3月,多城開啟2022年首輪集中供地,北京、合肥、廈門等熱點(diǎn)城市熱度有所回溫。
截止3月31日,已經(jīng)有7城完成2022年首輪土拍,市場熱度分化明顯。其中,合肥溢價(jià)率最高,達(dá)到11.2%;福州流拍率最高,為33%。
一季度房企拿地態(tài)度依然謹(jǐn)慎,百強(qiáng)房企中近七成企業(yè)未拿地,拿地金額較高的仍是國央企。從1-3月百強(qiáng)房企新增貨值排名來看,綠城中國以392億元占據(jù)榜單第一。
業(yè)內(nèi)人士認(rèn)為,3月以來房地產(chǎn)利好聲音頻出,若當(dāng)前房企偏緊的現(xiàn)金流能夠得到實(shí)質(zhì)性改善,信心提振下重點(diǎn)城市集中土拍的熱度有望觸底回升,二季度或迎來拿地窗口期。
各地首輪土拍熱度分化明顯
截止3月31日,已有北京、福州、青島、合肥、廈門、重慶和武漢等7個城市完成了2022年首輪集中供地,北京、合肥、廈門等熱點(diǎn)城市市場熱度有所回溫。
克而瑞研究中心指出,不同城市土拍市場熱度分化明顯。北京作為2022年第一個首輪集中供地的城市,熱度較2021年有所回升,部分地塊觸及最高限價(jià);廈門、重慶在“讓利”、“降低土拍門檻之下”之下,地市熱度較去年四季度小幅回升,其中廈門島內(nèi)地塊均溢價(jià)成交,2宗觸及最高限價(jià),重慶在核心板塊起拍價(jià)下調(diào)的情況下,3宗地塊進(jìn)入搖號環(huán)節(jié)。
而福州、青島地市相對較冷,不僅地塊以底價(jià)成交為主,且地方平臺公司、國企仍然是拿地的主力;合肥表現(xiàn)則“冰火兩重天”,有15宗地塊進(jìn)入競品質(zhì)環(huán)節(jié),但同時(shí)有8宗地塊遭遇流拍。另外,同樣在起拍價(jià)下調(diào)的情況下,重慶和武漢的土地市場表現(xiàn)為一熱一冷,主要由于重慶對優(yōu)質(zhì)土儲降價(jià),而武漢的“降價(jià)”地塊則條件一般,難以調(diào)動房企積極性。
近七成百強(qiáng)房企年內(nèi)未拿地
從一季度整體拿地情況看,房企態(tài)度依然謹(jǐn)慎。
克而瑞研究中心統(tǒng)計(jì),一季度百強(qiáng)房企中近七成企業(yè)依舊未拿地,超過半數(shù)企業(yè)來自項(xiàng)目開發(fā)商。中指研究院的數(shù)據(jù)顯示,1-3月,TOP100房企拿地總額2271.6億元,拿地規(guī)模同比下降59.3%;3月,50家代表房企拿地總額同比下降68.0%。
那么,都有誰在逆勢拿地呢?
克而瑞研究中心指出,各地拿地房企不同,北京土拍是10強(qiáng)房企表現(xiàn)搶眼,且國企、央企依然是土地市場主力軍。廈門、合肥、青島本土企業(yè)表現(xiàn)較為強(qiáng)勢,其中廈門、合肥有80%和60%的地塊被本土房企所獲。
若從1-3月總拿地金額TOP20的企業(yè)來看,大致分為兩類。克而瑞研究中心指出,第一類是頭部的國企、央企,如華潤、中海、招商、保利等,其中中海、華潤拿地金額超過100億。實(shí)際上,拿地金額前二十中有半數(shù)都是國企央企;第二類則是區(qū)域深耕的本地房企,如濱江、大家、偉星、安徽高速等,憑借集中供地(含寧波)補(bǔ)充大本營城市可售貨值。
從1-3月累計(jì)新增貨值來看,據(jù)中指研究院統(tǒng)計(jì),綠城中國、華潤置地和上海地產(chǎn)集團(tuán)占據(jù)百強(qiáng)房企新增貨值榜單前三位。其中,綠城中國以392億元占據(jù)榜單第一;華潤置地、上海地產(chǎn)集團(tuán)緊隨其后,分別為323億元和297億元。TOP10房企1-3月新增貨值總額2436億元,占TOP100企業(yè)的33.1%,新增貨值門檻為152億元。
二季度或迎來拿地窗口期
中指研究院的數(shù)據(jù)顯示,1-3月,全國300城住宅用地出讓金達(dá)3089.03億元,同比下降62.04%;成交樓面均價(jià)為4621元/平方米,同比下跌6.4%;平均溢價(jià)率為4.4%,較去年同期下降13.4個百分點(diǎn)。
對于地價(jià)進(jìn)一步走低的主要原因,克而瑞研究中心認(rèn)為,主要是由于大部分熱點(diǎn)城市今年首輪集中供地暫未開拍,致土地價(jià)格同環(huán)比均下降,也和一季度土地市場熱度仍在低位、大部分城市降低拿地門檻來保障土地成交有關(guān)。
據(jù)中指研究院統(tǒng)計(jì),截至3月31日,22個重點(diǎn)城市中,北京、福州等18個重點(diǎn)城市已經(jīng)公布首批次集中供地,北京、廈門、重慶和武漢等7個城市完成首批次出讓,鄭州和無錫開啟首批次供地“預(yù)申請”模式,北京率先發(fā)布二批次預(yù)申請公告。土拍規(guī)則“化繁為簡”,降門檻、提利潤,搖號/抽簽基本成標(biāo)配,提升企業(yè)拿地意愿。
展望未來,克而瑞研究中心認(rèn)為,3月,房地產(chǎn)市場迎來一系列利好聲音,若當(dāng)前房企偏緊的現(xiàn)金流能夠得到實(shí)質(zhì)性改善,信心提振下重點(diǎn)城市集中土拍的熱度有望觸底回升,二季度或迎來拿地窗口期。
但克而瑞研究中心同時(shí)指出,今年是大部分企業(yè)償債高峰年份,資金面仍偏緊,盡管政策頻發(fā)但實(shí)質(zhì)性落地尚未明確,更多聚焦在保交付、短期資金面扭轉(zhuǎn)難以支撐,謹(jǐn)慎投資仍是未來主旋律。未來城市、企業(yè)的分化將愈發(fā)明顯,長三角部分抗壓性較強(qiáng)、穩(wěn)定性高的市場如杭州、蘇州,以及上海、廣州等一線城市,土拍熱度回溫將領(lǐng)先其他城市,部分人口流出、經(jīng)濟(jì)發(fā)展較差的三四線城市土地市場熱度或進(jìn)一步降低。
來 源:證券時(shí)報(bào)
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