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復(fù)盤2020深圳樓市魔幻開局:房價暴漲的謊言與真相
http://sendpasscode.com房訊網(wǎng)2020-5-19 11:28:45
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[提要]自疫后樓市解封,2020年深圳樓市迎來了魔幻開局,在喧囂了兩個月后,到5月突然戛然而止。

  自疫后樓市解封,2020年深圳樓市迎來了魔幻開局,在喧囂了兩個月后,到5月突然戛然而止。

  從“五一”假期至今,深圳樓市沒有迎來大爆發(fā),這與此前炒得火熱的市場氛圍形成鮮明對比。

  3、4月份,深圳先后經(jīng)歷新房天價“喝茶費”、二手房掛牌價飆升、房抵經(jīng)營貸等一系列風(fēng)波;新房二手房聯(lián)動,原以為疫情過后會有所受挫的深圳樓市,炒作氛圍卻異常濃烈,二手房價也明顯上漲,全國人民的眼光都被吸引了過來。

  而隨著深圳官方接連出手,嚴(yán)查房抵經(jīng)營貸,處罰違規(guī)中介,暫停開發(fā)商樓盤網(wǎng)簽,下架高掛牌二手房源,釋放連環(huán)調(diào)控的信息,市場的瘋狂不再蔓延,猶如大海的驚濤漸漸平息。

  為了平抑市場炒作,深圳市政府準(zhǔn)備了多樣化的調(diào)控手段,增加供應(yīng)也提上了日程,二手房指導(dǎo)價、房地產(chǎn)稅也箭在弦上。未來,深圳樓市在長短期調(diào)控的組合拳下,有望迎來平穩(wěn)。

  “虛火”旺盛

  誰也沒有想到,年后疫情趨穩(wěn),深圳樓市率先線下開盤,會開啟一波魔幻漲價潮。

  回溯三四月份,深圳部分片區(qū)樓市可謂“水深火熱”。隨著招商灣璽三次開盤三次“售罄”的市場傳聞,樂觀情緒被攪動,南山、寶中、光明等片區(qū)的二手房掛牌價突然飆升。

  據(jù)貝殼二手房購房平臺顯示,寶中的壹方中心的二手房掛牌價最高達19萬元/平方米,目前在售的34套房源里,單價最低為13.5萬元/平方米,且只有一套。

  同樣,位于熱點片區(qū)南山區(qū)的華潤城潤府一期,曾出現(xiàn)20萬元/平方米的掛牌價,而貝殼二手房平臺顯示的該小區(qū)均價在162632元/平米,明顯高于同小區(qū)的平均房價。

  購房者稱,深圳這樣二手房掛牌價飆升的不在少數(shù),“去年單價5萬-6萬/平方米的龍華紅山片區(qū),現(xiàn)在都在八九萬以上了,而華業(yè)玫瑰四季47平方米的小戶型,單價都有10萬+!

  在偏遠的光明區(qū),掛牌價突破7萬元/平方米的是光明大第。貝殼購房平臺數(shù)據(jù)顯示,光明大第最貴的二手房掛牌價可達76486元/平方米,而小區(qū)的二手房均價在66756元/平方米。

  深圳中原中心數(shù)據(jù)顯示,3月第四周,深圳七區(qū)二手住宅報價除了龍崗區(qū)微跌之外,其他區(qū)域報價均上漲,其中寶安均價上漲2.19%,漲幅最大。

  從報價變動的區(qū)間來看,業(yè)主報價上升的盤源占比為55.19%,且連續(xù)四周過半,報價下跌的盤源占比為34.51%。

  有業(yè)內(nèi)人士分析,深圳年后這一波二手房掛牌價的突然暴漲,或許與豪宅稅取消,市場樂觀情緒下,二手房業(yè)主想做高評高貸有關(guān),低息貸出來的錢可以接著買房。

  易居研究院智庫中心研究總監(jiān)嚴(yán)躍進向記者表示,豪宅稅取消,房東預(yù)期這是外部的因素,本質(zhì)原因還是深圳潛在的市場需求很強,“無論是買來住的,還是為小孩子讀書,或者是投資,深圳本身的房源比較緊缺。”

  此外,這一輪樓市升溫里,新房二手房聯(lián)動,新房市場“售罄”所帶來的樂觀預(yù)期,也會作用到二手房市場上。

  成交真相

  新房要交“喝茶費”才能買,二手房報價一天一個樣,看似瘋狂、熱鬧的深圳樓市,過去這兩個月的成交價格并未出現(xiàn)大幅上漲。

  事實正如深圳房地產(chǎn)中介協(xié)會所說,“很多小區(qū)的超高報價只是報價,其實很多都并未成交”,實際市場仍處于觀望的較多。

  據(jù)深房中協(xié)消息,截至4月17日,雖然報價最高到了20萬元/平方米,但華潤城一期實際成交均價顯示在12萬元-14萬元/平方米,且近30天內(nèi)基本零成交或只成交1套。

  貝殼二手房交易平臺顯示,壹方中心最高報價可達19萬元/平方米,但最近三次的成交單價僅在11.4萬元-13.6萬元/平方米之間。

  深圳中原研究中心數(shù)據(jù)顯示, 3月深圳二手房成交8008套,環(huán)比上升3.8倍。但過戶數(shù)據(jù)的增長一方面由于2月成交量較少,疫情過后出現(xiàn)補償性上漲,另一方面,過戶數(shù)據(jù)與實時成交情況有一定時差,3月過戶的二手房主要為去年底到今年初簽訂協(xié)議的房源。

  從成交價格來看,3月深圳二手住宅的實際成交均價為59048元/平方米,環(huán)比僅上升0.95%。

  另據(jù)國家統(tǒng)計局?jǐn)?shù)據(jù),3月份4個一線城市中,深圳二手房房價領(lǐng)漲,均價約64000元/平方米,同比上漲1.6%。但這個數(shù)字,遠不如市場呈現(xiàn)出來的那般“恐怖”。

  從備案數(shù)據(jù)來看,4月深圳二手住宅成交套數(shù)為7679套,環(huán)比下滑4.1%;成交面積為65.9萬平方米,環(huán)比下滑3.0%。

  分區(qū)來看,4月除羅湖和福田兩個區(qū)域成交套數(shù)環(huán)比出現(xiàn)上升,其他區(qū)域出現(xiàn)下滑,其中鹽田成交套數(shù)環(huán)比下滑25.4%至103套,跌幅最大。

  多位業(yè)內(nèi)人士指出,二手房有價無市的現(xiàn)象普遍,業(yè)主希望借助這波火熱的樓市抬高房價,但購房者并不接受,大多實際的成交還是基于合理價位。

  深房中協(xié)也指出,3、4月深圳樓市的確存在局部片區(qū)、局部樓盤被“熱炒”的現(xiàn)象,并且在“熱炒”的背后,存在部分投資公司、自媒體與房地產(chǎn)中介人員等多個利益方組成的機構(gòu)化炒房團隊利益鏈,助推此輪樓市“虛火”。

  但總體而言,一季度成交量并沒有因為熱炒行為,造成熱點片區(qū)內(nèi)網(wǎng)簽量(成交量)的明顯大幅上漲,樓市的“虛火”并沒有給行業(yè)帶來明顯的效能提振。實際成交情況與樓市表面火熱的感官體驗并不一致,說明了分化語境下的這一波市場行情并不具有全市代表性。

  進入5月,深圳樓市熱度繼續(xù)下降。據(jù)貝殼統(tǒng)計,“五一”五天內(nèi),深圳新房住宅成交328套,同比去年“五一”成交的724套,下降了54.7%;而相較于4月份日均成交114套,“五一”期間的日均成交為65套,下降了42.9%。

  二手房方面,深圳中原中心數(shù)據(jù)顯示,5月3日-5月9日,全市二手住宅成交1225套,環(huán)比下降22.7%,成交面積102384平方米,環(huán)比下降23.5%。

  調(diào)控組合拳

  從瘋狂到平靜,深圳樓市的熱度下降,很大程度上在于政府調(diào)控的及時出手。

  4月18日,深圳市住建局公告表示,針對近期二手房市場的亂象,展開了為期三個月的整治,嚴(yán)打違法違規(guī)行為。

  其中,住建局點名提到二手房掛牌價虛高、機構(gòu)及個人惡意炒作房價、部分自媒體發(fā)布不實言論、評估機構(gòu)高評高貸、“黑中介”違規(guī)經(jīng)營等情況。

  緊接著兩天后,央行深圳支行發(fā)文,表示將徹查深圳各商業(yè)銀行今年以來新發(fā)放的房抵經(jīng)營貸,這成為深圳這一波樓市行情的分界線,此后,市場熱度明顯降溫。

  4月28日,深圳市住建局局長張學(xué)凡透露,深 圳已對之前三次開盤的灣璽項目的開發(fā)商招商蛇口開出了罰單,灣璽的192套房源以及該公司在深圳的在售項目,均被“鎖定”,暫停網(wǎng)簽。

  與此同時,二手房調(diào)控也使出了雷霆手段,多個掛牌價虛高的房源被強制下架。住建局會聯(lián)合市場監(jiān)督局和公安局開始線下檢查,一經(jīng)發(fā)現(xiàn)頂格處罰。多位中介機構(gòu)人士均確認了將被檢查門店的消息。

  21世紀(jì)經(jīng)濟報道調(diào)查顯示,目前南山、蛇口、寶中、光明等區(qū)域,都有房源被要求在中介平臺下架。據(jù)深圳業(yè)內(nèi)流傳,單價20萬元/平方米的二手房房源不得上市交易。

  記者登錄貝殼等房產(chǎn)信息平臺,已經(jīng)查詢不到華潤城單價在20萬元/平方米以上的房源,而光明新區(qū)也無6.3萬元/平方米以上的房源。

  深房中協(xié)相關(guān)人士透露,早在4月18日,就已對熱點片區(qū)和高價房源進行監(jiān)控,目前已在定期公布異動房源名單。

  在嚴(yán)打節(jié)奏下,網(wǎng)傳已久的“深圳二手房指導(dǎo)價”也在醞釀出臺,據(jù)深圳二手房中介人士表示,官方將對深圳片區(qū)二手房價格漲幅進行限制,正在商討政策和細節(jié),包括防止市場出現(xiàn)陰陽合同等漏洞。

  對此,廣東省住房政策研究中心首席研究員李宇嘉認為,針對深圳二手房市場的“失控”現(xiàn)象,必須要以強力的行政手段介入。

  調(diào)控指向了長效機制。張學(xué)凡還強調(diào),“對于房價上漲,我們準(zhǔn)備了很多手段!

  他表示,未來會通過一些標(biāo)本兼治的辦法來解決房價問題,“比如在交易環(huán)節(jié),對高價房采取少杠桿、高利率、高稅收等手段,與普通住房差別化;在持有環(huán)節(jié),我們接下來也可以考慮房地產(chǎn)稅的問題!

  李宇嘉認為,“對房產(chǎn)稅落地需要謹(jǐn)慎,但當(dāng)下的深圳樓市,不以猛藥,難去其疾。深圳商品房的金融屬性、資產(chǎn)屬性最強(沒有之一),房產(chǎn)稅就是應(yīng)對資產(chǎn)價格暴漲、抑制上漲預(yù)期的最佳手段!

  而從更根本的解決方式上,深圳也意識到了要加大供應(yīng)。5月8日,深圳發(fā)布《深圳市2020年度建設(shè)用地供應(yīng)計劃》,表示將進一步加大住房供應(yīng)。

  文件顯示,深圳今年居住用地計劃供應(yīng)293.2公頃,約占2035年住房計劃總量的25%,其中新增供應(yīng)129.2公頃,同比去年增加了一倍。

來 源: 中新經(jīng)緯  

   編 輯:liuy 

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