上海高速發(fā)展的經(jīng)濟規(guī)模，帶動辦公樓市場規(guī)模不斷壯大，從中心城區(qū)的成熟發(fā)展到非核心區(qū)域延展外擴。在“多中心”發(fā)展的指引下，多項產業(yè)齊頭并進，也推動著上海辦公樓板塊格局不斷變化。截至2020年底，上海甲級辦公樓市場的規(guī)模已達1400余萬平方米，其中超過半數(shù)位于非中央商務區(qū)。非中央商務區(qū)內諸多板塊的迅速崛起，已然改變了上海辦公樓市場的固有格局。仲量聯(lián)行研究部根據(jù)“多中心”發(fā)展特色，重新厘定板塊概念，將甲級辦公樓板塊劃分為核心商務區(qū)、中央商務區(qū)、成熟商務區(qū)、成長商務區(qū)四類。
近日，仲量聯(lián)行發(fā)布最新研究報告——《踵事增華，相得益彰 · 全新視角解構上海辦公樓市場格局》。該報告在傳統(tǒng)商業(yè)地產數(shù)據(jù)分析的基礎上，首次融入了基于位置空間的大數(shù)據(jù)，從產業(yè)集群、商業(yè)氛圍、基建設施這三個維度，聚類分析上海各精細化區(qū)域的辦公樓市場集群能級，更全面、科學、系統(tǒng)地審視未來上海辦公樓市場“多中心”發(fā)展格局。
仲量聯(lián)行華東區(qū)董事總經(jīng)理暨中國區(qū)商業(yè)地產部總監(jiān)張靜表示，繼2017年仲量聯(lián)行發(fā)布《上海非中央商務區(qū)辦公樓市場》白皮書以來，我們始終站在市場前沿，以敏銳洞察前瞻市場變化；值得一提的是，上海辦公樓市場的發(fā)展正不斷印證著我們之前的趨勢預判。這份報告創(chuàng)新性地提出了‘三大維度’指標，相信將有助于市場參與者在變局中厘清板塊發(fā)展脈絡，把握市場動向，抓住未來發(fā)展新機遇。
維度一：產業(yè)集群
產業(yè)導向形成聚集效應 總部經(jīng)濟推動產業(yè)規(guī)�；l(fā)展
產業(yè)集群是衡量辦公樓商務板塊規(guī)模的重要指標，包含了產業(yè)規(guī)模、企業(yè)活躍度、人才聚集等要素。研究表明，在上海的辦公樓租戶構成中，金融服務業(yè)已成為基石行業(yè)，在中央商務區(qū)租戶中占比超過四成，在非中央商務區(qū)占比達30%，且逐漸呈上升之勢；而科技新媒體行業(yè)同樣推動辦公樓需求持續(xù)增長，帶動辦公樓板塊的產業(yè)聚集。
近年來，大批跨國公司紛紛將其亞太及中國區(qū)總部搬遷至上海；與此同時，內資企業(yè)則在積極發(fā)展國內業(yè)務，立足上海、并以此打開通往國際市場的大門。上海在經(jīng)濟發(fā)展和社會管理等方面具有不可比擬的優(yōu)勢，日益改善的投資環(huán)境和一流的軟硬件條件將持續(xù)吸引內資外資企業(yè)總部入駐，在這一背景下，總部經(jīng)濟必將推動產業(yè)規(guī)模化的發(fā)展。
研究表明，上海的新興商務區(qū)承載了越來越多的總部辦公需求。其中，浦東的前灘板塊發(fā)展動能最為顯著。自2017年第一棟甲級辦公樓竣工，截至2020年，前灘已有約66萬平方米的辦公樓竣工。前灘的高品質新項目為企業(yè)整合或設立總部需求提供了更多選擇，也持續(xù)受到成本敏感型租戶的青睞。
維度二：商業(yè)氛圍
商圈提檔升級 賦能辦公樓市場
除辦公樓的聚集外，完善的商業(yè)配套能夠由點及面地帶動板塊的商圈活力與商業(yè)氛圍，商場輻射范圍擴大和商圈能級提升，繼而助力板塊內更多經(jīng)濟活動聚集，產生凝聚效力。報告指出，帶有辦公、零售及酒店等復合功能的綜合體項目能夠更好地為板塊的配套設施、服務品質以及地段位置提檔，升級其商業(yè)氛圍并賦能該板塊的辦公樓市場。
商業(yè)氛圍對上海辦公樓板塊格局的影響主要分為兩個方面，即核心商圈內城市更新推動板塊升級，和新興商圈內配套成熟化提升商業(yè)氛圍。在中央商務區(qū)內，存量改造項目是零售市場中重要的供應來源，辦公樓板塊的租金增長要素之一是其項目或周圍項目的商業(yè)升級，通過助力板塊協(xié)同效應增加租戶黏性，并加強板塊的綜合競爭力；而在非中央商務區(qū)，這里集中了大部分零售物業(yè)市場的新增供應，新興商圈內配套設施的日益完善提升了整體商業(yè)氛圍，不僅能滿足區(qū)域內企業(yè)商務接待和員工消費需求，也有利于提升辦公物業(yè)的價值，從而吸引優(yōu)質企業(yè)入駐。
維度三：基建設施
公共交通提速發(fā)展 增強新興板塊聯(lián)動性
交通便捷性和通達性是企業(yè)選址考量的重要因素，基建設施的完善對辦公樓細分板塊的發(fā)展具有顯著的推動作用。上海是全球地鐵網(wǎng)絡最長的城市。便捷的交通正助力上海“多中心”發(fā)展模式，也縮短了板塊間的通勤時間。隨著軌道交通的不斷發(fā)展，非中央商務區(qū)的軌道交通密度正逐步向中央商務區(qū)靠攏。
新地鐵線路的建成將拉近非中央商務區(qū)樓宇與地鐵站的距離，項目通達性的提升吸引著更多租戶向非中央商務區(qū)遷移。租戶向非中央商務區(qū)的搬遷整合與新項目的不斷竣工形成了聚集效應，為板塊帶來了新的動能。開發(fā)商也更深刻地意識到交通配套的重要性，在未來辦公項目的選址上傾向于毗鄰地鐵站的區(qū)位。
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基于上述產業(yè)集群、商業(yè)氛圍、基建設施三個維度的分析，仲量聯(lián)行認為上海辦公樓市場正在經(jīng)歷轉型蛻變——上海“多中心”的發(fā)展模式帶動了原屬非中央商務區(qū)的一些辦公板塊興起，逐漸轉型成為功能齊全的成熟商務區(qū)域；中央商務區(qū)的板塊已形成產業(yè)規(guī)模效應，通過城市更新等方式探索新格局下的自身定位。
仲量聯(lián)行華東區(qū)研究部總監(jiān)黃璐表示，展望2021年，我們認為，上海甲級辦公樓板塊格局將從現(xiàn)有的中央商務區(qū)、非中央商務區(qū)演變深化成四大類——核心商務區(qū)、中央商務區(qū)、成熟商務區(qū)、成長商務區(qū)。而這一細化，將有助于市場參與者更精準把握市場動向，抓住未來發(fā)展的機遇。隨著各區(qū)域產業(yè)導向逐漸顯現(xiàn)經(jīng)濟效益，城市基礎建設日益延伸完善，上海辦公樓市場逐漸形成多板塊功能互補、分工協(xié)作、動態(tài)平衡的全新格局。
核心商務區(qū)
地處城市核心區(qū)位，歷經(jīng)多年發(fā)展，成熟度全市領先，產業(yè)規(guī)模占據(jù)全市主導地位，優(yōu)質企業(yè)及辦公人群密集，配套設施成熟齊全。
中央商務區(qū)
位于全市中心區(qū)域，板塊內產業(yè)發(fā)展復有底蘊，優(yōu)質企業(yè)云集，商務氛圍濃厚，商業(yè)設施及軌交配套等齊全成熟。
成熟商務區(qū)
逐漸形成重要產業(yè)聚集的新型商務區(qū)，成為上海辦公樓市場重要組成部分，板塊擁有鮮明的商務特色，優(yōu)質企業(yè)較為集中。
成長商務區(qū)
占據(jù)后發(fā)優(yōu)勢，擁有清晰的產業(yè)規(guī)劃并在逐步實施中，產業(yè)發(fā)展已初具規(guī)模和特色，逐漸受到優(yōu)質企業(yè)青睞，未來發(fā)展?jié)摿薮蟆?/P>
來源：仲量聯(lián)行JLL
編輯：wangdc
