近年來我國部分城市優(yōu)質(zhì)寫字樓空置率持續(xù)走高，且城市間分化較大，2020年新冠疫情加劇了部分中小企業(yè)的經(jīng)營壓力，或輻射至對(duì)寫字樓的需求進(jìn)一步減弱。東方金誠認(rèn)為，2021年仍需警惕部分城市寫字樓空置風(fēng)險(xiǎn)并關(guān)注不動(dòng)產(chǎn)ABS底層現(xiàn)金流穩(wěn)定性。

　　報(bào)告中分析稱：2020年我國寫字樓租金降幅相對(duì)較小，但城市間分化較大，部分城市優(yōu)質(zhì)寫字樓空置率持續(xù)走高，二線城市整體高于一線城市，未來仍需警惕寫字樓空置風(fēng)險(xiǎn)。

　　因?qū)懽謽堑牡貐^(qū)聚集效應(yīng)更為顯著，各城市間優(yōu)質(zhì)寫字樓租金存在較大差異。國企、央企總部多位于北京，得益于總部經(jīng)濟(jì)效應(yīng)，北京地區(qū)優(yōu)質(zhì)寫字樓租金與其它一線城市拉開較大距離。2020年9月末，北京優(yōu)質(zhì)寫字樓租金為416.10元/平方米/月，高出第二位的上海136.90元/平方米/月；同期末，深圳及廣州寫字樓租金分別為194.30元/平方米/月和163.80元/平方米/月，租金價(jià)格分別位列全國第三和第四位。此外，受益于長三角一體化背景下南京與杭州都市圈協(xié)調(diào)聯(lián)動(dòng)的強(qiáng)化，南京和杭州優(yōu)質(zhì)寫字樓租金較高，2020年9月末分別為119.40元/平方米/月和116.70元/平方米/月，位居二線城市前列，其余二線城市每平方米月租金均不超過100元。同期末，受新冠疫情影響，全國主要城市寫字樓租金也普遍下降，但相較于零售物業(yè)租金而言，降幅較小。

　　寫字樓空置率方面，2017年以來，一線城市中，廣州近年來寫字樓新增供應(yīng)增長較為平穩(wěn)，有限供應(yīng)下有利于去化，優(yōu)質(zhì)寫字樓空置率一直處于較低水平。深圳累計(jì)新增寫字樓供應(yīng)面積一直位居一線城市之首，優(yōu)質(zhì)寫字樓供過于求特征凸顯，受此影響，近年來空置率大幅提高。其余一線城市優(yōu)質(zhì)寫字樓空置率整體呈增長趨勢(shì)，但明顯好于二線城市。2020年以來，受新冠疫情影響，部分行業(yè)尚未恢復(fù)到疫情前水平，重點(diǎn)城市寫字樓租賃需求仍然疲軟，空置率較2019年末有所上升。2020年9月末，北京、上海、廣州和深圳優(yōu)質(zhì)寫字樓空置率分別較2019年末上升3.9％、1.0％、2.4％和0.1％，至17.70％、20.40％、7.80％和20.10％。一線城市中，上海及深圳優(yōu)質(zhì)寫字樓空置率均已超過20％，寫字樓空置風(fēng)險(xiǎn)值得關(guān)注。

　　二線城市方面，2017年以來，南京和青島優(yōu)質(zhì)寫字樓的空置率增長較快，但整體來看，長三角區(qū)域的南京、杭州及寧波空置率仍處于較低水平，天津、武漢及重慶優(yōu)質(zhì)寫字樓空置率持續(xù)高企。2020年9月末，二線重點(diǎn)城市中，南京寫字樓空置率仍最低為17.00％，最高為天津的44.70％。2017年以來，受新增寫字樓供給較大、區(qū)域經(jīng)濟(jì)增長放緩等因素影響，天津優(yōu)質(zhì)寫字樓空置率持續(xù)處于高位；此外，武漢、重慶優(yōu)質(zhì)寫字樓空置率近三年也均在30.00％以上。

　　整體來看，近年來我國重點(diǎn)城市優(yōu)質(zhì)寫字樓空置率呈上升趨勢(shì)，二線城市空置率整體高于一線城市。預(yù)計(jì)2021年，我國宏觀經(jīng)濟(jì)的恢復(fù)仍面臨諸多挑戰(zhàn)，寫字樓去化尚需時(shí)間，短期內(nèi)寫字樓空置風(fēng)險(xiǎn)依然較高，部分城市寫字樓空置風(fēng)險(xiǎn)值得警惕。

　　來源：金融界

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