2021年中國物業(yè)服務(wù)百強(qiáng)企業(yè)的管理面積均值增至近5700萬平，市場份額突破五成，行業(yè)集中度進(jìn)一步加強(qiáng)；百強(qiáng)企業(yè)基礎(chǔ)物業(yè)服務(wù)收入持續(xù)增長，業(yè)務(wù)增值服務(wù)占比達(dá)55%；多種經(jīng)營收入均值3.19億元，增速約為基礎(chǔ)物業(yè)服務(wù)收入的兩倍，多種經(jīng)營利潤貢獻(xiàn)占比超50%。
隨著數(shù)字經(jīng)濟(jì)、數(shù)字政府、新基建的加速推進(jìn)，智慧城市成為未來城市發(fā)展的方向，作為其中最重要的組成部分之一，智慧社區(qū)的建設(shè)也進(jìn)行得如火如荼。
那么，中小物業(yè)需要建設(shè)智慧社區(qū)嗎？為什么？
一、中小物業(yè)建設(shè)智慧社區(qū)是城市發(fā)展的必然趨勢。
社區(qū)是城市的細(xì)胞，社區(qū)智慧化是智慧城市治理中必不可少的組成部分，在新基建中承擔(dān)“毛細(xì)血管”的重要作用。
近年來，城鎮(zhèn)化發(fā)展加速，各省市陸續(xù)頒發(fā)相關(guān)法律及法規(guī)，建立當(dāng)?shù)匚飿I(yè)管理行業(yè)監(jiān)管框架，助力物業(yè)管理服務(wù)規(guī)范化、規(guī)�；l(fā)展。
為增強(qiáng)居民在生活環(huán)境內(nèi)的幸福感提升，中國十四五規(guī)劃綱要提出，推進(jìn)智慧社區(qū)建設(shè)，依托社區(qū)數(shù)字化平臺和線下社區(qū)服務(wù)機(jī)構(gòu)，建設(shè)便民惠民智慧服務(wù)圈，提供線上線下融合的社區(qū)生活服務(wù)、社區(qū)治理及公共服務(wù)、智能小區(qū)等服務(wù)。
因此，智慧社區(qū)的建設(shè)，對優(yōu)化配置資源、完善社區(qū)服務(wù)、提升管理能力、增進(jìn)居民福利具有重要意義，也是城市發(fā)展的必然趨勢。
二、
隨著物業(yè)行業(yè)集中度不斷提高，建設(shè)智慧社區(qū)是中小物業(yè)打破行業(yè)“馬太效應(yīng)”，避免被行業(yè)淘汰或頭部物企吞并的必要甚至唯一手段。
物業(yè)管理行業(yè)正呈現(xiàn)出強(qiáng)者恒強(qiáng)的發(fā)展態(tài)勢。一方面，隨著城鎮(zhèn)化加速和資本的推動，頭部物業(yè)服務(wù)企業(yè)管理面積、營收規(guī)模等核心業(yè)務(wù)指標(biāo)快速增長，頭部物業(yè)服務(wù)企業(yè)收并購提速，行業(yè)集中度不斷提高。
2021年，我國物業(yè)管理企業(yè)總數(shù)將近7萬余家，住宅物業(yè)管理規(guī)模達(dá)到120多億平方米。中指研究院發(fā)布《2022中國物業(yè)服務(wù)百強(qiáng)企業(yè)研究報告》指出，中國物業(yè)服務(wù)百強(qiáng)企業(yè)2021年的管理面積均值已增至近5700萬平，市場份額升至52.31%，行業(yè)集中度進(jìn)一步加強(qiáng)。百強(qiáng)企業(yè)新增管理面積中，超過半數(shù)來源于第三方項目，并購為首要驅(qū)動力。而中小微物業(yè)服務(wù)企業(yè)的營收和在管面積則存在不斷收縮的風(fēng)險。
圖：2018-2021年百強(qiáng)企業(yè)合約面積、管理面積及市場份額變化情況
另一方面，在管理領(lǐng)域上，由于馬太效應(yīng)的存在，頭部物業(yè)服務(wù)企業(yè)通過收并購、業(yè)務(wù)賦能、科技應(yīng)用以及股權(quán)合作等形式，進(jìn)一步占據(jù)了物業(yè)管理行業(yè)的新增領(lǐng)域、新增業(yè)務(wù)等市場空間的絕大部分，也占據(jù)了行業(yè)利潤最為豐厚的大部分新型業(yè)務(wù)領(lǐng)域。
2021年，百強(qiáng)企業(yè)營業(yè)收入均值達(dá)13.40億元，同比增速較上年提升1.4個百分點。TOP10企業(yè)營業(yè)收入均值達(dá)107.78億元，同比增速達(dá)50.17%。中小微物業(yè)服務(wù)企業(yè)由于自身實力弱小、市場競爭力不強(qiáng)等因素而面臨生存空間遭受擠壓的窘境。
圖：2018-2021年百強(qiáng)企業(yè)營業(yè)收入均值與增速情況
截至2022年7月31日，物業(yè)管理行業(yè)上市企業(yè)總數(shù)達(dá)59家。此時，若中小物業(yè)不及時通過智慧化的手段提升自身競爭力，以高水平的管理服務(wù)服務(wù)好市場客戶，則極有可能面臨被大型集團(tuán)物業(yè)吞并的風(fēng)險。
三、頭部物企紛紛切入城市服務(wù)賽道，形成更高的行業(yè)標(biāo)準(zhǔn)和準(zhǔn)入門檻，勢必倒逼中小物業(yè)跟進(jìn)智慧化水平建設(shè)。
2021年，地產(chǎn)行業(yè)發(fā)生劇變，物業(yè)企業(yè)也在奮力開拓新的業(yè)務(wù)賽道。不少大型物業(yè)集團(tuán)開始切入城市服務(wù)賽道，從單一項目管理向生活+城市服務(wù)轉(zhuǎn)型。
城市服務(wù)，即以公共服務(wù)為載體，以城市空間運營、產(chǎn)業(yè)支持發(fā)展、社區(qū)民生服務(wù)為主要領(lǐng)域，通過數(shù)字化賦能與智慧化手段，實現(xiàn)規(guī)�；⒁惑w化運營，為政府、企業(yè)和居民提供綜合服務(wù)。
圖：物業(yè)管理行業(yè)多維度延伸服務(wù)空間
對于城市服務(wù)這一概念，雖然不同物業(yè)企業(yè)的實際理解不盡相同，但實現(xiàn)方式都離不開智慧社區(qū)的信息化平臺建設(shè)。
硬件方面，通過對設(shè)施設(shè)備進(jìn)行信息化、智能化升級改造，打通各類線上服務(wù)場景，為業(yè)主提供更智能化的服務(wù)；軟件方面，建立智能化管控運營平臺，以標(biāo)準(zhǔn)化服務(wù)體系和CRM、SaaS、ERP等管理系統(tǒng)，將整個片區(qū)甚至整個城市的物業(yè)服務(wù)納入統(tǒng)一管理，再往上接入城市大腦平臺，實現(xiàn)規(guī)�；�、一體化運營。
在大型企業(yè)發(fā)展城市服務(wù)賽道的當(dāng)下和將來，智慧社區(qū)建設(shè)已經(jīng)成為實現(xiàn)城市服務(wù)建設(shè)的標(biāo)準(zhǔn)選項，標(biāo)準(zhǔn)化、規(guī)�；闹腔凵鐓^(qū)建設(shè)將成為常態(tài)。與此同時，新的智慧社區(qū)信息化標(biāo)準(zhǔn)和門檻也將成為必然產(chǎn)物，進(jìn)一步倒逼中小物業(yè)公司盡快跟進(jìn)和提升自身的信息化水平和服務(wù)水平，以免最終被迫“出局”。
四、
中小物業(yè)自身“人力成本高”“業(yè)主滿意度低”“物業(yè)費收繳難”等痛點，也急需建設(shè)智慧社區(qū)謀求破局，以此實現(xiàn)降本、提質(zhì)，發(fā)展多元化業(yè)務(wù)新增利潤。
首先，傳統(tǒng)的物業(yè)管理模式屬于典型的勞動密集型行業(yè)，人工成本逐年增加，傳統(tǒng)中小物業(yè)的人工費用占據(jù)了物業(yè)支出的80%左右，且基層物業(yè)從業(yè)者能力和學(xué)歷層次不齊，管理越來越困難。
其次，物業(yè)是個微利行業(yè)，主要收入為物業(yè)費，廣告等其他收入占比很小。物業(yè)費價格作為中國最穩(wěn)定的價格之一，調(diào)整周期長、幅度小，遠(yuǎn)遠(yuǎn)跟不上物價及工資的漲幅。
此外，由于傳統(tǒng)的管理模式容易導(dǎo)致服務(wù)響應(yīng)不及時、業(yè)務(wù)體驗感不足，進(jìn)一步影響中小物業(yè)費收繳率，導(dǎo)致盈利空間和服務(wù)質(zhì)量受限，甚至面臨虧損。
為了應(yīng)對傳統(tǒng)物業(yè)行業(yè)痛點，不少物業(yè)管理公司加大智慧社區(qū)投資以發(fā)展出多元化業(yè)務(wù)、削減勞工成本并提升盈利能力，智慧化轉(zhuǎn)型成為物業(yè)企業(yè)戰(zhàn)略性布局的重要支柱。
根據(jù)中指院的資料，服務(wù)質(zhì)量得到提升的物業(yè)管理公司還可收取較高的服務(wù)費。同時，智慧社區(qū)推動物業(yè)發(fā)展多元化增值服務(wù)，業(yè)主為此買單的意愿也會更高。
物業(yè)服務(wù)百強(qiáng)企業(yè)率先順應(yīng)這一趨勢，加速與移動互聯(lián)、大數(shù)據(jù)、人工智能等新技術(shù)融合的廣度和深度，優(yōu)化其傳統(tǒng)的物業(yè)管理服務(wù)。據(jù)統(tǒng)計，早在2017年，TOP10物企就全部擁有了自己的APP，TOP11-30企業(yè)中95%擁有自己的APP，而TOP51-100企業(yè)中也有近50%的企業(yè)上線了自身的物管APP。
智慧社區(qū)建設(shè)的投入回報也清晰顯現(xiàn)，人力成本率降本明顯。隨著部分企業(yè)引入“智慧物業(yè)”等相關(guān)系統(tǒng)及設(shè)備，一定程度上實現(xiàn)了對人員的替代；2021年百強(qiáng)企業(yè)人員費用占總營業(yè)成本的58.39%，平均營業(yè)成本率減少至74.89%，連續(xù)多年下降。
圖：2018-2021年百強(qiáng)企業(yè)營業(yè)成本均值及平均營業(yè)成本率情況
從收入構(gòu)成看，多元化增值服務(wù)收入大幅提升。2021年，百強(qiáng)企業(yè)基礎(chǔ)物業(yè)服務(wù)收入持續(xù)增長，均值高達(dá)10.22億元，首次突破十億大關(guān)，業(yè)務(wù)增值服務(wù)占比達(dá)55%；多種經(jīng)營收入均值3.19億元，增速約為基礎(chǔ)物業(yè)服務(wù)收入的兩倍，多種經(jīng)營利潤貢獻(xiàn)占比超50%。
圖：2020-2021年百強(qiáng)企業(yè)多種經(jīng)營收入結(jié)構(gòu)
所以，無論是國家政策紅利、行業(yè)發(fā)展風(fēng)向，還是從行業(yè)競爭格局和現(xiàn)狀、以及中小物業(yè)目前面臨的困境來看，中小物業(yè)公司依托以SaaS服務(wù)模式為核心的管理系統(tǒng)，提高自身經(jīng)營管理效率和物業(yè)服務(wù)質(zhì)量，已成為刻不容緩的最佳破局途徑。
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