評(píng)估增值2.31億元，增值率417.47%。

　　無獨(dú)有偶，另一同樣擁有能源產(chǎn)業(yè)背景的綜合產(chǎn)業(yè)集團(tuán)鄂爾多斯，也為了業(yè)務(wù)辦公經(jīng)營場所的需求，在上海核心區(qū)域大手筆購置了辦公物業(yè)。

　　5月下旬，這一起家于羊絨服裝業(yè)，后拓展至煤炭、冶煉、化工等業(yè)務(wù)的綜合性龍頭發(fā)布公告稱，與控股子公司電冶集團(tuán)擬以總計(jì)約26.7億元的代價(jià)，購買位于上海市靜安區(qū)蘇河灣板塊的寫字樓，用于商業(yè)、辦公和綜合服務(wù)。公開信息顯示，該獨(dú)棟辦公樓隸屬于上海蘇河灣中心項(xiàng)目。

　　對于鄂爾多斯來說，這一位于上海內(nèi)環(huán)內(nèi)的辦公樓，在作為其重要展示窗口的同時(shí)，也是一筆劃算的交易。據(jù)鄂爾多斯披露，2019年以來，上述交易標(biāo)的周邊地區(qū)成交的寫字樓均價(jià)區(qū)間約為5.68萬/平方米—9.87萬/平方米，而此番其購買的交易標(biāo)的成交均價(jià)為5.8萬元/平方米，處于較低的價(jià)格區(qū)間。

　　同樣大手筆的還有集裝箱物流行業(yè)的龍頭企業(yè)中谷物流。6月下旬，該公司公告稱，擬以29億元的交易對價(jià)收購上海贏灣100%股權(quán)。若交易順利完成，中谷物流將間接持有上海佳兆業(yè)金融中心的全部產(chǎn)權(quán)，部分區(qū)域?qū)⒆鳛檗k公用房使用。公開信息顯示，該物業(yè)位于上海陸家嘴國際商務(wù)區(qū)核心區(qū)域，是兩條地鐵的上蓋，緊鄰多家金融機(jī)構(gòu)。

　　中谷物流表示，該筆交易所需資金為中谷物流自有或自籌資金。這背后是集運(yùn)市場高景氣度下的業(yè)績增長。適逢集裝箱運(yùn)輸市場需求旺盛，運(yùn)價(jià)大幅上漲等因素，2021年，中谷物流實(shí)現(xiàn)凈利潤約24.04億元，同比增幅136%；今年一季度，其營收增幅24.9%，凈利潤同比大增170.23%。

　　“當(dāng)前所租賃的辦公區(qū)域已經(jīng)難以滿足業(yè)務(wù)快速發(fā)展趨勢下的人員辦公需求，亟需通過配置新的辦公用房以確保公司持續(xù)人才引進(jìn)壯大專業(yè)人才團(tuán)隊(duì)，以應(yīng)對公司業(yè)務(wù)規(guī)模的持續(xù)增長，”中谷物流在公告中表示，購置自有優(yōu)質(zhì)辦公樓資產(chǎn)，設(shè)立集團(tuán)總部基地，在增強(qiáng)其獲取融資授信及合作伙伴認(rèn)可等方面有諸多裨益。

　　自用買家占比近6成

　　不只是財(cái)大氣粗的煤老板和乘風(fēng)起飛的航運(yùn)企業(yè)，傳統(tǒng)的金融機(jī)構(gòu)和TMT公司，也在今年上半年大手筆購入辦公物業(yè)。

　　3月，浙商銀行表示擬以30億元的價(jià)格，購入上海綠地創(chuàng)驛大廈A塔樓作為辦公大樓使用；6月，商湯集團(tuán)也擬以超33億元收購上海西岸國際人工智能中心西樓4樓至26樓，“為配合業(yè)務(wù)快速發(fā)展和未來擴(kuò)張，擬用做辦公室用途”。

　　在多筆大體量寫字樓成交的帶動(dòng)下，戴德梁行最新統(tǒng)計(jì)數(shù)據(jù)顯示，2022年上半年上海辦公類型成交增長明顯，達(dá)到了64%，對比2021年近乎翻倍。

　　這也在一定程度上推動(dòng)了上海大宗交易市場成交表現(xiàn)。上述機(jī)構(gòu)數(shù)據(jù)顯示，2022年上半年，上海大宗交易市場共錄得26筆、共計(jì)328億元成交，對比2021年同期上漲2.5%，亦是四大一線城市中唯一交易額同比上漲的城市。

　　疫情之下，上海的辦公樓成交能交出如此成績單，在孫翎看來，首先是由于上海的核心辦公樓物業(yè)經(jīng)營表現(xiàn)穩(wěn)定，“辦公樓在房地產(chǎn)各類資產(chǎn)類別中相對容易進(jìn)行運(yùn)營管理，在下行周期仍然能表現(xiàn)出較強(qiáng)的韌性，從投資回報(bào)來看，此類資產(chǎn)的保值性與增值性也較好”。

　　同時(shí)，作為大量資產(chǎn)的持有者，不少開發(fā)商近來深陷流動(dòng)性壓力，使其對于原本惜售的核心資產(chǎn)出售意愿也有所提升。孫翎認(rèn)為，在這樣的情況下，買方手中對于價(jià)格等商務(wù)條件有較多的話語權(quán)。

　　于是，既能滿足在上海核心地段的辦公需求又同時(shí)兼具投資屬性的辦公樓資產(chǎn)，就成了這些現(xiàn)金流充足的龍頭企業(yè)首要考慮的資產(chǎn)配置標(biāo)的。

　　在這一背景下，自用買家的比例大幅提升。據(jù)戴德梁行披露，2022年上半年，自用買家的比例由2021年的37%提升至58%。戴德梁行華東區(qū)資本市場部執(zhí)行董事盧強(qiáng)預(yù)計(jì)，2022年下半年，自用買家將持續(xù)保持活躍，預(yù)計(jì)全年自用買家占比將超過去年。

　　將時(shí)間線拉長，近年來，有不少實(shí)業(yè)企業(yè)都傾向于在上海購置或建設(shè)辦公樓，以作為總部或設(shè)立辦事處等。

　　2021年10月，陶瓷電容器行業(yè)頭部企業(yè)火炬電子便對外宣布，將以6.73億元的價(jià)格買下上海市楊浦區(qū)的碧桂園中心6棟整棟物業(yè)，作為上海總部大樓。

　　同年，李寧在長寧區(qū)斥資超10億元在長寧區(qū)購置辦公物業(yè)，并將上�？偛眶唛L三角全球業(yè)務(wù)總部落地于此，“可滿足本公司之辦公需求”。而同為國產(chǎn)運(yùn)動(dòng)品牌的安特也于2019年在上海拿地籌建新總部。

　　越來越多民營企業(yè)選擇把研發(fā)中心、管理中心和國際化業(yè)務(wù)總部放在上海。截至2021年末，上海已累計(jì)認(rèn)定民營企業(yè)總部388家。

　　孫翎向第一財(cái)經(jīng)表示，上海擁有優(yōu)秀的人才、充足的資本、良好的創(chuàng)新環(huán)境與優(yōu)質(zhì)的政府服務(wù)，這幾方面無疑是實(shí)體經(jīng)濟(jì)企業(yè)長遠(yuǎn)發(fā)展的必備要素，“未來企業(yè)選擇在上海設(shè)置總部的趨勢將持續(xù)延續(xù)”。

　　“總體看，上海作為長三角的龍頭，其地理位置優(yōu)勢以及信息人才的積聚不會(huì)因?yàn)橐粫r(shí)一季度而發(fā)生改變，未來將會(huì)繼續(xù)發(fā)揮重要作用，并有望繼續(xù)延續(xù)�！北R強(qiáng)認(rèn)為。

　　來源：第一財(cái)經(jīng)

編輯：wangdc