2022年二手寫(xiě)字樓共成交950套，成交面積10.88萬(wàn)㎡，面積同比下降6.1%，總成交量仍遠(yuǎn)低于一手辦公。整體來(lái)看，二手寫(xiě)字樓憑借優(yōu)勢(shì)的地段及配套目前仍能保有一定的成交量，且空置率及抗跌能力目前仍好過(guò)一手寫(xiě)字樓，但由于二手寫(xiě)字樓可售存量不高，導(dǎo)致其可選擇性不多，且寫(xiě)字樓一、二手市場(chǎng)產(chǎn)品的替代效應(yīng)較強(qiáng)，一手供應(yīng)區(qū)域已日趨成熟，二手的優(yōu)勢(shì)將持續(xù)弱化，此消彼長(zhǎng)之下，未來(lái)一段時(shí)間內(nèi)相互競(jìng)爭(zhēng)將愈發(fā)激烈。

　　價(jià)格方面，44406元/㎡的年度均價(jià)較2021年微漲0.2%，成交的持續(xù)小幅走低阻礙價(jià)格回升。

　　近年來(lái)，二手辦公成交持續(xù)走低，稍有放量便可帶動(dòng)月度成交走勢(shì)的明顯變化，因此全年成交量走勢(shì)呈明顯的震蕩態(tài)勢(shì)；價(jià)格方面，受疫情反復(fù)的影響，全年價(jià)格走出了小“V”曲線(xiàn)，三季度雖有明顯回落，但年底的快速回升，在整體上保持了價(jià)格的穩(wěn)定。

　　分區(qū)域看，羅湖和寶安兩區(qū)二手辦公市場(chǎng)的成交量有所上漲，其他四區(qū)均有一定下滑，尤其是鹽田和龍崗降幅較為明顯。

　　福田區(qū)依然是全市的成交主力區(qū)域，成交面積51511.34㎡，占比47.4%，較2021年上漲1.4個(gè)百分點(diǎn)；羅湖成交16282.82㎡，占比15.0%，亦出現(xiàn)了小幅上漲；寶安成交有明顯上升，成交面積為15860.29㎡，占比進(jìn)一步提升至14.6%；南山則出現(xiàn)了小幅下滑，成交15490.34㎡，占比14.2%。整體來(lái)看，二手寫(xiě)字樓成交主要集中在原關(guān)內(nèi)區(qū)域，以福田、羅湖、南山和寶安為主，其中，寶安成交近年來(lái)持續(xù)上漲，未來(lái)潛力可期。

　　（2）藍(lán)籌租金攜回報(bào)率同步小幅上漲

　　2022年度寫(xiě)字樓藍(lán)籌租金價(jià)格為163元/㎡.月，較2021年上漲約7.9%。一方面，辦公租賃需求持續(xù)回升，帶動(dòng)了租賃市場(chǎng)的提升；另一方面，新增供應(yīng)持續(xù)減少，給市場(chǎng)提供了相對(duì)充足時(shí)間消化，整體辦公物業(yè)空置率有所回落，空置率由2021年的20%回落至18%左右。同期租金回報(bào)率報(bào)由4.33%上升至4.47%，全年的平均租金回報(bào)率上升至4.40%。

來(lái)源：美聯(lián)物業(yè)全國(guó)研究中心統(tǒng)計(jì)數(shù)據(jù)

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