供應(yīng)結(jié)構(gòu)的變化

　　根據(jù)房訊網(wǎng)的最新調(diào)查顯示，2002年北京寫字樓市場(chǎng)供應(yīng)量將達(dá)到創(chuàng)記錄的300萬(wàn)平方米。是2001年供應(yīng)量的兩倍。其中，東部地區(qū)100萬(wàn)平方米，包括朝陽(yáng)區(qū)以財(cái)富中心、住幫2000為代表，供應(yīng)量達(dá)80萬(wàn)平方米；東城區(qū)以東直門改造為代表，供應(yīng)量在20萬(wàn)平方米。西部地區(qū)140萬(wàn)平方米，包括西城區(qū)以富凱大廈、中證大廈為代表，供應(yīng)量在60萬(wàn)平方米；海淀區(qū)以中關(guān)村西區(qū)為代表，供應(yīng)量在80萬(wàn)平方米。其他各區(qū)供應(yīng)量在60萬(wàn)平方米。顯然，西部地區(qū)繼消化量2001年首次超過(guò)東部地區(qū)之后，今年在供應(yīng)量上也是第一次超過(guò)東部地區(qū)，從而在供應(yīng)量上繼寫“西風(fēng)壓倒東風(fēng)”的市場(chǎng)格局。這是2002年北京寫字樓市場(chǎng)的一大特點(diǎn)。而據(jù)有關(guān)媒體報(bào)道，2002年上海甲級(jí)寫字樓市場(chǎng)供應(yīng)量?jī)H為64萬(wàn)平方米。北京市場(chǎng)溫度之高，供應(yīng)量之大，由此可見(jiàn)一斑。

需求結(jié)構(gòu)的變化

　　隨著中國(guó)加入世貿(mào)組織，游戲規(guī)則的改變。2002年北京寫字樓市場(chǎng)需求結(jié)構(gòu)也將發(fā)生變化，主要表現(xiàn)在“兩外”資本——外地資本和外國(guó)資本的進(jìn)入。第一，最引人注目的就是外資企業(yè)機(jī)構(gòu)在寫字樓市場(chǎng)只租不買的“騎墻策略”將發(fā)生動(dòng)搖，類似惠普、摩托羅拉等外企機(jī)構(gòu)出于本地化的需要，大面積購(gòu)買案例將明顯增多。同時(shí)，部分外資企業(yè)機(jī)構(gòu)將加快對(duì)華投資的步伐，租務(wù)市場(chǎng)將繼續(xù)趨暖。第二，相對(duì)于上海和廣州，北京歷年都有外地企業(yè)機(jī)構(gòu)大單購(gòu)買寫字樓成交的案例。加入世貿(mào)和申奧成功的利好，對(duì)外地企業(yè)機(jī)構(gòu)的刺激作用要遠(yuǎn)遠(yuǎn)大于對(duì)外資企業(yè)機(jī)構(gòu)的刺激，就象目前的汽車市場(chǎng)的價(jià)格大戰(zhàn)中國(guó)產(chǎn)車瘋狂降價(jià)而進(jìn)口車的反應(yīng)卻相對(duì)滯后。因此，2002年需求結(jié)構(gòu)最大的變化將來(lái)自于外地企業(yè)機(jī)構(gòu)的強(qiáng)勁需求。最后需要指出的是中國(guó)經(jīng)濟(jì)起飛的發(fā)動(dòng)機(jī)過(guò)去、現(xiàn)在以及將來(lái)都只能是中資企業(yè)機(jī)構(gòu)，可以斷言中資企業(yè)機(jī)構(gòu)仍是北京寫字樓市場(chǎng)的主流力量。

價(jià)格結(jié)構(gòu)的變化

　　寫字樓租售市場(chǎng)價(jià)格將出現(xiàn)“中間冷，兩頭熱”的局面。一方面頂級(jí)寫字樓如國(guó)貿(mào)中心、嘉里中心、財(cái)富中心等，憑借其形象性、標(biāo)志性以及暫時(shí)的供需矛盾，租售市場(chǎng)將繼續(xù)保持旺盛勢(shì)頭；另一方面，乙級(jí)寫字樓憑借其低廉的租金和靈活多變的付款方式，無(wú)疑將繼續(xù)受到起步階段創(chuàng)業(yè)型公司的追捧，市場(chǎng)前景同樣另人樂(lè)觀。夾在中間兩頭受氣的是甲級(jí)寫字樓，據(jù)房訊網(wǎng)的最新調(diào)查，計(jì)劃在2002年推出的北京寫字樓項(xiàng)目70%以上都不約而同將自己定位在甲級(jí)寫字樓，同時(shí)也將自己推上了目標(biāo)同類客戶和同期上市“狹路相逢勇者勝”的絕地�？梢哉f(shuō)200年寫字樓價(jià)格結(jié)構(gòu)的鏈條的斷裂將發(fā)生在甲級(jí)寫字樓物業(yè)，甲級(jí)寫字樓物業(yè)的租售價(jià)格將進(jìn)一步下跌并向下——乙級(jí)寫字樓尋求支撐。以中關(guān)村為例，目前200家寫字樓項(xiàng)目中頂級(jí)物業(yè)（1美金每天每平米）不足3%，甲級(jí)和所謂甲級(jí)物業(yè)（0.6—0.8美金每天每平米）占33%，乙級(jí)物業(yè)（0.6美金每天每平米以下）占25%。因此，2002年北京寫字樓市場(chǎng)供應(yīng)量的增加實(shí)際上是中間市場(chǎng)，即甲級(jí)寫字樓供應(yīng)量的增加；同理，2002年北京寫字樓市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)實(shí)際上是甲級(jí)寫字樓的競(jìng)爭(zhēng)。

產(chǎn)品結(jié)構(gòu)的變化

　　2001年北京寫字樓市場(chǎng)上出現(xiàn)了一些邊緣性的寫字樓產(chǎn)品，令人耳目一新。一是以CBD地區(qū)數(shù)碼01大廈為代表的經(jīng)過(guò)住宅改造的新型寫字樓，目標(biāo)客戶主要針對(duì)小型創(chuàng)業(yè)企業(yè)、外地駐京企業(yè)，推出后取得不俗的業(yè)績(jī)。二是中關(guān)村韋伯豪公寓及CBD地區(qū)建外SOHO為代表的商務(wù)公寓大量上市，由于配置較好，可以量身定做，與一般的中小型寫字樓相比，功能較多，花費(fèi)比較低，因此受到投資買家的青睞。三是以聯(lián)想融科中心為代表的高科技物業(yè)的興起，注重高科技客戶特殊的通訊需求以及人性化方面的需求，諸如新風(fēng)、綠化、自然采光、功能分配、倉(cāng)庫(kù)和研發(fā)空間上都更勝一籌。這其中最引人注意的就是以建外SOHO及韋伯豪等商務(wù)公寓的出現(xiàn)，這些邊緣產(chǎn)品——商務(wù)公寓的出現(xiàn)標(biāo)志著房地產(chǎn)產(chǎn)品類型結(jié)構(gòu)的進(jìn)一步豐富和市場(chǎng)的成熟，同時(shí)也標(biāo)志著寫字樓市場(chǎng)將步住宅市場(chǎng)后塵進(jìn)入概念營(yíng)銷時(shí)代。商務(wù)公寓與寫字樓相比，改變了純寫字樓的市場(chǎng)形象和辦公功能，更趨于人性化、更低的進(jìn)入的門檻、更多的使用功能；與商住兩用公寓相比，更強(qiáng)調(diào)產(chǎn)品品質(zhì)、商務(wù)用途、商務(wù)設(shè)施、商務(wù)氛圍。據(jù)調(diào)查，類似太月園、九龍花園這樣中等檔次的公寓也分布著廣告公司、IT企業(yè)等行業(yè)的小型公司企業(yè)。較低的價(jià)格和較高的按揭是這些處于起步階段小公司看好商務(wù)公寓的原因。筆者認(rèn)為，商務(wù)公寓的出現(xiàn)與其說(shuō)是公寓的勝利還不如說(shuō)是寫字樓的勝利。相信2002年商務(wù)公寓將大行其道，并將逐步取代目前比較流行的商住兩用公寓概念，得到購(gòu)房者和投資者的認(rèn)同。

客戶結(jié)構(gòu)的變化

　　人們記憶猶新的1993年、1994年北京寫字樓市場(chǎng)火爆，實(shí)際上是第一批香港及東南亞房地產(chǎn)投資性買家進(jìn)場(chǎng)作莊的結(jié)果。以萬(wàn)通新世界廣場(chǎng)、恒基中心為例，大批香港、臺(tái)灣、東南亞買家蜂擁而至，許多人只看了樓書(shū)和圖紙就買下了被描繪成20%以上回報(bào)率的寫字樓物業(yè)。隨即，寫字樓市場(chǎng)的迅速升溫造成了短期的供應(yīng)量急劇增加，加上東南亞經(jīng)濟(jì)危機(jī)發(fā)爆發(fā)，投資價(jià)值的夢(mèng)幻破滅了。大家也對(duì)寫字樓喪失了信心，一方面開(kāi)發(fā)商離開(kāi)了，另一方面投資者也在市場(chǎng)上銷聲匿跡了。隨著國(guó)內(nèi)經(jīng)濟(jì)的崛起和北京房地產(chǎn)的發(fā)展，第二、三批以國(guó)內(nèi)富裕階層為主的房地產(chǎn)投資性買家誕生了。不同之處在于他們似乎更青睞公寓型物業(yè)，如現(xiàn)代城的熱銷，投資性買家功不可沒(méi)。有統(tǒng)計(jì)顯示CBD熱銷公寓投資客戶一般占40%左右。他們近年來(lái)活躍在CBD和中關(guān)村地區(qū)，以增值、保值、出租為目的大量投資性購(gòu)買房地產(chǎn)，個(gè)別人甚至連續(xù)投資了十幾套公寓物業(yè)。去年以來(lái)，寫字樓市場(chǎng)的升溫，已引起投資性買家的關(guān)注，如新推出的財(cái)富中心、住邦2000就吸引了大批投資性買家進(jìn)場(chǎng)。那么，在北京寫字樓市場(chǎng)的第二個(gè)春天來(lái)臨之際，投資性買家能否重現(xiàn)江湖，無(wú)疑是2002年寫字樓市場(chǎng)的懸念之一。目前，一般寫字樓項(xiàng)目只能提供五成按揭，而這恰恰是制約投資寫字樓物業(yè)的瓶頸。筆者認(rèn)為，在國(guó)家擴(kuò)大內(nèi)需，刺激消費(fèi)的大背景下，寫字樓按揭政策將進(jìn)一步放寬，投資性買家將重返寫字樓投資市場(chǎng)的“伊甸園”。

開(kāi)發(fā)結(jié)構(gòu)的變化

　　20世紀(jì)90年代，以嘉里中心、東方廣場(chǎng)、恒基中心為代表的頂級(jí)寫字樓物業(yè)，幾乎都貼著香港房地產(chǎn)巨頭的標(biāo)簽。這種局面在21世紀(jì)將得到改變，有資料顯示目前多達(dá)近十家上市公司活躍在北京房地產(chǎn)市場(chǎng)。其中，金地集團(tuán)、首創(chuàng)集團(tuán)、城建集團(tuán)等多家名列寫字樓開(kāi)發(fā)商名單。此外，先行者如住邦實(shí)業(yè)開(kāi)發(fā)位于東四環(huán)的住邦2000等已開(kāi)始推向市場(chǎng)；甚至連高科技老大聯(lián)想集團(tuán)也開(kāi)始進(jìn)軍寫字樓物業(yè)，推出了位于中關(guān)村的聯(lián)想融科中心。反之，李嘉誠(chéng)揮師東壩，新世界集團(tuán)移師亦莊，目標(biāo)卻是普通住宅市場(chǎng)。這種開(kāi)發(fā)結(jié)構(gòu)的“錯(cuò)位”標(biāo)志著北京寫字樓市場(chǎng)開(kāi)發(fā)結(jié)構(gòu)從港澳、東南亞開(kāi)發(fā)商為主體向內(nèi)資開(kāi)發(fā)商為主體的轉(zhuǎn)變，標(biāo)志著寫字樓“內(nèi)資開(kāi)發(fā)時(shí)代”的來(lái)臨。