5月26日,“2022房地產(chǎn)及物業(yè)上市公司測評成果發(fā)布會”成功舉行。本次活動發(fā)布了最新的《2022房地產(chǎn)上市公司測評研究報告》,這項由上海易居房地產(chǎn)研究院主辦的測評研究工作,在中國房地產(chǎn)業(yè)協(xié)會的指導(dǎo)下,已經(jīng)連續(xù)開展了15年,是國內(nèi)關(guān)于上市房企綜合實力最重要的專業(yè)測評研究成果。此外,本次活動還同期發(fā)布了2022物業(yè)服務(wù)企業(yè)上市公司研究成果。
根據(jù)《2022房地產(chǎn)上市公司測評研究報告》顯示,10強上市房企排名出現(xiàn)變化。其中,萬科繼續(xù)蟬聯(lián)榜首;保利發(fā)展、中國海外發(fā)展位列第二、三名,排名較上年均有提升;碧桂園位列第四名;華潤置地、龍湖集團、招商蛇口、新城控股分列第五、六、七、八名,排名較上年均有提升;金地集團、旭輝控股集團位列第九、十名,為2022年新晉10強。
據(jù)了解,本次測評的研究對象為滬深上市房企94家,在港上市房企60家,以及海外上市房企1家,合計155家。與2021年相比,納入測評的上市公司總數(shù)凈減少40家。新增3家,其中1家為2021年新上市房企。剔除43家,剔除原因包括企業(yè)經(jīng)營風(fēng)險較大、逐步退出房地產(chǎn)行業(yè)等。
從核心測評指標(biāo)來看,2021年上市房企總資產(chǎn)規(guī)模均值為1549.12億元,較上年有所下降,房地產(chǎn)開發(fā)收入均值為294.79億元,較上年略有上升;盈利能力方面,絕對指標(biāo)凈利潤均值為25.19億元,相對指標(biāo)凈資產(chǎn)收益率均值為3.04%,均較上年有較大幅度下降;償債指標(biāo)方面,凈負(fù)債率均值較上年下降7.39個百分點至87.68%;經(jīng)營效率穩(wěn)中有升,總資產(chǎn)周轉(zhuǎn)率、存貨周轉(zhuǎn)率均值較上年有微升。
本次測評還發(fā)布了2022房地產(chǎn)配套供應(yīng)鏈上市公司測評成果。測評研究報告指出,2021年,受疫情原因疊加原材料上漲,供應(yīng)鏈企業(yè)利潤普遍承壓。另一方面,受地產(chǎn)行業(yè)流動性緊縮影響,2021年房企頻頻暴雷,與房企深度合作的供應(yīng)商壞賬普遍增加。各種不利因素疊加,導(dǎo)致供應(yīng)鏈企業(yè)盈利表現(xiàn)普遍不佳。
整體來看,上市房企總體呈現(xiàn)以下特點:
資本市場表現(xiàn)方面,地產(chǎn)指數(shù)震蕩下行,盈利能力大幅下滑。報告顯示,以2021年12月31日收盤價計算,申萬房地產(chǎn)行業(yè)指數(shù)全年累計下跌12.94%,跑輸滬深300指數(shù)7.74個百分點,在申萬28個一級行業(yè)內(nèi)排名靠后。恒生中國內(nèi)地地產(chǎn)指數(shù)全年累計下跌30.61%,跑輸恒生中國100指數(shù)9.48個百分點?傮w來看,兩地房地產(chǎn)板塊走勢均較大幅度弱于大盤。
2021年,房地產(chǎn)上市公司的每股收益平均值出現(xiàn)大幅下滑。受到市場趨冷和成本增加因素影響,房企盈利空間出現(xiàn)收縮。估值水平也延續(xù)了近年來的走低趨勢,2021年上市房企市盈率和市凈率指標(biāo)顯著低于全市場平均水平,體現(xiàn)了市場對于行業(yè)前景的預(yù)期較為悲觀。同時,上市房企盈利能力大幅下滑,流動性危機集中爆發(fā),導(dǎo)致房企分紅出現(xiàn)較大幅度下降。
運營規(guī)模上,規(guī)模增速持續(xù)放緩,總資產(chǎn)均值增速近五年來首次為負(fù)。2021年,我國商品房銷售面積17.9億平方米,同比增長1.9%,商品房銷售金額達18.2萬億元,同比增長4.8%。總體看來,在“房住不炒”和“三穩(wěn)”政策的影響下,行業(yè)整體規(guī)模雖小幅上漲,但增速持續(xù)放緩。
2021年,上市房企總資產(chǎn)均值為1549.12億元,同比下跌1.82%;凈資產(chǎn)均值為365.14億元,同比上漲8.38%;房地產(chǎn)開發(fā)業(yè)務(wù)收入均值為294.79億元,同比上漲7.21%;營業(yè)利潤均值為42.81億元,同比下跌18.41%。增速方面,除房地產(chǎn)開發(fā)業(yè)務(wù)收入的增速仍保持上漲外,凈資產(chǎn)均值增速較去年有所下降,而總資產(chǎn)、營業(yè)利潤均值為負(fù)增長。
償債能力方面,調(diào)控杠桿初見成效,房企更加重視現(xiàn)金管理。2021年,在“三道紅線”、房地產(chǎn)貸款集中度等多項政策出臺的背景下,全年融資環(huán)境趨緊。2021年三季度政策持續(xù)收緊,部分房企引發(fā)債務(wù)問題,遭到國內(nèi)外評級機構(gòu)多次下調(diào)評級,融資環(huán)境更加艱難,而四季度至今,多部門密集發(fā)聲以維護房地產(chǎn)市場的健康發(fā)展,促進良性循環(huán),防范化解房地產(chǎn)行業(yè)風(fēng)險。
報告顯示,在長期償債能力方面,2021年上市房企剔除預(yù)收賬款后的資產(chǎn)負(fù)債率均值為61.62%,同比下降2.09%;凈負(fù)債率均值為87.68%,較上年下降7.39個百分點。短期償債能力方面,2021年,上市房企流動比率均值為1.66,速動比率均值為0.65,兩者與上年相比,基本保持穩(wěn)定。現(xiàn)金短債比中位數(shù)為1.33,較上年提升2.31個百分點,短期償債能力有所提升。2021年,行業(yè)整體控負(fù)債,去杠桿壓力較大。即使頭部房企也要穩(wěn)健篤行,注意負(fù)債規(guī)模、還款期限及現(xiàn)金流管理。
盈利能力方面,盈利空間有所收窄,各項指標(biāo)均有下降。2021年,上市房企營業(yè)利潤均值42.81億元,同比下降18.41%;凈利潤均值25.19億元,同比下降21.70%;凈資產(chǎn)收益率均值3.04%,較上年下降5.74個百分點;總資產(chǎn)報酬率均值2.65%,較上年下降0.97個百分點?傮w來看,各項盈利能力指標(biāo)均較上年有不同程度的下滑。
從絕對盈利能力來看,11家上市房企凈利潤超過100億,占比6.96%;25家上市房企出現(xiàn)虧損,占比15.82%。從相對盈利能力來看,僅3家上市房企總資產(chǎn)報酬率高于10%,占比1.90%。相比2020年,總資產(chǎn)報酬率超過10%的上市房企占比下降,介于5%-10%的上市房企占比略有提升,介于0-5%的上市房企占比略有下降,小于0的上市房企占比連續(xù)兩年明顯提升。總體來看,上市房企回報率主要集中在0-5%,整體盈利水平較2020年有所下降。
在成長能力上,收入規(guī)模略有增長,凈利潤出現(xiàn)較大程度下降。2021年,上市房企的房地產(chǎn)開發(fā)業(yè)務(wù)收入、營業(yè)收入和凈資產(chǎn)規(guī)模均實現(xiàn)增長,凈利潤規(guī)模出現(xiàn)下滑。具體來看,房地產(chǎn)開發(fā)業(yè)務(wù)收入均值同比增長7.21%,增速較上年上升5.37個百分點;營業(yè)收入均值同比增長10.81%,增速較上年下降4.59個百分點;凈利潤均值同比下跌21.69%;凈資產(chǎn)規(guī)模均值同比增長8.38%,增速較上年下降5.38個百分點。
經(jīng)營效率方面,運營效率穩(wěn)中有升,存貨增速繼續(xù)下降。2021年,上市房企經(jīng)營效率指標(biāo)繼續(xù)保持穩(wěn)中有升,存貨周轉(zhuǎn)率、流動資產(chǎn)周轉(zhuǎn)率和總資產(chǎn)周轉(zhuǎn)率均值分別為0.40,0.30和0.21,三項指標(biāo)均較2020年有小幅提升。
隨著房地產(chǎn)行業(yè)金融屬性的減弱,加上集中供地、“三道紅線”等政策不斷升級的背景下,資金回籠和去化壓力較大,上市房企存貨規(guī)模增速變緩。報告顯示,2021年上市房企的存貨均值同比上漲5.57%,增速下降9.23個百分點。2021年在“四限”政策影響下,房企去化承受一定壓力。從存貨集中度情況看,10強上市房企總存貨占比約43%,30強房企占比約74%,50強房企占比約86%。相較2020年,集中度趨勢加強。
從社會責(zé)任方面來看,納稅金額有所下降,企業(yè)踐行社會責(zé)任。2021年,上市房企納稅額均值為18.36億元,同比下降約15%。一方面,近兩年疫情反復(fù),國家實施減稅降費的政策,助力企業(yè)抵御疫情沖擊。另一方面,行業(yè)整體利潤空間下調(diào)也是納稅額減少的可能原因之一。面向社會公眾層面,各大房企在鄉(xiāng)村振興、精準(zhǔn)扶貧、文化體育、抗疫救災(zāi)、文物保護等多個領(lǐng)域積極開展公益活動。在防疫常態(tài)化影響下,所有30強上市房企均參與了抗疫救災(zāi),26家企業(yè)參與了精準(zhǔn)扶貧鄉(xiāng)村振興、24家企業(yè)積極參與教育助學(xué)活動。
從創(chuàng)新能力方面來看地,隨著行業(yè)發(fā)展模式的轉(zhuǎn)變,回歸產(chǎn)品居住本質(zhì)、注重多元業(yè)務(wù)發(fā)展、向管理要紅利逐漸成為房企在艱難時期的發(fā)力點和突破點。越來越多的房企從客戶需求出發(fā),進行產(chǎn)品的迭代升級,推動產(chǎn)品服務(wù)力的升級,加強客戶滿意度管理,強調(diào)工程質(zhì)量的監(jiān)管,在科技賦能和數(shù)字化應(yīng)用方面仍在不斷推陳出新。此外,為拓展收入,尋找多種盈利渠道,多元化的業(yè)務(wù)發(fā)展、努力尋找第二增長曲線可能成為眾多房企2022年的重要選擇。與此同時,物業(yè)管理板塊依舊是多數(shù)房企的優(yōu)先選擇,現(xiàn)金流穩(wěn)定、集中度低、成長空間大的物業(yè)板塊已經(jīng)獲得資本市場的廣泛認(rèn)可。
測評研究報告指出,當(dāng)前房地產(chǎn)市場規(guī)模逐漸見頂,盈利空間較為狹窄,融資渠道需要疏通,行業(yè)面臨較多挑戰(zhàn),需要政策引導(dǎo)以恢復(fù)信心、扭轉(zhuǎn)悲觀預(yù)期。隨著2022年穩(wěn)地產(chǎn)政策的持續(xù)推出,有利于房地產(chǎn)行業(yè)健康發(fā)展。同時,上市房企應(yīng)從自身出發(fā),精細管理、積極創(chuàng)新以更好的滿足市場的需求,面對穩(wěn)增長穩(wěn)市場的任務(wù),努力發(fā)揮更大作用。
附一:2022房地產(chǎn)上市公司綜合實力榜、單項榜
附二:測評指標(biāo)體系說明
房地產(chǎn)上市公司測評從運營規(guī)模、抗風(fēng)險能力、盈利能力、成長能力、經(jīng)營效率、創(chuàng)新能力、社會責(zé)任、資本市場表現(xiàn)八大方面,采用收入規(guī)模、開發(fā)規(guī)模、利潤規(guī)模、資產(chǎn)規(guī)模、短期償債能力、長期償債能力、相對盈利能力、絕對盈利能力、銷售增長能力、利潤增長能力、資本增長能力、資源儲備、生產(chǎn)資料運營能力、人力資源運營能力、經(jīng)營創(chuàng)新、產(chǎn)品創(chuàng)新、納稅責(zé)任、社會保障責(zé)任、慈善捐贈、企業(yè)在資本市場運行情況等20個二級指標(biāo),采用房地產(chǎn)業(yè)務(wù)收入、租賃收入、房地產(chǎn)銷售面積、持有型物業(yè)持有面積、資產(chǎn)總額、利潤總額、現(xiàn)金短債比、市盈率(PE)、市凈率(PB)、每股收益(EPS)等44個三級指標(biāo)來全面衡量房地產(chǎn)上市公司的綜合實力。
來源:中房網(wǎng)
編輯:wangdc