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房訊網(wǎng)首席顧問　劉凱　　

　　說明：調(diào)研出發(fā)點(diǎn)：站在發(fā)展商，集團(tuán)的立場和角度，圍繞一個(gè)中心兩個(gè)基本點(diǎn)進(jìn)行，即以實(shí)用性、真實(shí)性、唯一性為中心，以客戶調(diào)查和營銷建議為基本點(diǎn)。為發(fā)展商在京投資開發(fā)的CBD建國路某國際花園項(xiàng)目決策提供市場調(diào)查信息和有效的策略建議。調(diào)研范圍：重點(diǎn)CBD國貿(mào)地區(qū)，次重點(diǎn)朝外地區(qū)，燕莎地區(qū)，東二環(huán)東長安街沿線寫字樓高檔甲級項(xiàng)目、中檔甲級項(xiàng)目。其中對現(xiàn)代城、泛利大廈、航華主樓、華彬大廈做客戶購買面積、價(jià)格、客戶構(gòu)成、行業(yè)、購買用途等等之詳細(xì)調(diào)查調(diào)研方式： 1、一般調(diào)研：擬派三名專業(yè)人員，以每人負(fù)責(zé)一個(gè)商圈的形式，按照雙方有關(guān)人員共同擬訂《項(xiàng)目調(diào)研表》、《客戶調(diào)研表》進(jìn)行調(diào)查。 2、重點(diǎn)調(diào)研：CBD國貿(mào)地區(qū)由兩名業(yè)內(nèi)資深人士按照雙方有關(guān)人員共同擬訂《CBD項(xiàng)目調(diào)研表》、《CBD客戶調(diào)研表》進(jìn)行重點(diǎn)跟蹤調(diào)查。 3、聯(lián)合調(diào)研：重點(diǎn)樓盤及重點(diǎn)客戶可由雙方共同派員按照雙方有關(guān)人員擬訂《重點(diǎn)樓盤調(diào)研表》、《重點(diǎn)客戶調(diào)研表》進(jìn)行聯(lián)合調(diào)查。第一部分：周邊項(xiàng)目市場調(diào)查報(bào)告一、已建項(xiàng)目 A、基本情況調(diào)查內(nèi)容包括：項(xiàng)目名稱/項(xiàng)目檔次/項(xiàng)目位置/項(xiàng)目特色/發(fā)展商/入住時(shí)間/開發(fā)規(guī)模/設(shè)備設(shè)施/物業(yè)管理/96—2001年寫字樓消耗總量等。 B、租售情況調(diào)查內(nèi)容包括： 1、一般項(xiàng)目：可售面積/已售面積/報(bào)價(jià)/成交價(jià)/入住率/可租面積/已租面積/平均租金/出租率。 2、重點(diǎn)項(xiàng)目：航華科貿(mào)中心（主樓）/泛利大廈/華彬大廈。內(nèi)容包括銷售時(shí)間、銷售率、成交價(jià)格、價(jià)格走勢等。 C、價(jià)格走勢調(diào)查內(nèi)容包括：封頂前/封頂后/入住后/目前價(jià)格走勢/價(jià)格策略/總體分析 D、客戶成交調(diào)查內(nèi)容包括： 1、一般項(xiàng)目：客戶規(guī)模/客戶類型/大客戶比例/成交價(jià)格/成交背景/成交面積/總體分析 2、重點(diǎn)項(xiàng)目：泛利大廈、航華科貿(mào)、華彬大廈客戶調(diào)查內(nèi)容包括5000平方米以上客戶/500平方米以上客戶/500平方米以下客戶的成交時(shí)間、成交價(jià)格、客戶構(gòu)成等項(xiàng)，并列表說明。 E、總體評價(jià)分析內(nèi)容包括：對每個(gè)樓盤的總體評價(jià)，尤其是成功樓盤的重點(diǎn)分析與評價(jià)。二、在建項(xiàng)目 A、基本情況調(diào)查內(nèi)容包括：項(xiàng)目名稱/項(xiàng)目檔次/項(xiàng)目位置/項(xiàng)目特色/發(fā)展商/入住時(shí)間/開發(fā)規(guī)模/設(shè)備設(shè)施/物業(yè)管理等。 B、租售情況調(diào)查內(nèi)容包括：可售面積/已售面積/報(bào)價(jià)/成交價(jià)/入住率可租面積/已租面積/平均租金/出租率 C、價(jià)格走勢調(diào)查內(nèi)容包括：封頂前/封頂后/入住后/目前價(jià)格走勢/價(jià)格策略/總體分析 D、客戶成交調(diào)查內(nèi)容包括：客戶規(guī)模/客戶類型/大客戶比例/成交價(jià)格/成交背景/成交面積/總體分析 E、總體評價(jià)分析內(nèi)容包括：對上述樓盤的總體評價(jià)，尤其是成功樓盤的評價(jià)。三、擬建項(xiàng)目內(nèi)容包括： 1、發(fā)展商背景/項(xiàng)目位置/項(xiàng)目檔次/項(xiàng)目特色/規(guī)劃面積/規(guī)劃特點(diǎn)/開竣工時(shí)間； 2、競爭項(xiàng)目/另類寫字樓分析； 3、擬建項(xiàng)目潛在供應(yīng)量（1996—2005年）分析，并列表說明； 4、2001—2005年市場需求量預(yù)測； 5、總體評價(jià)四、獨(dú)立項(xiàng)目（現(xiàn)代城寫字樓）內(nèi)容包括： 1、發(fā)展商訪談：其對市場前景的看法及其他問題，包括銷售情況銷售價(jià)格銷售時(shí)間客戶構(gòu)成項(xiàng)目特點(diǎn) 2、客戶構(gòu)成調(diào)查：包括私人/國有/國內(nèi)/國外/公司規(guī)模/行業(yè)/購買率/面積/用途（自用/投資）等。? 3、總體評價(jià)第二部分：客戶市場調(diào)研報(bào)告一、客戶規(guī)模角度大型客戶中型客戶小型客戶二、客戶類型角度金融機(jī)構(gòu) 外國企業(yè) 外地機(jī)構(gòu)/企業(yè) 大型集團(tuán) 其他類型三、客戶性格角度客戶心理類型客戶決策過程客戶購買偏好客戶游動特點(diǎn) 客戶潛在需求第三部分：某某國際花園寫字樓規(guī)劃與營銷建議報(bào)告一、市場分析：市場概況二、產(chǎn)品分析：產(chǎn)品差異性機(jī)會分析三、產(chǎn)品定位：項(xiàng)目檔次建議四、規(guī)劃建議：功能、配比建議/總面積與標(biāo)準(zhǔn)層面積建議五、客戶分析：客戶規(guī)模、類型、需求、性格、特點(diǎn)六、客戶定位：開發(fā)建設(shè)入住各時(shí)期客戶定位七、潛在客戶：客戶互動性、游動性與開發(fā)商的機(jī)會八、價(jià)格預(yù)期：價(jià)格走勢與價(jià)格預(yù)九、租售策略：唯一性、排他性、實(shí)戰(zhàn)性的營銷策略建議十、問題機(jī)會：開發(fā)經(jīng)營過程中需要重視的問題，把握的機(jī)會第四部分：調(diào)研周期與人員配置周期：三十天（150個(gè)工作日）人員：五人策劃、分類、匯總與報(bào)告（重點(diǎn)調(diào)研、聯(lián)合調(diào)研）：兩人一般調(diào)研：三人第五部分：取費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)（略）

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