《北京城市總體規(guī)劃（2004-2020）》提出構(gòu)建“兩軸－兩帶－多中心”的新城市空間格局，將在北京市域范圍內(nèi)建設(shè)包括中關(guān)村高科技園區(qū)核心區(qū)，奧林匹克中心區(qū)，中央商務(wù)區(qū)等多個(gè)服務(wù)全國(guó)，面向世界的城市職能中心。
2005年北京寫(xiě)字樓市場(chǎng)傳統(tǒng)的“3+X”格局依舊，CBD、金融街、中關(guān)村三大商圈繼續(xù)領(lǐng)跑，霸主地位短期內(nèi)難以撼動(dòng)。新興的二線(xiàn)商圈如燕莎商圈、亞奧商圈、BDA商圈、望京商圈、上地商圈、東二環(huán)商圈等，由于有產(chǎn)業(yè)的支持而各具特色，并打上了鮮明的產(chǎn)業(yè)烙印，如東二環(huán)商務(wù)帶的傳統(tǒng)總部經(jīng)濟(jì)，BDA商圈、望京商圈的國(guó)際化產(chǎn)業(yè)，上地商圈的高科技研發(fā)產(chǎn)業(yè)，亞奧商圈的2008奧運(yùn)概念，燕莎商圈的國(guó)際化社區(qū)優(yōu)勢(shì)。
北京寫(xiě)字樓市場(chǎng)開(kāi)始進(jìn)入多中心時(shí)代――這是來(lái)自地產(chǎn)界的主流認(rèn)識(shí)。
2005年北京寫(xiě)字樓市場(chǎng)捷報(bào)頻傳，CBD、金融街、中關(guān)村三大商圈先后爆出大手筆成交。在CBD商圈，海外機(jī)構(gòu)投資者頻頻出手，摩根斯坦利購(gòu)買(mǎi)富力城雙子座B座3萬(wàn)平方米，新加坡凱德置地購(gòu)買(mǎi)中環(huán)世貿(mào)中心A、B座10萬(wàn)平方米。與此同時(shí)，一直在銷(xiāo)售市場(chǎng)唱主角的中資機(jī)構(gòu)亦不甘示弱。在中關(guān)村商圈，中國(guó)鋼鐵集團(tuán)購(gòu)買(mǎi)中關(guān)村金融中心一期的A、C兩座樓8萬(wàn)平方米，中國(guó)鋁業(yè)集團(tuán)購(gòu)買(mǎi)皇冠大廈6萬(wàn)平米。在金融街商圈，中國(guó)人壽保險(xiǎn)（集團(tuán)）公司購(gòu)買(mǎi)金融街國(guó)際金融中心A座9萬(wàn)平方米，中國(guó)電力投資集團(tuán)公司和中國(guó)電信購(gòu)買(mǎi)盈創(chuàng)大廈南北兩棟逾10萬(wàn)平方米。
“北京寫(xiě)字樓競(jìng)爭(zhēng)的背后，凸顯的是商圈之間的競(jìng)爭(zhēng)。作為商務(wù)板塊，CBD、金融街、中關(guān)村存在著激烈的競(jìng)爭(zhēng)是不可避免的�！北本﹦P晨置業(yè)有限公司總經(jīng)理助理史志勇指出，“實(shí)際上競(jìng)爭(zhēng)不是壞事，可以促進(jìn)大家共同進(jìn)步。”
北京萬(wàn)亨房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)有限公司副總經(jīng)理褚宏亮表示，三足鼎立的形成是由歷史沿革和地域特征決定的，既是政策扶持的結(jié)果，也是市場(chǎng)選擇的結(jié)果�！岸虝r(shí)間內(nèi)，二線(xiàn)商圈還無(wú)法撼動(dòng)CBD、金融街、中關(guān)村三足鼎立的市場(chǎng)格局。” 褚宏亮坦言。
CBD商圈
從供應(yīng)角度看，根據(jù)房訊網(wǎng)的統(tǒng)計(jì)，2005至2008年CBD區(qū)域內(nèi)寫(xiě)字樓的新增供應(yīng)量將達(dá)到400萬(wàn)平方米，是目前該區(qū)寫(xiě)字樓存量的三倍。
從需求角度看，據(jù)美國(guó)《財(cái)富》雜志的一項(xiàng)調(diào)查表明：全球4萬(wàn)多家跨國(guó)公司92%以上的企業(yè)若干年內(nèi)將考慮在中國(guó)設(shè)立地區(qū)總部，包括設(shè)立亞太地區(qū)、東亞地區(qū)、中國(guó)地區(qū)總部、研發(fā)總部、商務(wù)總部、銷(xiāo)售總部，其中首選北京的占15%。
而根據(jù)CBD管委會(huì)的統(tǒng)計(jì)，截止到2005年第三季度，CBD區(qū)域入駐企業(yè)數(shù)達(dá)到3010家。其中外資企業(yè)所占比重約三分之一，入住CBD及周邊地區(qū)世界500強(qiáng)的有120多家，占在北京的世界500強(qiáng)75％左右，而這其中有85家直接在CBD里。入住CBD的外資金融機(jī)構(gòu)有83家，其中外資銀行辦事處有68家，外資銀行分行有15家；在CBD的外資銀行辦事處占在京外資銀行辦事處的68％，外資銀行分行占在京的外資銀行分行72％。隨著中國(guó)在國(guó)際上地位越來(lái)越重要，必將有更多的500強(qiáng)企業(yè)來(lái)華設(shè)立分支機(jī)構(gòu)，由于CBD已經(jīng)形成成熟的涉外商務(wù)環(huán)境，世界500強(qiáng)有約120強(qiáng)在CBD設(shè)立辦公機(jī)構(gòu)，其對(duì)金融、法律、咨詢(xún)、公關(guān)等相關(guān)行業(yè)的拉動(dòng)效應(yīng)非常明顯，該區(qū)域必然成為國(guó)外企業(yè)的首選之所。隨著中國(guó)經(jīng)濟(jì)的快速增長(zhǎng)，各大跨國(guó)企業(yè)對(duì)中國(guó)尤其是CBD未來(lái)的發(fā)展形勢(shì)看好，企業(yè)擴(kuò)張、辦公地點(diǎn)的新一輪選址也由此拉開(kāi)大幕。國(guó)內(nèi)外各大基金、投資集團(tuán)正是看到了這些，因此也把目光集中在CBD這個(gè)炙手可熱的區(qū)域。預(yù)計(jì)到2008年將有400家500強(qiáng)企業(yè)進(jìn)駐CBD。
另一方面，中國(guó)本土企業(yè)的國(guó)際化需求掀起了新一輪的CBD選址高潮。隨著CCTV、BTV東進(jìn)，將為CBD帶來(lái)的數(shù)千家國(guó)內(nèi)外傳媒企業(yè)；在CBD形成傳媒產(chǎn)業(yè)鏈?zhǔn)谴髣?shì)所趨。
如此看來(lái)，CBD商圈前景是否一片光明？
就此，褚宏亮認(rèn)為，CBD面臨交通老大難問(wèn)題以及部分跨國(guó)企業(yè)出于降低自身運(yùn)營(yíng)成本考慮遷出本區(qū)域。另外，周邊商圈的發(fā)展也對(duì)CBD寫(xiě)字樓發(fā)展構(gòu)成不利因素。“除外資企業(yè)，CBD應(yīng)重點(diǎn)考慮怎樣吸引國(guó)內(nèi)的大型企業(yè)集團(tuán)，讓這些企業(yè)看到的國(guó)際窗口的作用才是工作的重點(diǎn)，才能把握住寫(xiě)字樓消費(fèi)群體主流，與外企客戶(hù)的進(jìn)入相比。市場(chǎng)更愿意看到諸如中央電視臺(tái)和北京電視臺(tái)這樣的中資機(jī)構(gòu)的東移，這也符合中央商務(wù)區(qū)的功能定位。” 褚宏亮表示。
史志勇也認(rèn)為，外資企業(yè)歷來(lái)是北京頂級(jí)寫(xiě)字樓市場(chǎng)重要客群，尤其CBD及周邊區(qū)域最為明顯�！�2005年最大的看點(diǎn)是外資企業(yè)選址的西移趨勢(shì)，”史志勇表示，“金融街和中關(guān)村吸引了包括500強(qiáng)在內(nèi)的十幾家外資企業(yè)�！�
金融街商圈
從供應(yīng)角度看，根據(jù)房訊網(wǎng)的統(tǒng)計(jì)，未來(lái)幾年金融街區(qū)域內(nèi)寫(xiě)字樓的新增供應(yīng)量將達(dá)到150萬(wàn)平方米，是目前該區(qū)寫(xiě)字樓存量的兩倍。
從需求角度看，首先金融街板塊是北京各大部委機(jī)關(guān)、金融電信聚集之地，目前入住的企業(yè)主要是國(guó)家各大銀行的總部和非銀行的金融機(jī)構(gòu)總部、證券、保險(xiǎn)、及電信和移動(dòng)等電信行業(yè)，這些企業(yè)今后也會(huì)選擇金融街作為辦公首選。其次證券、保險(xiǎn)、及電信等都是一些進(jìn)入WTO 后將率先開(kāi)放的行業(yè)。對(duì)于已經(jīng)聚集起了一定行業(yè)基礎(chǔ)的金融街來(lái)說(shuō)都是十分有利的，這些入世后首先開(kāi)放的行業(yè)將是金融街最大的客戶(hù)。
褚宏亮介紹，金融街去除現(xiàn)狀保留用地后，新規(guī)劃用地約88公頃，是北京城市總體規(guī)劃的重要組成部分，屬重點(diǎn)建設(shè)區(qū)域。規(guī)劃地上建筑面積238萬(wàn)平方米，地下建筑面積約80萬(wàn)平方米，共40多個(gè)單體建筑。隨著中國(guó)加入WTO和申奧成功，金融街的建設(shè)已重新定位于“國(guó)際化的金融區(qū)”，并按照國(guó)際標(biāo)準(zhǔn)來(lái)建設(shè)。目前金融街寫(xiě)字樓存量適中，又一向有金融、電信等中資機(jī)構(gòu)的大單客戶(hù)的支持，中小型客戶(hù)的追捧，需求旺盛。但缺點(diǎn)是服務(wù)設(shè)施的缺乏，如果能夠做好開(kāi)發(fā)過(guò)程的控制，使各不同類(lèi)型的物業(yè)開(kāi)發(fā)達(dá)到合理的安排，相信將是最具競(jìng)爭(zhēng)力的商務(wù)板塊。
“金融街作為國(guó)家級(jí)金融行政管理中心和國(guó)家電信產(chǎn)業(yè)指揮中心，將會(huì)吸附大量對(duì)國(guó)家政策和行政依賴(lài)較強(qiáng)的企業(yè)。尤其是對(duì)外資放開(kāi)人民幣業(yè)務(wù)之后，中資集團(tuán)公司將成為外資金融機(jī)構(gòu)的主要業(yè)務(wù)目標(biāo)，金融街對(duì)外資金融機(jī)構(gòu)的吸引力顯而易見(jiàn)�！�史志勇分析說(shuō)。
中關(guān)村商圈
從供應(yīng)角度看，根據(jù)房訊網(wǎng)的統(tǒng)計(jì)，2005至2008年中關(guān)村區(qū)域內(nèi)寫(xiě)字樓的新增供應(yīng)量將達(dá)到400萬(wàn)平方米，是目前該區(qū)寫(xiě)字樓存量的四倍。
從需求角度看，“80年代看深圳，90年代看浦東，21世紀(jì)看中關(guān)村”，這句流傳頗廣的話(huà)曾經(jīng)讓世人對(duì)中關(guān)村寄予厚望。近年來(lái)，業(yè)內(nèi)對(duì)中關(guān)村的商務(wù)環(huán)境一直存有爭(zhēng)議，一方面是這個(gè)區(qū)域在經(jīng)濟(jì)上始終保持著超高增長(zhǎng)率，成百上千的高新技術(shù)企業(yè)為主的中小企業(yè)得以發(fā)展壯大，企業(yè)的辦公物業(yè)市場(chǎng)需求增長(zhǎng)勢(shì)頭強(qiáng)勁，高檔寫(xiě)字樓更是如雨后春筍拔地而起。另一方面，長(zhǎng)期以來(lái)中關(guān)村“電子商鋪一條街”的形象，“村”內(nèi)交通堵塞、商務(wù)配套的缺乏等因素，使諸多知名企業(yè)對(duì)中關(guān)村的辦公環(huán)境缺乏信心，諸多于中關(guān)村起家的企業(yè)在發(fā)展壯大后紛紛南遷，移師CBD和金融街。同時(shí)，處于創(chuàng)業(yè)期的中小企業(yè)因?yàn)闆](méi)有合適的寫(xiě)字樓而寧愿在公寓或住宅中辦公。目前這一情況正逐漸得到改變。隨著交通設(shè)施特別是北四環(huán)路、城市鐵路的貫通以及商務(wù)投資環(huán)境的改善，以融科資訊中心、理想國(guó)際大廈、中關(guān)村金融中心等一大批高品質(zhì)甲級(jí)寫(xiě)字樓的落成，中關(guān)村整體商務(wù)環(huán)境得到極大改善，吸引了眾多國(guó)內(nèi)外企業(yè)進(jìn)入中關(guān)村。一方面，包括新浪、搜狐、百度、騰訊為代表的IT企業(yè)開(kāi)始向中關(guān)村回流。另一方面跨國(guó)公司研發(fā)總部聚集在中關(guān)村已經(jīng)形成趨勢(shì)。據(jù)統(tǒng)計(jì)已有近40家跨國(guó)公司在海淀區(qū)設(shè)立了全球研發(fā)中心，包括微軟、英特爾、IBM、NEC、SUN、朗訊、貝爾實(shí)驗(yàn)室、甲骨文、西門(mén)子、安捷倫、湯姆遜、P＆G、AMD、GOOGLE、雅虎等一大批世界500強(qiáng)企業(yè)和國(guó)際知名企業(yè)。
褚宏亮認(rèn)為，中關(guān)村文化、教育、人才、自然環(huán)境等優(yōu)勢(shì)是北京其它區(qū)域不可替代的，有一些企業(yè)選擇中關(guān)村就是希望與北大、清華結(jié)鄰。相對(duì)CBD作為跨國(guó)公司地區(qū)總部和金融街作為中資機(jī)構(gòu)全球總部，中關(guān)村則扮演了跨國(guó)公司研發(fā)總部和IT全球總部的角色。但同時(shí)也應(yīng)該看到中關(guān)村區(qū)域目前還存在的問(wèn)題，諸如寫(xiě)字樓空置率居高不下，產(chǎn)品的同質(zhì)化明顯，區(qū)域商務(wù)配套缺乏等。
“我們不應(yīng)只看到商圈之間競(jìng)爭(zhēng)的一面，還應(yīng)看到合作的一面�！� 史志勇強(qiáng)調(diào)�！�如何使CBD、金融街、中關(guān)村之間變水平的競(jìng)爭(zhēng)為垂直的合作，從而實(shí)現(xiàn)共贏，對(duì)政府、對(duì)社會(huì)、對(duì)開(kāi)發(fā)商來(lái)說(shuō)既是挑戰(zhàn)，更是機(jī)遇。”