金融機(jī)構(gòu)是主力

　　根據(jù)房訊網(wǎng)的調(diào)查，1997至2001年五年內(nèi)認(rèn)購(gòu)10000平方米以上寫字樓面積的大單成交數(shù)量達(dá)到66家，認(rèn)購(gòu)面積達(dá)150萬平方米以上。

　　1、區(qū)域特點(diǎn)

　　從大單客戶認(rèn)購(gòu)區(qū)域看，西城：31家，占46.96%；海淀：5家，占7.6%；東城：17家，占25.76%；朝陽：12家占18.18%；豐臺(tái)：1家占1.5%。

　　2、行業(yè)特點(diǎn)

　　從大單客戶行業(yè)構(gòu)成看，金融保險(xiǎn)機(jī)構(gòu)24家，占調(diào)查結(jié)果的34.37％，其次是大型集團(tuán)公司14家，占調(diào)查結(jié)果的21.22％，通訊電信企業(yè)8家，占調(diào)查結(jié)果的12.13％，部委機(jī)關(guān)8家，占調(diào)查結(jié)果的12.13％，外國(guó)公司9家，占調(diào)查結(jié)果的13.65％，外�。�市公司3家，占調(diào)查結(jié)果的4.5％。

　　3、面積特點(diǎn)

　　從認(rèn)購(gòu)面積來看，認(rèn)購(gòu)10000－30000平方米面積的大單客戶共48家，認(rèn)購(gòu)30000－50000平方米的客戶15家，認(rèn)購(gòu)50000平方米以上面積的大單客戶3家。

　　從各區(qū)認(rèn)購(gòu)面積看，西城：大單客戶認(rèn)購(gòu)面積69.8萬平方米；海淀：認(rèn)購(gòu)面積15.5萬平方米；東城：認(rèn)購(gòu)面積認(rèn)購(gòu)面積27.1萬平方米；朝陽：認(rèn)購(gòu)面積33.9萬平方米；豐臺(tái)：認(rèn)購(gòu)面積3.8萬平方米。

　　金融、 保 險(xiǎn) （24家） 36.37％
　　集團(tuán)公司 （14家） 　　21.22％
　　電 信 （8家） 　　　　12.13％
　　部委機(jī)關(guān) （8家） 　　　12.13％
　　外資公司 （9家） 　　　13.65％
　　外省／市公司 （3家） 　4.5％

　　西部需求是熱點(diǎn)

　　從以上的分析中，我們發(fā)現(xiàn)金融機(jī)構(gòu)在北京每年均有整棟購(gòu)置寫字樓的案例，且購(gòu)買面積在逐年增加；部委機(jī)構(gòu)購(gòu)置寫字樓的面積多在10000－20000平方米之間，由于97年國(guó)家規(guī)定部委機(jī)關(guān)三年內(nèi)禁止購(gòu)買辦公樓，因此需求市場(chǎng)趨于下滑；國(guó)內(nèi)集團(tuán)公司在過去三年內(nèi)購(gòu)置了一定體量的寫字樓，隨著經(jīng)濟(jì)實(shí)力的不斷發(fā)展，以及日益國(guó)際化，有實(shí)力的集團(tuán)公司不斷涌現(xiàn)，在寫字樓的需求方面存在巨大潛力。

　　此外，隨著中國(guó)年底加入WTO以及2008年申奧成功，國(guó)外公司對(duì)寫字樓，尤其是位于CBD區(qū)域的高檔寫字樓的需求（租賃為主）呈上升勢(shì)頭。最后，我們還發(fā)現(xiàn)外�。�市的駐京機(jī)構(gòu)及集團(tuán)公司需求旺盛，近兩年有向北京擴(kuò)大的趨勢(shì)。

　　1、大單客戶在購(gòu)買寫字樓時(shí)，主要考慮的因素依次是相以獨(dú)立性，公司形象，樓盤檔次，位置交通，特殊需求，配套設(shè)施等等，同時(shí)區(qū)域因素也十分重要。

　　2、西部地區(qū)（西城區(qū)、海淀區(qū)）一直是金融機(jī)構(gòu)、信息產(chǎn)業(yè)注視的熱點(diǎn)，這與西部地區(qū)傳統(tǒng)上就是國(guó)家部委政府機(jī)構(gòu)、金融保險(xiǎn)機(jī)構(gòu)和電信主要聚集地區(qū)有很大關(guān)系。

　　3、中資國(guó)有企業(yè)和中資機(jī)構(gòu)大面積地消化了北京寫字樓物業(yè)。是大單客戶的主流。這也是西部地區(qū)大單客戶比例遠(yuǎn)遠(yuǎn)超過東部地區(qū)（東城區(qū)、朝陽區(qū)）的原因。

　　這里，我們不難得出“西風(fēng)壓倒東風(fēng)”，西部超過東部的結(jié)論。有意思的是這個(gè)結(jié)論與我們現(xiàn)實(shí)中看到的CBD、東城區(qū)寫字樓火爆情形完全相反。

西部地區(qū)（西城區(qū)、海淀區(qū)） 36家 占54.55%
東部地區(qū)（東城區(qū)、朝陽區(qū)） 29家 占43.94%

　　三分天下是趨勢(shì)

　　隨著國(guó)家對(duì)中關(guān)村建設(shè)的大力扶持，CBD規(guī)劃方案的塵埃落定，金融街核心區(qū)的建設(shè)即將展開，我們可以斷言，北京寫字樓市場(chǎng)的三大熱點(diǎn)商圈已見雛形。這也符合北京作為國(guó)際分大都市多元化格局發(fā)展的需要。

　　1、中關(guān)村地區(qū)：盡管目前有部分中型高科技公司因?yàn)樽饨鸶邌⒑徒煌ú槐阌型庖欺E象，據(jù)報(bào)道中關(guān)村現(xiàn)有80%的企業(yè)不在注冊(cè)地辦公。但我們相信在加入WTO后，以中小高科技企業(yè)為主流的客戶群將支撐中關(guān)村寫字樓物業(yè)數(shù)量和質(zhì)量的進(jìn)一步提高。

　　2、CBD地區(qū)：隨著中國(guó)年底加入WTO以及2008年申奧成功，類似摩托羅拉、惠普這樣的大型外國(guó)公司出于本地化的需要，將成為CBD地區(qū)寫字樓主要買家之一。但我們更愿意相信諸如中央電視臺(tái)和北京電視臺(tái)這樣的中資機(jī)構(gòu)的東移，才是CBD地區(qū)超越中關(guān)村地區(qū)和金融街地區(qū)的“發(fā)動(dòng)機(jī)”。

　　3、金融街地區(qū)：金融機(jī)構(gòu)和電信通訊行業(yè)等傳統(tǒng)行業(yè)是金融街地區(qū)需求的主流，并表現(xiàn)出穩(wěn)定增長(zhǎng)的態(tài)勢(shì)。我們相信中國(guó)的發(fā)展必須依靠中國(guó)的大型企業(yè)、機(jī)構(gòu)的騰飛，從這一點(diǎn)上來說，金融街地區(qū)在經(jīng)歷了低調(diào)、穩(wěn)健、奮起的“陣痛”之后，必將顯示出應(yīng)有的魅力。

　　最近一直有媒體在討論CBD、金融街和中關(guān)村誰是“第一商圈”？通過上述分析，我們認(rèn)為已經(jīng)回答了這個(gè)問題。因?yàn)橐粋�(gè)無法否認(rèn)的事實(shí)是：中資機(jī)構(gòu)無論是過去、現(xiàn)在還是將來，都將是支撐北京寫字樓市場(chǎng)的主流力量。

　　　　　　　1997至2001年大單寫字樓客戶成交案例

客戶名稱 　　　認(rèn)購(gòu)樓盤 　　　　樓盤區(qū)域　　認(rèn)購(gòu)面積（平方米）

西城區(qū)

中國(guó)進(jìn)出口銀行　　金運(yùn)大廈 　　　西城區(qū) 　　　15000
中國(guó)農(nóng)業(yè)發(fā)展銀行　月壇大廈 　　　西城區(qū) 　　　65000
交通銀行 　　　　通泰大廈　　　　西城區(qū) 　　　20000
中國(guó)證監(jiān)會(huì) 　　　金龍大廈 　　　西城區(qū) 　　　10000
中國(guó)電信移動(dòng) 　　博瑞祺大廈 　　西城區(qū) 　　　15000
中國(guó)船舶總公司 　方圓大廈 　　　西城區(qū) 　　　30000
中國(guó)工商銀行北京分行 天銀大廈主樓 西城區(qū) 　　10000
華能集團(tuán) 　　　　天銀大廈 　　　西城區(qū) 　　　10000
招商銀行 　　　　國(guó)際金融中心 　西城區(qū) 　　　10000
中信實(shí)業(yè)銀行　　　投資廣場(chǎng) 　　西城區(qū) 　　　　10000
國(guó)際投資公司　　　國(guó)賓花園 　　西城區(qū) 　　　　20000
中國(guó)銀行北京分行 國(guó)賓花園 　　西城區(qū) 　　　　10000
中國(guó)電信 　　　　新龍大廈　　　西城區(qū) 　　　　15000
中國(guó)貿(mào)促會(huì) 　　　遠(yuǎn)洋大廈 　　西城區(qū) 　　　　10000
中國(guó)聯(lián)通 　　　　太運(yùn)大廈　　　西城區(qū) 　　　　40000
北京證券　　　車公莊綜合樓 　　西城區(qū) 　　　　10000
國(guó)家開發(fā)銀行北京分行 遠(yuǎn)洋大廈 西城區(qū) 　　　　10000
中國(guó)泰康人壽保險(xiǎn)公司 國(guó)際金融中心 西城區(qū) 　　20000
中國(guó)電信 　　　國(guó)際金融中心 　西城區(qū)　　　　　20000
中國(guó)印鈔造幣總公司 凱旋大廈 　西城區(qū)　　　　　20000
華泰保險(xiǎn) 　　　國(guó)際企業(yè)大廈 　西城區(qū)　　　　　15000
國(guó)家外匯管理局 　　平安大廈 　西城區(qū) 　　　　10000
神華集團(tuán) 　　　北二環(huán)綜合樓 　西城區(qū)　　　　　20000
中國(guó)郵電工業(yè)總公司 大成廣場(chǎng)　　宣武區(qū) 　　　　12000
國(guó)家糧食儲(chǔ)備局 　　凱旋大廈　　西城區(qū) 　　　　20000
中國(guó)銀河證券 　　國(guó)際企業(yè)大廈 　西城區(qū) 　　　　35000
中國(guó)移動(dòng) 　　　　金融街C區(qū) 　　西城區(qū)　　　　　50000
中國(guó)電信 　　　　金融街C區(qū) 　　西城區(qū) 　　　　　50000
深發(fā)展 　　　　　遠(yuǎn)洋大廈 　　　西城區(qū) 　　　　10000
中央大型企業(yè)工作委員會(huì) 金融大廈 西城區(qū) 　　　　40000
中國(guó)民生銀行 西單商業(yè)回遷樓　　西城區(qū) 　　　　50000

海淀區(qū)

建設(shè)銀行長(zhǎng)安支行 翠微大廈 　　　海淀區(qū)　　　　15000
農(nóng)業(yè)銀行國(guó)際業(yè)務(wù)部 金玉大廈 　　海淀區(qū) 　　　30000
人民銀行總行 　　華融大廈 　　　海淀區(qū) 　　　30000
中央電視臺(tái) 　　　京門大廈 　　　海淀區(qū) 　　　10000
福尼特集團(tuán)公司 福尼特大廈 　　　海淀區(qū) 　　　40000

東城區(qū)

中國(guó)道路橋梁總公司 安外地壇綜合樓　東城區(qū) 　　　10000
中信實(shí)業(yè)銀行 　　　富華大廈 　　　　東城區(qū) 　　　10000
江蘇駐京辦事處 　　江蘇大廈 　　　　東城區(qū) 　　　15000
北京無線電通信局 芍藥居綜合樓 　　　東城區(qū) 　　　10000
北京城市合作銀行 愛地大廈 　　　　　東城區(qū) 　　　10000
國(guó)家體改委 　　　和平里綜合樓　　　　東城區(qū) 　　　12000
中國(guó)海洋石油 　　京盛大廈 　　　　　東城區(qū)　　　　50000
華誠(chéng)集團(tuán) 　　　　華誠(chéng)大廈 　　　　　東城區(qū) 　　　30000
工商銀行 　　　　安外綜合樓 　　　　東城區(qū) 　　　10000
國(guó)家老齡委 　　　安外綜合樓 　　　　東城區(qū) 　　　10000
中國(guó)石油天然氣總公司 洲際大廈 　　　東城區(qū) 　　　28000
中國(guó)絲綢 　　　　匯置通大廈 　　　　東城區(qū) 　　　20000
Tom.com 　　　　東方廣場(chǎng) 　　　　　東城區(qū) 　　　10000
信達(dá)資產(chǎn)管理公司 東環(huán)廣場(chǎng) 　　　　　東城區(qū) 　　　11000
摩托羅拉公司 　　東方廣場(chǎng) 　　　　　東城區(qū) 　　　10000
中國(guó)煤炭工業(yè)進(jìn)出口總公司 中煤大廈 　東城區(qū) 　　　10000
思科 　　　　　　東方廣場(chǎng) 　　　　　東城區(qū) 　　　15000

朝陽區(qū)

中國(guó)民航總局 　　金瑞大廈 　　　　　朝陽區(qū) 　　　　67000
韓國(guó)三星　　　　航華科貿(mào)中心 　　　　朝陽區(qū) 　　　　10000
摩托羅拉公司 　　航華科貿(mào)中心 　　　朝陽區(qū) 　　　　20000
惠普公司 　　　　航華科貿(mào)中心 　　　朝陽區(qū) 　　　　20000
大連信用社 　　　四方大廈 　　　　　朝陽區(qū) 　　　　18000
恒江集團(tuán) 　　　　亞飛大廈 　　　　　朝陽區(qū) 　　　　15000
日本光耀集團(tuán) 　　祥業(yè)大廈 　　　　　朝陽區(qū) 　　　　30000
諾基亞 　　　　　盈科中心 　　　　　朝陽區(qū) 　　　　20000
江蘇德瑪集團(tuán) 　　華麟大廈 　　　　　朝陽區(qū) 　　　　61000
浙江駐京辦事處 　深房大廈 　　　　　朝陽區(qū) 　　　　35000
北京青年報(bào) 　　　建宏大廈 　　　　　朝陽區(qū) 　　　　20000
朗訊科技 　　　現(xiàn)代盛世大廈 　　　　朝陽區(qū) 　　　　23000

豐臺(tái)區(qū)

新華人壽保險(xiǎn)公司 蓮花池綜合樓 　　豐臺(tái)區(qū)　　　　　38000