房訊網(wǎng)訊 2014年8月13日，創(chuàng)意產(chǎn)業(yè)集聚搶先中國(guó)未來——經(jīng)略天則戰(zhàn)略合作發(fā)布會(huì)在北京臺(tái)湖總部基地盛大舉行�；顒�(dòng)由經(jīng)略天則主辦，房訊網(wǎng)（sendpasscode.com）全程協(xié)辦。以下是房訊網(wǎng)董事長(zhǎng)、中國(guó)產(chǎn)業(yè)地產(chǎn)聯(lián)盟秘書長(zhǎng)劉凱先生演講實(shí)錄：

房訊網(wǎng)董事長(zhǎng)兼總裁 劉凱

    產(chǎn)業(yè)地產(chǎn)發(fā)展的支撐就是整個(gè)國(guó)內(nèi)產(chǎn)業(yè)升級(jí)和深化改革，這是我們產(chǎn)業(yè)地產(chǎn)行業(yè)發(fā)展的一個(gè)堅(jiān)實(shí)的基礎(chǔ)。那么，進(jìn)入2014年整個(gè)產(chǎn)業(yè)地產(chǎn)行業(yè)發(fā)展進(jìn)入了一個(gè)快車道，也成為一些房地產(chǎn)企業(yè)，包括其他的一些行業(yè)的業(yè)務(wù)的標(biāo)準(zhǔn)的配置。一個(gè)就是因?yàn)榉康禺a(chǎn)企業(yè)的轉(zhuǎn)型，第二個(gè)就是金融行業(yè)向下游延伸的一個(gè)戰(zhàn)略考慮。第三就是實(shí)體企業(yè)進(jìn)入不動(dòng)產(chǎn)的開發(fā)。第四就是地方投融資平臺(tái)出于盤活資產(chǎn)的需要，第五擁抱新型城鎮(zhèn)化的戰(zhàn)略，最后推動(dòng)企業(yè)發(fā)展的一個(gè)戰(zhàn)略考慮。

　　產(chǎn)業(yè)地產(chǎn)是中國(guó)產(chǎn)業(yè)升級(jí)的一個(gè)重要的平臺(tái)，新經(jīng)濟(jì)需要新園區(qū)，也就是產(chǎn)業(yè)園區(qū)的發(fā)展。產(chǎn)業(yè)地產(chǎn)的發(fā)展的根本動(dòng)力，來自于中國(guó)產(chǎn)業(yè)升級(jí)，第二個(gè)根本動(dòng)力來自于中國(guó)政府政治、體制改革的需要。

    小結(jié)一下，產(chǎn)業(yè)地產(chǎn)面臨的企業(yè)地產(chǎn)與政府地產(chǎn)的雙重需要，所以未來的空間極為廣闊，目前也是處于一個(gè)快速發(fā)展的時(shí)期。

　　大家都在談房地產(chǎn)的泡沫，也有個(gè)別的人在說產(chǎn)業(yè)地產(chǎn)的泡沫，實(shí)際上我們認(rèn)為是根本不存在的。

    目前整個(gè)產(chǎn)業(yè)地產(chǎn)的格局，行業(yè)競(jìng)爭(zhēng)將更加激烈，合作共贏將成為一個(gè)趨勢(shì)。

　　目前產(chǎn)業(yè)地產(chǎn)行業(yè)，有四大企業(yè)類型：

　　第一個(gè)就是房地產(chǎn)企業(yè)轉(zhuǎn)型，有代表性的有綠地、萬科，他們的優(yōu)勢(shì)在于在房地產(chǎn)設(shè)計(jì)、開發(fā)等方面，積累了大量的經(jīng)驗(yàn)，也擁有了較好的融資能力，當(dāng)然有劣勢(shì)，劣勢(shì)就是由于住宅開發(fā)的慣性行為，產(chǎn)業(yè)地產(chǎn)商業(yè)模式并不是非常清晰，在貫徹的時(shí)候也經(jīng)常會(huì)走偏，前一段也發(fā)生了知名房企在某二線城市陷入一個(gè)困境的報(bào)導(dǎo)。

　　第二個(gè)類型就是實(shí)體企業(yè)涉足房地產(chǎn)，或者是涉足產(chǎn)業(yè)地產(chǎn)，代表性的有海爾，還有輿論，以及部分信息類、文化類企業(yè)，他們都在主動(dòng)，或者被動(dòng)地圈地，試圖在主業(yè)之外尋求新業(yè)務(wù)，他們的優(yōu)勢(shì)就是有良好的產(chǎn)業(yè)資源和政府的關(guān)系背景，當(dāng)然他們有劣勢(shì)，他們的劣勢(shì)就是在開發(fā)、設(shè)計(jì)、建設(shè)等方面經(jīng)驗(yàn)不足，由于他們本身也是行業(yè)的龍頭，所以在招商的時(shí)候容易陷入困境，出現(xiàn)一些問題。

　　第三個(gè)類型就是傳統(tǒng)產(chǎn)業(yè)地產(chǎn)的企業(yè)，包括聯(lián)東、光谷、華夏幸�；鶚I(yè)、天安等國(guó)內(nèi)企業(yè)以及普洛斯等外籍企業(yè)，優(yōu)勢(shì)擁有較為成熟的商業(yè)模式，劣勢(shì)在于目前也面臨著路徑依賴的問題，隨著環(huán)境的變化，還有他們的全國(guó)布局的戰(zhàn)略，對(duì)以往成功的模式也造成了一個(gè)很大的挑戰(zhàn)。據(jù)我們所知，有些企業(yè)在全國(guó)布局當(dāng)中也出現(xiàn)一些問題。怎么應(yīng)對(duì)，聯(lián)東目前實(shí)施經(jīng)典化戰(zhàn)略，放棄一些比較大眾化的東西。華夏幸�；鶚I(yè)培育產(chǎn)業(yè)資源，也在擴(kuò)充二級(jí)的產(chǎn)品線。

　　第四個(gè)類型就是金融類的企業(yè)，比如說復(fù)星集團(tuán)、天賦資本高調(diào)宣布進(jìn)入這個(gè)領(lǐng)域，復(fù)星集團(tuán)提出蜂巢城市概念，物流蜂巢、醫(yī)療蜂巢等等項(xiàng)目，天賦資本主要從事農(nóng)業(yè)產(chǎn)業(yè)園開發(fā)，他們的優(yōu)勢(shì)是資金充裕，政府關(guān)系比較好，擁有部分高端產(chǎn)業(yè)資源，未來擴(kuò)展性與靈活性較好，當(dāng)然劣勢(shì)我們認(rèn)為欠缺項(xiàng)目的開發(fā)團(tuán)隊(duì)，還有經(jīng)驗(yàn)。

　　小結(jié)：以上幾類企業(yè)均有自己進(jìn)入產(chǎn)業(yè)領(lǐng)域的獨(dú)特優(yōu)勢(shì)，或勝在經(jīng)驗(yàn)，或勝在資金，或勝在產(chǎn)業(yè)資源、品牌，但也可以看到每類企業(yè)都有自己的不足，未來取長(zhǎng)補(bǔ)短，企業(yè)間的合作，將成為行業(yè)發(fā)展的必然趨勢(shì)。

　　未來的趨勢(shì)，我們認(rèn)為產(chǎn)業(yè)地產(chǎn)商業(yè)模式的核心應(yīng)該是金融化，實(shí)際上我們認(rèn)為房地產(chǎn)說白了本質(zhì)屬性就是金融，所以在國(guó)外包括在美國(guó)，他們有的時(shí)候會(huì)把房地產(chǎn)作為一個(gè)金融分類，產(chǎn)業(yè)地產(chǎn)也是同樣如此。

　　產(chǎn)業(yè)地產(chǎn)行業(yè)未來，我們認(rèn)為有六大趨勢(shì)。

　　1、融資創(chuàng)新，必須在原有的開發(fā)貸、信托等融資模式上面加強(qiáng)與政府、實(shí)體企業(yè)合作共贏，重視產(chǎn)業(yè)發(fā)展基金，新型城鎮(zhèn)化政策性貸款，企業(yè)園區(qū)政策貸款與新型模式。

　　2、體制創(chuàng)新，目前深化國(guó)企改革，盤活國(guó)有資產(chǎn)，地方政府負(fù)債的政策大環(huán)境下，產(chǎn)業(yè)地產(chǎn)應(yīng)該作為政策與實(shí)業(yè)資本間的一個(gè)重要平臺(tái)，在盤活國(guó)有資產(chǎn)，混合所有制試點(diǎn)等領(lǐng)域，做出更多的探索與創(chuàng)新。

　　3、業(yè)務(wù)創(chuàng)新，目前人才團(tuán)隊(duì)的形成，已經(jīng)沒有辦法快速滿足我們產(chǎn)業(yè)地產(chǎn)行業(yè)的發(fā)展需要，許多公司也有很多很好的項(xiàng)目，但是沒有開發(fā)的經(jīng)驗(yàn)，從而形成了品牌服務(wù)輸出，盡快形成比較成熟的團(tuán)隊(duì)。

　　4、經(jīng)營(yíng)創(chuàng)新，產(chǎn)業(yè)園區(qū)作為企業(yè)法人生產(chǎn)發(fā)展物理空間，生產(chǎn)屬性語特征明顯，園區(qū)運(yùn)營(yíng)受到業(yè)內(nèi)的一些看好，目前園區(qū)運(yùn)營(yíng)方面并沒有看到更多的，少數(shù)幾個(gè)在運(yùn)營(yíng)方面做得比較好。所以我們認(rèn)為園區(qū)運(yùn)營(yíng)一直處于雷聲大雨點(diǎn)小的狀態(tài)，隨著互聯(lián)網(wǎng)思維、平臺(tái)思維的不斷地深入，一批有遠(yuǎn)見的國(guó)內(nèi)企業(yè)，加強(qiáng)產(chǎn)業(yè)地產(chǎn)開發(fā)商建立戰(zhàn)略合作關(guān)系，園區(qū)運(yùn)營(yíng)這兩年實(shí)現(xiàn)持續(xù)性的發(fā)展和爆炸性增長(zhǎng)，中小額貸款，PE、VC、商務(wù)服務(wù)、人才招聘、園區(qū)活動(dòng)等增值業(yè)務(wù)作為相關(guān)企業(yè)提供長(zhǎng)久的運(yùn)營(yíng)現(xiàn)金流和利潤(rùn)。

　　5、產(chǎn)品創(chuàng)新，我們產(chǎn)業(yè)地產(chǎn)產(chǎn)品是園區(qū)、廠房、物流倉(cāng)儲(chǔ)以及辦公研發(fā)等建筑，我們認(rèn)為只是園區(qū)一部分，目前園區(qū)不能滿足企業(yè)與企業(yè)員工的發(fā)展需求，存在大量的空間浪費(fèi)，還有功能的缺失。市場(chǎng)上實(shí)際上也存在著巨大的產(chǎn)品創(chuàng)新和升級(jí)的空間，所以我們認(rèn)為升級(jí)的方向，可能從幾個(gè)方面，一個(gè)就是節(jié)能、環(huán)保、信息化等新技術(shù)的適度應(yīng)用。從園區(qū)角度總體考慮，比如說配套空間，還有公共的商業(yè)增值空間升級(jí)等等。

　　6、投資創(chuàng)新，目前產(chǎn)業(yè)地產(chǎn)大部分投資于一二線城市的新區(qū)，主要是利用工業(yè)，或者是倉(cāng)儲(chǔ)物流用地，注重周邊城市、周邊土地的未來升值空間，以及工業(yè)與商業(yè)土地之間的最大價(jià)格差異，未來我們認(rèn)為伴隨著中國(guó)城鎮(zhèn)化的發(fā)展方式轉(zhuǎn)變與土地政策日趨靈活，產(chǎn)業(yè)地產(chǎn)投資方向愈發(fā)多元化，郊區(qū)開發(fā)向老城區(qū)城市更新轉(zhuǎn)變，工業(yè)土地向商業(yè)用地、科研用地、集體土地、劃撥用地等多種土地轉(zhuǎn)變，從投資國(guó)內(nèi)向投資海外園區(qū)轉(zhuǎn)變。這是投資創(chuàng)新。

　　總之，產(chǎn)業(yè)地產(chǎn)企業(yè)商業(yè)模式也處在一個(gè)不斷地變革、進(jìn)化時(shí)期，在土地融資、業(yè)務(wù)合作合辦方面存在巨大的改善空間，而其中金融產(chǎn)品的創(chuàng)新，將成為變革的前提條件，所以金融核心。