2002年是中國入世第一年，北京寫字樓市場呈現(xiàn)出租務(wù)緊縮，銷售積極的態(tài)勢，租售價格與去年相比下跌明顯，一方面由于世界經(jīng)濟依然低迷，而市場需求并未出現(xiàn)人們預(yù)期中的外資企業(yè)機構(gòu)蜂涌而入內(nèi)資企業(yè)跑馬圈地的入世效應(yīng)；另一方面，寫字樓市場供應(yīng)結(jié)構(gòu)、需求結(jié)構(gòu)、產(chǎn)品結(jié)構(gòu)和客戶結(jié)構(gòu)均發(fā)生根本性變化，邊緣寫字樓、個性寫字樓、另類寫字樓等創(chuàng)新寫字樓產(chǎn)品大行其道并出現(xiàn)熱銷。

　　根據(jù)房訊網(wǎng)的年終統(tǒng)計數(shù)據(jù)，截止今年12月2002年市場平均售價14888元/平方米，與2001年相比下跌7.5%；平均租金21.8美金/平方米/月，與2001年相比下跌7.2%�？罩寐�22.6%，上升10.6%。

市場供應(yīng)：西部領(lǐng)跑東部蓄勢
　　房訊網(wǎng)年初曾預(yù)測，2002年北京寫字樓市場供應(yīng)量增長速度將超過100%，達(dá)到創(chuàng)記錄的300萬平方米，是2001年供應(yīng)量的兩倍。年終盤點，我們發(fā)現(xiàn)2002年新推出寫字樓租售項目（包括商務(wù)公寓）數(shù)量達(dá)45家，平均每月3.75家，供應(yīng)量達(dá)260萬平方米。如果計算部分2001年未被消化的存量，2002年寫字樓供應(yīng)量已經(jīng)接近這一數(shù)字，達(dá)到280萬平方米。其中：
　　東部地區(qū)100萬平方米，包括朝陽區(qū)以金泰大廈、建外soho第一大道、國航大廈、嘉都大廈、佳匯中心及住幫2000為代表，供應(yīng)量達(dá)80萬平方米，總供應(yīng)量的29%；東城區(qū)以東方銀座和東方廣場三期為代表，供應(yīng)量在20萬平方米，總供應(yīng)量的7%。
　　西部地區(qū)150萬平方米，包括西城區(qū)以皇冠大廈、國際投資大廈、富凱大廈和中證大廈為代表，供應(yīng)量在40萬平方米，總供應(yīng)量的14%；海淀區(qū)以方正大廈、柏彥大廈、名商大廈、左岸工社、富海中心、金碼大廈、財智中心、科技財富中心、韋伯時代中心、長遠(yuǎn)天地、世紀(jì)豪景大廈、銀谷大廈、銀網(wǎng)中心、中關(guān)村科技貿(mào)易中心和世紀(jì)經(jīng)貿(mào)大廈為代表，供應(yīng)量在110萬平方米，占總供應(yīng)量的39%。
　　其他各區(qū)供應(yīng)量在30萬平方米，占總供應(yīng)量的11%。
　　北京寫字樓市場以往一直是東部地區(qū)占主導(dǎo)地位。2001年西部地區(qū)繼吸納量2001年首次超過東部地區(qū)，2002年在供應(yīng)量上再一次超過東部地區(qū)，從而在供應(yīng)量上繼寫"西風(fēng)壓倒東風(fēng)"的市場格局。這是2002年北京寫字樓市場的一大特點。
　　面對如此龐大的供應(yīng)量，北京寫字樓市場顯得無所適從，出現(xiàn)了"中間冷，兩頭熱"的局面。一方面頂級寫字樓如國貿(mào)中心、嘉里中心、數(shù)碼大廈等，憑借其形象性、標(biāo)志性以及暫時的供需矛盾，租售市場持續(xù)保持旺盛勢頭；另一方面，乙級寫字樓憑借其低廉的租金和靈活多變的付款方式，無疑受到起步階段創(chuàng)業(yè)型公司的追捧，市場前景同樣令人樂觀；夾在中間的甲級寫字樓處境尷尬。據(jù)房訊網(wǎng)的最新調(diào)查，在2002年推出的北京寫字樓項目70%以上都不約而同將自己定位在甲級寫字樓，同時也將自己推上了目標(biāo)同類客戶和同期上市"狹路相逢勇者勝"的絕地。那么2002年寫字樓價格結(jié)構(gòu)的鏈條的斷裂發(fā)生在甲級寫字樓物業(yè)已是不爭的事實，同時甲級寫字樓物業(yè)的租售價格應(yīng)聲下跌并向下--乙級寫字樓尋求支撐也就不足為奇了。

市場需求：外需不足內(nèi)需旺盛
　　外需不足同樣發(fā)生在寫字樓市場，外資企業(yè)歷來是寫字樓租賃市場主力，據(jù)統(tǒng)計2001年占據(jù)40％左右的市場份額， 但2002年卻呈現(xiàn)出明顯的下降趨勢。首先，2002年北京寫字樓市場最令人驚訝的就是由于受到全球經(jīng)濟衰退的影響，外資企業(yè)機構(gòu)表現(xiàn)出萎縮和調(diào)整的態(tài)勢，如惠普和康柏合并后從豐聯(lián)廣場退掉了6000平方米的租用面積；其次，部分外資企業(yè)機構(gòu)由于對未來經(jīng)濟發(fā)展的預(yù)期下降，大幅削減辦公預(yù)算，從頂級寫字樓物業(yè)遷入甲級甚至乙級寫字樓物業(yè)；最后，新進(jìn)入外資企業(yè)機構(gòu)以往多選擇甲級以上的寫字樓，而今這一局面也有所改變，選擇乙級寫字樓或商務(wù)公寓作為過渡性辦公場所比例增加。
　　推動寫字樓市場的主力來自中資企業(yè)機構(gòu)，傳統(tǒng)行業(yè)如電信、金融行業(yè)、汽車行業(yè)、外地企業(yè)機構(gòu)仍為寫字樓需求主力。之所以出現(xiàn)這種局面，一是加入世貿(mào)和申奧成功的利好，對外地企業(yè)機構(gòu)的刺激要遠(yuǎn)遠(yuǎn)大于對外資企業(yè)機構(gòu)的刺激。如中國一汽購買南銀大廈5000平方米的案例。二是由于大量創(chuàng)新寫字樓產(chǎn)品的低價上市，部分客戶開始實行轉(zhuǎn)租為購的務(wù)實策略。尤其是中關(guān)村地區(qū)中小科技類公司表現(xiàn)最為明顯。三是自去年開始寫字樓市場的持續(xù)升溫已引起投資性買家的關(guān)注，以國內(nèi)富裕階層為主的第二代房地產(chǎn)投資性買家誕生于1999年前后。他們近年來活躍在CBD和中關(guān)村地區(qū)，以增值、保值、出租為目的大量投資性購買投資性物業(yè)，個別人甚至連續(xù)投資了十幾套公寓物業(yè)。如現(xiàn)代城、陽光1000、新城國際的熱銷，投資性買家功不可沒。有統(tǒng)計顯示CBD熱銷公寓投資客戶一般占40%左右。去年以來，公寓市場總體趨緩而寫字樓市場的升溫，引起投資性買家的關(guān)注，如今年推出的第一大道、住邦2000、財智中心、科技財富中心、當(dāng)代青云大廈等吸引了大批投資性買家進(jìn)場吸納。最后，由于東部地區(qū)（東城區(qū)、朝陽區(qū)）和西部地區(qū)（西城區(qū)、海淀區(qū)）的功能定位和歷史原因，寫字樓投資同樣表現(xiàn)出不同的特點：東區(qū)寫字樓投資市場主要是由個人驅(qū)動，如數(shù)碼01大廈、建外soho第一大道；西區(qū)寫字樓投資市場主要是由機構(gòu)驅(qū)動，如方圓大廈、凱旋大廈。
　　2002年北京寫字樓市場吸納了近62萬平方米的甲級寫字樓面積，其中國內(nèi)機構(gòu)大單購買多數(shù)用于自用，而外資機構(gòu)大單購買則多數(shù)用于投資用途，同時在中關(guān)村、CBD和金融街地區(qū)中小機構(gòu)和個人的投資購買也非常踴躍。根據(jù)統(tǒng)計，實力雄厚的中資機構(gòu)繼續(xù)扮演著主要角色，吸納了60%以上的寫字樓市場份額，與去年不同的是2002年大單成交以東部地區(qū)為主。這從一個側(cè)面反映了中資機構(gòu)國際化進(jìn)程的加快。

市場租售：產(chǎn)品創(chuàng)新概念盛行
　　2002年北京寫字樓市場上出現(xiàn)了一些創(chuàng)新寫字樓產(chǎn)品，令人耳目一新。涌現(xiàn)出三種主要流派或類型：
　　一是以財智中心、印象中心（IDEA）為代表的經(jīng)過住宅改造的邊緣性寫字樓，也叫商務(wù)樓、商務(wù)中心或商務(wù)公寓，目標(biāo)客戶主要針對中小型創(chuàng)業(yè)企業(yè)、外地駐京企業(yè)，由于配置較高，單元分割靈活，單位面積小，與一般的中小型寫字樓相比，功能較多，使用率高，花費比較低，推出后取得不俗的業(yè)績。
　　二是以左岸工社、第一大道為代表的個性寫字樓的上市，以"少數(shù)人的寫字樓" 向頂級寫字樓和商務(wù)公寓叫板的左岸公社，素面朝天、包豪斯的簡潔外表與后現(xiàn)代主義的另類風(fēng)格，吸引了眾多眼球，成為寫字樓市場的最大看點。而建外SOHO第一大道則緊緊抓住投資者，一句"你想投資嗎？"受到投資著追捧，銷售率達(dá)80%以上，成為20002年寫字樓之首。
　　三是以森根國際為代表的另類寫字樓的興起，標(biāo)榜TOWNHOUSE寫字樓滿足前衛(wèi)客戶的辦公軌跡變化的需要，在諸如獨立、自由分割、自然采光、功能分配、倉庫和人性化都更勝一籌。
　　這其中最引人注目的就是以左岸工社及森根國際等創(chuàng)新寫字樓的出現(xiàn)，標(biāo)志著房地產(chǎn)產(chǎn)品類型結(jié)構(gòu)的進(jìn)一步豐富和市場的成熟，同時也標(biāo)志著寫字樓市場銷售時代的來臨。商務(wù)樓、商務(wù)中心或商務(wù)公寓與商住兩用公寓相比，最大的區(qū)別在于"拒絕居住"，更強調(diào)產(chǎn)品品質(zhì)、商務(wù)用途、商務(wù)設(shè)施、商務(wù)氛圍。較低的價格和較高的按揭是這些處于起步階段中小公司看好的原因。個性寫字樓及另類寫字樓與傳統(tǒng)寫字樓相比，改變了純寫字樓的市場形象和辦公功能，以更趨于人性化、更低的進(jìn)入的門檻、更多的使用功能、更嫻熟的推廣手法勝出，代表著未來寫字樓發(fā)展的方向。
　　目前北京熱銷寫字樓項目主要集中在西部地區(qū)，如中關(guān)村財智中、銀網(wǎng)中心、韋伯時代中心、中關(guān)村科技財富中心、建外SOHO第一大道，另外，金融街中證大廈也取得了相當(dāng)不俗的業(yè)績。
　　綜合以上分析，我們不難發(fā)現(xiàn)2002年北京寫字樓市場幾個顯著特點：一是總供應(yīng)量達(dá)到280萬平方米，西區(qū)市場（西城區(qū)、海淀區(qū)）以150萬平方米占總供應(yīng)量53%的絕對優(yōu)勢超過東部地區(qū)（東城區(qū)、朝陽區(qū)）。同時由于大多數(shù)項目在下半年推出，建設(shè)周期一般在3-4年，尚不能形成有效供應(yīng)，因此近200萬平方米的供應(yīng)量將轉(zhuǎn)嫁到2003年消化；二是標(biāo)榜商務(wù)中心、商務(wù)公寓或商務(wù)樓甚至TOWNHOUSE寫字樓等創(chuàng)新寫字樓產(chǎn)品的大量出現(xiàn)并熱銷，引發(fā)業(yè)內(nèi)對商住型產(chǎn)品的大討論。同時在住宅市場愈演愈烈的小戶型之風(fēng)和推廣手法同樣吹到了寫字樓市場，如財智中心最小單位64平方米，摩碼大廈最小單位35平方米，北京寫字樓市場開始步住宅市場后塵提前進(jìn)入概念寫字樓時代；三是外地企業(yè)機構(gòu)受入世和申奧成功的刺激，加快進(jìn)京的腳步，大面積租購寫字樓，與外資企業(yè)機構(gòu)一道成為北京寫字樓租售市場不容忽視的重要力量；四是寫字樓投資性買家重出江湖，并呈現(xiàn)出外資機構(gòu)、內(nèi)資機構(gòu)帶動國內(nèi)小買家進(jìn)場吸納的特點。短短幾年時間，北京房地產(chǎn)市場經(jīng)歷了外銷寫字樓、外銷公寓、內(nèi)銷公寓、商住公寓、商務(wù)公寓和創(chuàng)新寫字樓幾個階段，從終點又回到了起點。五是金融政策已成為寫字樓開發(fā)的關(guān)注焦點，目前大多數(shù)寫字樓項目只能提供五成按揭，而這恰恰是制約開發(fā)、投資寫字樓物業(yè)的瓶頸。2003年在國家經(jīng)濟高速發(fā)展，大力刺激消費的背景下，我們有理由相信寫字樓按揭政策將進(jìn)一步放寬和松動。

2002年甲級寫字樓大單成交精選
項目名稱 購買方 購買寫字樓面積（平方米）
現(xiàn)代盛世大廈 美國某機構(gòu) 60000
華普聯(lián)邦大廈 全國工商聯(lián) 20000
富凱大廈 中國證監(jiān)會 50000
華麟大廈 國內(nèi)某公司 60000
牡丹公寓寫字樓 中國進(jìn)出口銀行 30000

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作者： 劉凱
房訊網(wǎng)首席顧