2019年落幕，寫字樓市場答卷已展現(xiàn)在大家面前，整體表現(xiàn)較為黯淡，投資市場可圈可點。2020年伊始，在新冠疫情沖擊下，寫字樓市場即將面臨新的壓力，辦公樓宇的運營也將面臨較大的挑戰(zhàn)，短期內(nèi)市場將持續(xù)處于調(diào)整期。

　　市場吸納能力不足

　　此次疫情的突發(fā)對寫字樓供需兩端的影響顯著。在供給端，截止到2020年1月底，北京、上海、深圳3個城市寫字樓共交付31.64萬平方米，需求端共吸納25.09萬平方米。新增供應(yīng)延遲交付、企業(yè)延遲復(fù)工都將對寫字樓市場供應(yīng)和吸納造成負(fù)面影響。

表：2020年1月北、上、深寫字樓數(shù)據(jù)

數(shù)據(jù)來源：中指數(shù)據(jù)寫字樓版

　　此次疫情波及范圍較廣，酒店、餐飲業(yè)、旅游業(yè)、制造業(yè)等受疫情影響較大。從短期來看，市場需求可能會受到重創(chuàng)。另一方面，2019年寫字樓市場主力租戶以科學(xué)研究類、商務(wù)服務(wù)類、批發(fā)零售類、信息傳輸、軟件和信息技術(shù)類為主。其中，科學(xué)研究類、信息技術(shù)類、金融類等專業(yè)服務(wù)類行業(yè)在疫情下受到的影響較小。雖然辦公市場目前表現(xiàn)不佳，但市場前路仍然可期。

圖：北、上、深主要行業(yè)寫字樓租賃數(shù)量占比

數(shù)據(jù)來源：中指數(shù)據(jù)寫字樓版

　　提升項目自身條件應(yīng)成為業(yè)主主要競爭手段

　　經(jīng)此一“疫”，辦公環(huán)境及安全管理將成為關(guān)注的焦點，例如寫字樓的空氣凈化設(shè)備、安全監(jiān)控設(shè)備、物業(yè)公司的應(yīng)急能力等。從業(yè)主層面講，這次疫情為業(yè)主們提供了新的服務(wù)思路，辦公方式多元化、辦公場景靈活化會成為以后租賃市場的主要訴求。在以后的租賃服務(wù)中，業(yè)主或許應(yīng)該考慮提供更具有柔性及靈活性的租賃條款、辦公空間和服務(wù)來協(xié)助客戶應(yīng)對突發(fā)事件，從而提高項目競爭力。

　　投資市場仍有潛力，深圳占有很大優(yōu)勢

　　對投資市場而言，北京和上海一直是各類投資機構(gòu)的集中地。近兩年來，北京麗澤金融商務(wù)區(qū)正在逐步崛起，未來三年麗澤商務(wù)區(qū)將陸續(xù)交付108萬平方米的寫字樓項目，在周邊設(shè)施逐步完善的積極影響下，麗澤商務(wù)區(qū)也逐漸吸引了更多投資者的關(guān)注。

　　深圳市2019年軟件和信息技術(shù)服務(wù)業(yè)營業(yè)收入同比增長22.7%，互聯(lián)網(wǎng)和相關(guān)服務(wù)業(yè)營業(yè)收入同比增長 12.7%，租賃和商務(wù)服務(wù)業(yè)營業(yè)收入同比增長 10.0%，以上相關(guān)服務(wù)業(yè)的快速發(fā)展為寫字樓市場提供了較為穩(wěn)定的需求支撐。

　　長期來看，深圳市在大灣區(qū)建設(shè)產(chǎn)生的產(chǎn)業(yè)協(xié)同效應(yīng)下，深圳第三產(chǎn)業(yè)將持續(xù)快速發(fā)展；而在深圳被定位為“中國特色社會主義先行示范區(qū)”、香港居民在大灣區(qū)購房放開新政等政策的影響下，深圳對國內(nèi)外投資者的吸引力將進一步增大。

　　2019年對寫字樓市場已然是“難過”的一年，2020年伊始市場行情又被突如其來的新冠肺炎疫情打亂，但禍兮福所倚，危機下同時也伴隨著機遇。結(jié)合以上分析看，金融和科技企業(yè)將繼續(xù)成為寫字樓需求的有力支撐，同時系列政策的發(fā)布增強了各類企業(yè)信心，為寫字樓市場帶來新的發(fā)展動力。

　　來源：中指研究院

編輯：wangdc