房地產(chǎn)行業(yè)增量天花板來(lái)臨之際，不少房企曾試圖布局產(chǎn)業(yè)地產(chǎn)，以期獲得新的利潤(rùn)增長(zhǎng)點(diǎn)。但產(chǎn)業(yè)地產(chǎn)和地產(chǎn)的運(yùn)營(yíng)邏輯卻完全不同，甚至可以說(shuō)是兩個(gè)不同的物種。傳統(tǒng)房地產(chǎn)進(jìn)入發(fā)展瓶頸后，在城市運(yùn)營(yíng)、新城新區(qū)和存量園區(qū)等領(lǐng)域，產(chǎn)業(yè)地產(chǎn)運(yùn)營(yíng)商卻迎來(lái)了發(fā)展新機(jī)遇。

　　今年5月23日，北京市住建委連發(fā)216號(hào)、217號(hào)兩份文件，完善了已建成研發(fā)、工業(yè)項(xiàng)目的轉(zhuǎn)讓管理，并進(jìn)一步明確了研發(fā)、工業(yè)等產(chǎn)業(yè)項(xiàng)目的審核部門(mén)、審核標(biāo)準(zhǔn)和審核時(shí)限。

　　有業(yè)內(nèi)人士普遍認(rèn)為，兩份文件帶來(lái)的變化將深刻影響北京產(chǎn)業(yè)地產(chǎn)的未來(lái)發(fā)展，北京產(chǎn)業(yè)地產(chǎn)或迎來(lái)"持有時(shí)代"。

　　事實(shí)上，縱觀產(chǎn)業(yè)地產(chǎn)的發(fā)展歷程，從粗放式的產(chǎn)業(yè)地產(chǎn)開(kāi)發(fā)階段，到開(kāi)始關(guān)注區(qū)域的規(guī)劃和產(chǎn)業(yè)環(huán)境，再到圍繞核心產(chǎn)業(yè)構(gòu)建產(chǎn)業(yè)集群、帶動(dòng)區(qū)域發(fā)展，產(chǎn)業(yè)地產(chǎn)正在成為構(gòu)建新型城鎮(zhèn)化的新路徑，為企業(yè)加速孵化、產(chǎn)業(yè)集聚、區(qū)域經(jīng)濟(jì)發(fā)展起到越來(lái)越大的推動(dòng)力。

　　近日，全聯(lián)房地產(chǎn)商會(huì)副秘書(shū)長(zhǎng)、房訊網(wǎng)董事長(zhǎng)劉凱在第十一屆中國(guó)產(chǎn)業(yè)園商務(wù)區(qū)發(fā)展論壇上表示，中國(guó)產(chǎn)業(yè)地產(chǎn)未來(lái)發(fā)展將面臨四大趨勢(shì)：開(kāi)發(fā)模式將從“賣(mài)房賣(mài)地”轉(zhuǎn)向“持有運(yùn)營(yíng)”，產(chǎn)品模式將從“園區(qū)經(jīng)濟(jì)”轉(zhuǎn)向“城市經(jīng)濟(jì)”，盈利模式將從“客戶思維”轉(zhuǎn)向“伙伴思維”，運(yùn)營(yíng)模式將從“管理園區(qū)”轉(zhuǎn)向“服務(wù)園區(qū)”。

　　劉凱認(rèn)為，產(chǎn)業(yè)地產(chǎn)終究要回歸到產(chǎn)業(yè)本身，回歸到服務(wù)本身，通過(guò)專業(yè)的品牌打造和管理輸出搭建平臺(tái)，以高效的資源配置手段和系統(tǒng)化的園區(qū)布局，深度挖掘產(chǎn)業(yè)的內(nèi)在價(jià)值，打造推動(dòng)區(qū)域經(jīng)濟(jì)發(fā)展的新增長(zhǎng)極。

　　對(duì)于行業(yè)未來(lái)的發(fā)展走勢(shì)，北科建集團(tuán)原董事長(zhǎng)郭瑩輝則表示，政策的收放決定行業(yè)走勢(shì)，產(chǎn)業(yè)地產(chǎn)在當(dāng)前政策下在各個(gè)城市有不同的生存空間；產(chǎn)業(yè)地產(chǎn)不再單純是產(chǎn)業(yè)園區(qū)的概念，還承載了一個(gè)城市多個(gè)領(lǐng)域的指標(biāo)產(chǎn)；由重資產(chǎn)到輕資產(chǎn)，或者輕重結(jié)合是產(chǎn)業(yè)地產(chǎn)未來(lái)的選項(xiàng)。

　　郭瑩輝進(jìn)一步稱，地產(chǎn)和產(chǎn)業(yè)地產(chǎn)看著像，其實(shí)是完全不一樣的兩個(gè)物種，但卻是很好的合作伙伴。鑒于周期長(zhǎng)和沉淀資金高，產(chǎn)業(yè)地產(chǎn)商其實(shí)可以找到兩大最重要的合作伙伴來(lái)解決自身發(fā)展難題。一是傳統(tǒng)開(kāi)發(fā)商，比如小股操盤(pán)、招商運(yùn)營(yíng)等合作模式；二是地方政府，比如通過(guò)招商引資盤(pán)活土地資源。抓住這兩大合作伙伴，就會(huì)解決資金和土地兩個(gè)最為重要的運(yùn)營(yíng)要素。

　　值得關(guān)注的是，不管是由重資產(chǎn)到輕資產(chǎn)，還是輕重結(jié)合式運(yùn)營(yíng)，未來(lái)都將在產(chǎn)業(yè)升級(jí)的背景下去謀篇布局，那么哪些領(lǐng)域才是未來(lái)產(chǎn)業(yè)地產(chǎn)投資的新方向？

　　嘉豐達(dá)董事長(zhǎng)汪浩認(rèn)為，城市更新是當(dāng)下投資的重要機(jī)會(huì)，城市更新的核心是產(chǎn)業(yè)的升級(jí)與迭代，產(chǎn)業(yè)更新導(dǎo)入最具活力的新人群促進(jìn)居住、辦公、商業(yè)空間的更新，大城市傳統(tǒng)的大拆大建路徑也不再適用，精細(xì)化對(duì)存量空間的有機(jī)更新成為主流；產(chǎn)業(yè)地產(chǎn)面臨產(chǎn)業(yè)回歸，未來(lái)將不再是地產(chǎn)行業(yè)，長(zhǎng)期投資持有，通過(guò)做服務(wù)、做運(yùn)營(yíng)，才能取得長(zhǎng)期穩(wěn)定的回報(bào)。

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