時(shí)下，房地產(chǎn)行業(yè)正在經(jīng)歷著一場(chǎng)前所未有的深度變革，在新的發(fā)展形勢(shì)之下，各路房企紛紛探索轉(zhuǎn)型之路。據(jù)2021年底克而瑞研究中心數(shù)據(jù)顯示，80%的百?gòu)?qiáng)上市房企已布局城市更新業(yè)務(wù)。然而，盡管房企趨之若鶩，但城市更新不僅僅是拆、改、建，更需要具備一定操盤(pán)運(yùn)營(yíng)能力和資金實(shí)力，因此入局“城更”存在一定門檻。
深耕國(guó)內(nèi)房地產(chǎn)市場(chǎng)39年的華遠(yuǎn)地產(chǎn)也在積極轉(zhuǎn)型，利用多年專業(yè)內(nèi)功的積淀開(kāi)展多元“房地產(chǎn)+”業(yè)務(wù)布局。華遠(yuǎn)地產(chǎn)自2018年開(kāi)始，便全面參與到國(guó)家級(jí)金融科技示范區(qū)的標(biāo)桿旗艦項(xiàng)目——北京金融科技中心，即“世紀(jì)天樂(lè)大廈”改造項(xiàng)目。世紀(jì)天樂(lè)大廈是北京紅極一時(shí)的“北京世紀(jì)天樂(lè)國(guó)際服裝市場(chǎng)”所在地，從2005年投入運(yùn)營(yíng)至2017年停業(yè)，內(nèi)部以回廊式分割小鋪聚集了近3000家商鋪，使它一度成為北京動(dòng)物園批發(fā)市場(chǎng)面積最大、商戶最多的市場(chǎng)。深入人心的刻板印象、錯(cuò)綜復(fù)雜的內(nèi)部結(jié)構(gòu)、歷史遺留的經(jīng)營(yíng)問(wèn)題，也對(duì)華遠(yuǎn)地產(chǎn)后續(xù)在規(guī)劃定位、工程改造、持續(xù)運(yùn)營(yíng)等方面構(gòu)成了全新考驗(yàn)。但隨著項(xiàng)目的推進(jìn)，華遠(yuǎn)地產(chǎn)入局城更賽道的“能力模型”逐漸浮出水面。
資產(chǎn)管理能力：精準(zhǔn)把握政策要求，有序開(kāi)啟高效更新
老舊樓宇更新建設(shè)最大的難點(diǎn)是房屋產(chǎn)權(quán)功能屬性的新舊規(guī)劃不符、現(xiàn)狀面積與產(chǎn)權(quán)不匹配、新舊建筑規(guī)范差異巨大等。為此，華遠(yuǎn)地產(chǎn)“世紀(jì)天樂(lè)”項(xiàng)目團(tuán)隊(duì)通過(guò)持續(xù)地路徑摸索和全面地協(xié)調(diào)溝通，最終順利完成了各項(xiàng)申報(bào)，以合理完備的手續(xù)支持，最大限度地保留了經(jīng)營(yíng)面積，節(jié)約了新老技術(shù)規(guī)范產(chǎn)生的改造成本，并確保產(chǎn)業(yè)客戶具備充足的使用空間和服務(wù)配套。
在這其間，華遠(yuǎn)地產(chǎn)對(duì)政策體系和規(guī)則要求的精準(zhǔn)把握與理解，大幅提升了更新效率，并確保整個(gè)操作過(guò)程的合規(guī)性。可以說(shuō)，華遠(yuǎn)地產(chǎn)的國(guó)企屬性，有效地保證了黨和國(guó)家的方針政策的貫徹執(zhí)行，并將國(guó)家的大政方針與企業(yè)發(fā)展的目標(biāo)結(jié)合起來(lái)，保證企業(yè)改革發(fā)展的方向和性質(zhì)，使企業(yè)在市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)中更具有戰(zhàn)斗力。
世紀(jì)天樂(lè)大廈改造前實(shí)景圖和改造后效果圖對(duì)比
規(guī)劃定位能力：精確研判、前沿規(guī)劃，奠定高質(zhì)量城更基礎(chǔ)
城市更新精準(zhǔn)規(guī)劃定位的核心要義在于能夠解決城市或者片區(qū)現(xiàn)階段發(fā)展瓶頸，并能夠在城市更新改造的過(guò)程中實(shí)現(xiàn)與當(dāng)?shù)氐馁Y源優(yōu)勢(shì)高度耦合。原有“動(dòng)批”市場(chǎng)的服裝批發(fā)行業(yè)與西城區(qū)高質(zhì)量發(fā)展、打造國(guó)際一流金融科技示范區(qū)的規(guī)劃大相徑庭，如何完成產(chǎn)業(yè)轉(zhuǎn)化和實(shí)現(xiàn)城更后的可持續(xù)發(fā)展？成為擺在華遠(yuǎn)地產(chǎn)面前的一道嚴(yán)峻考題。2018年下半年開(kāi)始，華遠(yuǎn)地產(chǎn)就著手啟動(dòng)項(xiàng)目戰(zhàn)略定位的研究工作，從上位規(guī)劃、產(chǎn)業(yè)分析、環(huán)境治理和服務(wù)配套等方面進(jìn)行了深入研判，并于2019年1月向西城區(qū)委區(qū)政府進(jìn)行了定位及規(guī)劃方案匯報(bào)，在規(guī)劃功能定位、建設(shè)硬件標(biāo)準(zhǔn)、高端服務(wù)品質(zhì)、綠色智慧發(fā)展理念等方面均得到了充分肯定。
總建面約8.4萬(wàn)平米的“世紀(jì)天樂(lè)”項(xiàng)目，將規(guī)劃為兩棟辦公單體，其中B座塔樓為核心區(qū)最高點(diǎn)，可俯瞰整體“金科示范區(qū)”。全樓改造按照國(guó)際一線高端品質(zhì)辦公標(biāo)準(zhǔn)建造，擁有雙服務(wù)大堂，高品質(zhì)室內(nèi)裝修，綠色智慧運(yùn)維系統(tǒng)，三大運(yùn)營(yíng)商全面5G覆蓋，樓內(nèi)配備了“100米高空”金科新區(qū)城市展廳、1500㎡室內(nèi)+900㎡空中花園產(chǎn)業(yè)發(fā)布及商務(wù)交流中心、容納300人的專業(yè)級(jí)行政會(huì)議中心、3000㎡高端商業(yè)配套、2000㎡城市街區(qū)互動(dòng)主題廣場(chǎng)等功能性設(shè)施，堪稱“金科示范區(qū)”最璀璨的明珠。
項(xiàng)目規(guī)劃方案能夠得到西城區(qū)委區(qū)政府的肯定，得益于華遠(yuǎn)地產(chǎn)高水平的規(guī)劃定位能力。華遠(yuǎn)是國(guó)內(nèi)最早一批從事早期舊城改造的房企，同時(shí)擁有39年在全國(guó)四大核心區(qū)域的深耕經(jīng)驗(yàn)，開(kāi)發(fā)業(yè)態(tài)涵蓋六大產(chǎn)品線，在全國(guó)各地打造過(guò)數(shù)座城市地標(biāo)，成為當(dāng)?shù)亟?jīng)濟(jì)發(fā)展新引擎，可見(jiàn)華遠(yuǎn)地產(chǎn)具有先進(jìn)的城市定位理念和把握未來(lái)產(chǎn)業(yè)發(fā)展趨勢(shì)的實(shí)力。
項(xiàng)目操盤(pán)能力：精細(xì)化管控，助力工程規(guī)范推進(jìn)
世紀(jì)天樂(lè)大廈在12年運(yùn)營(yíng)時(shí)間中，已經(jīng)進(jìn)行了多次功能調(diào)整變化，存在諸多不可控因素；建筑結(jié)構(gòu)業(yè)務(wù)面非常零散，現(xiàn)場(chǎng)施工很難組織起常規(guī)標(biāo)準(zhǔn)和模塊化的勞務(wù)作業(yè)；改造項(xiàng)目處于集中鬧市區(qū)，有效場(chǎng)地范圍非常有限，對(duì)臨建搭設(shè)和場(chǎng)區(qū)功能規(guī)劃很不利。改造過(guò)程中，面對(duì)復(fù)雜的現(xiàn)場(chǎng)情況，華遠(yuǎn)地產(chǎn)“城更”團(tuán)隊(duì)依靠豐富的實(shí)戰(zhàn)經(jīng)驗(yàn)，抽絲剝繭，突破層層困難，將施工組織進(jìn)入到了穩(wěn)定可控階段，并建立起完善的安全文明管理制度。目前，項(xiàng)目已經(jīng)作為金科新區(qū)乃至西城區(qū)的標(biāo)桿示范工地，在2019年8月區(qū)政府組織的環(huán)境治理研討工作會(huì)議上，得到區(qū)政府領(lǐng)導(dǎo)的高度肯定。團(tuán)隊(duì)的高效穩(wěn)定執(zhí)行，使項(xiàng)目也得到了北展地區(qū)建設(shè)指揮部及屬地各委辦的充分認(rèn)可和支持。
城更改造建設(shè)遠(yuǎn)不同于新建項(xiàng)目，可以按圖紙按部就班實(shí)施，精細(xì)化管控就顯得尤為重要。華遠(yuǎn)地產(chǎn)在39年的開(kāi)發(fā)業(yè)務(wù)中，早已形成健全的建設(shè)開(kāi)發(fā)組織體系和完善的工作機(jī)制，擁有專業(yè)的統(tǒng)籌協(xié)調(diào)能力，因此在項(xiàng)目工程管理層面，也充分證明企業(yè)足以成為城更領(lǐng)域的標(biāo)桿。
世紀(jì)天樂(lè)項(xiàng)目改造施工現(xiàn)場(chǎng)
資源協(xié)調(diào)能力：打造創(chuàng)新模板，明晰業(yè)務(wù)方向
通過(guò)與華遠(yuǎn)集團(tuán)共同研究委托管理模式，華遠(yuǎn)地產(chǎn)針對(duì)項(xiàng)目鎖定了可靠的改造業(yè)務(wù)管理流程，確定一條高效、便捷，具備落地可操作性的委托模式，明確了華遠(yuǎn)集團(tuán)、華遠(yuǎn)地產(chǎn)和第三方承建商的權(quán)責(zé)關(guān)系，建立了特有的改造委托管理體系，全面覆蓋了規(guī)劃設(shè)計(jì)部、項(xiàng)目部、成本部、綜合部、財(cái)務(wù)部、報(bào)建部等六大建設(shè)部門。
企業(yè)參與城市更新存量資產(chǎn)的改造開(kāi)發(fā)中，獲取最大收益的關(guān)鍵在于創(chuàng)新。這也正是華遠(yuǎn)地產(chǎn)一直以來(lái)所遵循的企業(yè)發(fā)展長(zhǎng)效機(jī)制，在管理機(jī)制和建設(shè)環(huán)節(jié)多個(gè)端口，華遠(yuǎn)地產(chǎn)都具有較強(qiáng)的自我更新改善意識(shí)和能動(dòng)性，公司管理機(jī)制和多項(xiàng)業(yè)務(wù)成果也在創(chuàng)新中不斷完善、優(yōu)化�！笆兰o(jì)天樂(lè)”項(xiàng)目，進(jìn)一步擴(kuò)大了華遠(yuǎn)地產(chǎn)“房地產(chǎn)+”業(yè)務(wù)鏈，從而成為企業(yè)由傳統(tǒng)重資產(chǎn)業(yè)務(wù)，向輕資產(chǎn)管理運(yùn)營(yíng)轉(zhuǎn)變的良好實(shí)踐案例。
產(chǎn)業(yè)導(dǎo)入能力：高效整合運(yùn)營(yíng)激發(fā)活力，提升區(qū)域價(jià)值
城市更新重在更新，重在品質(zhì)的升級(jí)，能夠優(yōu)化升級(jí)原有城市的服務(wù)能力。在項(xiàng)目的委托經(jīng)營(yíng)、運(yùn)營(yíng)管理過(guò)程中，華遠(yuǎn)地產(chǎn)從早期的產(chǎn)業(yè)規(guī)劃分析開(kāi)始，與政府金融服務(wù)局、中關(guān)村西城園聯(lián)動(dòng)完善了初期定位，落實(shí)功能規(guī)劃。到現(xiàn)階段進(jìn)入到深化市場(chǎng)調(diào)研、客戶摸底、產(chǎn)業(yè)政策落實(shí)、投資模型搭建等實(shí)質(zhì)性的招商落地階段，形成以業(yè)主資產(chǎn)增值和長(zhǎng)期穩(wěn)定收益為目標(biāo)的運(yùn)營(yíng)操作邏輯。同時(shí)，華遠(yuǎn)地產(chǎn)組建完善了樓宇輕資產(chǎn)經(jīng)營(yíng)管理體系，建立了標(biāo)準(zhǔn)化的經(jīng)營(yíng)商務(wù)合作模式，制定了業(yè)主、資產(chǎn)管理方、物業(yè)方三者的運(yùn)營(yíng)權(quán)責(zé)關(guān)系，全面涉足從資產(chǎn)管理經(jīng)營(yíng)爬坡期的招商、招租、推廣到穩(wěn)定期的常態(tài)化運(yùn)營(yíng)管理等領(lǐng)域。
城更項(xiàng)目中，當(dāng)?shù)卣ＭM(jìn)創(chuàng)意產(chǎn)業(yè)、科創(chuàng)產(chǎn)業(yè)、共享產(chǎn)業(yè)、新興產(chǎn)業(yè)，而多數(shù)開(kāi)發(fā)商不具備產(chǎn)業(yè)資源整合能力，華遠(yuǎn)地產(chǎn)則依托強(qiáng)大的資源融合與多元化運(yùn)作能力，為推動(dòng)城市更新運(yùn)營(yíng)業(yè)務(wù)，提供了標(biāo)準(zhǔn)范本。
北京金融科技中心“雙服務(wù)”大堂效果圖
目前，“世紀(jì)天樂(lè)”項(xiàng)目正處于全面的改造建設(shè)和招商推廣期，各項(xiàng)工作均保持平穩(wěn)推進(jìn)，項(xiàng)目A座將于8月完工，年內(nèi)B座也將實(shí)現(xiàn)外立面亮相。無(wú)論是對(duì)建筑改造本身，還是未來(lái)金科新區(qū)的產(chǎn)業(yè)發(fā)展，社會(huì)都對(duì)世紀(jì)天樂(lè)大廈，即北京金融科技中心——這一張嶄新的名片抱有極大的期待。
華遠(yuǎn)地產(chǎn)依托多年的開(kāi)發(fā)建設(shè)管理經(jīng)驗(yàn)，打造高標(biāo)準(zhǔn)、高質(zhì)量的品質(zhì)樓宇，同時(shí)憑借健全的管理體系和客戶運(yùn)營(yíng)服務(wù)經(jīng)驗(yàn)，最大限度挖掘產(chǎn)業(yè)的價(jià)值，為客戶提供更多增值服務(wù)，保持良好的運(yùn)營(yíng)狀態(tài)。其強(qiáng)大的能力模型，全過(guò)程的專業(yè)實(shí)力，在轉(zhuǎn)型發(fā)展的賽道上都將成為重要的“制勝法寶”，為企業(yè)發(fā)展帶來(lái)新的增長(zhǎng)極。
