用房企通過城市更新業(yè)務(wù)獲取、但未轉(zhuǎn)化成土地儲備的那部分建面,即“城市更新潛在建筑總建面”來衡量企業(yè)參與度,可以把房企分為三個梯度。日前,克而瑞根據(jù)企業(yè)披露和搜集到的公開信息,可以發(fā)現(xiàn)房企通過城市更新渠道獲取的建面跨度十分大,規(guī)模小的只參與了1個項目,建面只有不到10萬方,但規(guī)模大的涉及100多個項目,總建面逾7000萬方。
第一梯度包括恒大、融創(chuàng)、佳兆業(yè)、富力、時代這5家房企,他們參與城市更新部分的建筑面積大于4000萬平方米。其中恒大、融創(chuàng)和佳兆業(yè)更是擁有超出7000萬平的舊改建面。在這5家房企中,恒大和融創(chuàng)主要靠收并購奪得前兩位。其中恒大位居榜首,2018年報顯示未納入土地儲備的舊改等項目總規(guī)劃建筑面積約7777萬平方米,其中僅是在總部深圳就有45個項目,規(guī)劃建筑面積達(dá)2903萬平方米。其余三家則均是起家于大灣區(qū)的粵系房企,帶著天然的城市更新基因。佳兆業(yè)以改造爛尾樓起家,憑借豐富的本土資源和開發(fā)經(jīng)驗被譽為“舊改之王”,2019年報披露舊改占地面積達(dá)近4000萬方,其中深圳及廣州各占約27%及36%,項目總個數(shù)達(dá)147個。同樣以舊改起家的富力地產(chǎn),截至2019年6月30日,城市更新板塊簽約合作城市更新項目已超過60個,規(guī)劃總建筑面積超6000萬平米。時代地產(chǎn)也曾表示舊改是公司的重要業(yè)務(wù),2019年底城市更新項目總數(shù)已超過120個,潛在總建筑面積約4300萬平方米。
第二梯隊與第一梯隊有明顯斷層,房企城市更新建筑面積段為600-3000萬平。總體來看,城市更新改造多在廣東省內(nèi)大灣區(qū)九市進(jìn)行,這得益于該區(qū)域較為成熟完善的城市更新政策,比如龍光和奧園就分別披露舊改業(yè)務(wù)在大灣區(qū)的占比為95%和89%。從房企類別來看,既包括首開、華潤、保利等資金雄厚的國企,能抵抗城市更新引發(fā)的開發(fā)周期長、占用資金久的問題,同時也有強大的操盤運營能力;也包括經(jīng)驗豐富的區(qū)域民企,包括龍光、花樣年、敏捷等,他們往往有專業(yè)團(tuán)隊運營城市更新,比如花樣年在2019年還成立了城市更新公司,單獨劃分業(yè)務(wù)板塊。第二梯隊排名靠前的是首開股份,2019年年報公布舊改用地面積為1589萬方,雖換算成建面與第一梯隊有一定的距離,但由于這些項目主要分布在北京,貨值不容小覷。
第三梯隊參與城市更新部分的建筑面積小于600萬平方米,大部分房企位于這個梯隊,他們暫時可能并沒有把城市更新作為主要業(yè)務(wù)發(fā)展,但仍把這作為一種有效的拿地方式。這個梯隊的房企城市更新項目涉及到的地域除灣區(qū)城市外,也包括了濟(jì)南、太原、煙臺、南昌等二三線城市。
來源:信息時報
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