二三線城市政策松綁的全面性正不斷擴(kuò)大。據(jù)不完全統(tǒng)計(jì),4月以來(lái),近一周時(shí)間已有6個(gè)城市放松樓市調(diào)控政策,包括浙江衢州、河北秦皇島、甘肅蘭州、四川綿陽(yáng)、浙江麗水、浙江臺(tái)州等。
易居研究院智庫(kù)中心研究總監(jiān)嚴(yán)躍進(jìn)指出,從近期各地政策放松情況看,各地放松的積極性在增加。同時(shí),政策放松的全面性也在不斷擴(kuò)大,從此前很多城市放松首付比例即三成改兩成以外,現(xiàn)在各類(lèi)放松的內(nèi)容都很多,限購(gòu)等政策也陸續(xù)放松,限售等內(nèi)容也有松綁或取消的動(dòng)作,應(yīng)該說(shuō)政策放松進(jìn)入比較全面的階段。
一周內(nèi)6城放松樓市調(diào)控
以浙江衢州為例,今年4月1日,浙江衢州市房地產(chǎn)市場(chǎng)持續(xù)健康發(fā)展協(xié)調(diào)小組辦公室發(fā)布《關(guān)于促進(jìn)市區(qū)房地產(chǎn)業(yè)良性循環(huán)和健康發(fā)展的通知》,使得衢州成為全國(guó)首個(gè)限購(gòu)、限售均取消的城市。
按照《通知》,非衢州戶籍家庭、個(gè)體工商戶及由自然人投資或控股的企業(yè),視同衢州戶籍家庭執(zhí)行相關(guān)購(gòu)房政策。
這也意味著,非衢州戶籍家庭可在衢州市區(qū)范圍內(nèi)購(gòu)買(mǎi)新建商品住房和二手住房,不受2021年8月7日政策中需繳納社;騻(gè)稅滿12個(gè)月且僅能購(gòu)買(mǎi)1套的限制。而個(gè)體工商戶及由自然人投資或控股的企業(yè)也可在市區(qū)范圍內(nèi)購(gòu)買(mǎi)新建商品住房和二手住房。
優(yōu)化區(qū)域限售方面,《通知》指出,《通知》發(fā)布后市區(qū)新出讓地塊新建商品住房、已出讓地塊中尚未網(wǎng)簽的144平方米及以上新建商品住房不限售,土地出讓公告里有特別約定的除外。
中指研究院指數(shù)事業(yè)部市場(chǎng)研究總監(jiān)陳文靜指出,衢州作為三四線城市,自2021年下半年以來(lái),市場(chǎng)一直低溫運(yùn)行,當(dāng)前市場(chǎng)調(diào)整壓力仍在,據(jù)中指數(shù)據(jù)監(jiān)測(cè),2022年一季度,衢州商品住宅成交面積同比降幅超七成。
緊接著,4月2日,澎湃新聞獲悉,河北秦皇島市人民政府印發(fā)關(guān)于廢止《秦皇島市人民政府關(guān)于加強(qiáng)房地產(chǎn)市場(chǎng)調(diào)控的意見(jiàn)》《秦皇島市人民政府關(guān)于進(jìn)一步加強(qiáng)房地產(chǎn)市場(chǎng)調(diào)控的通知》的通知。
秦皇島發(fā)布的《通知》顯示,“《河北省人民政府辦公廳關(guān)于進(jìn)一步促進(jìn)全省房地產(chǎn)市場(chǎng)平穩(wěn)健康發(fā)展的實(shí)施意見(jiàn)》(冀政辦字(2017]45號(hào))已公布廢止,我市依據(jù)該文件制定出臺(tái)的《秦皇島市人民政府關(guān)于加強(qiáng)房地產(chǎn)市場(chǎng)調(diào)控的意見(jiàn)》(秦政字[2017]16號(hào))和《秦皇島市人民政府關(guān)于進(jìn)一步加強(qiáng)房地產(chǎn)市場(chǎng)調(diào)控的通知》(秦政字[2017]19號(hào))兩個(gè)文件已無(wú)政策支撐,且兩個(gè)文件規(guī)定的政策已經(jīng)不適應(yīng)當(dāng)前我市房地產(chǎn)市場(chǎng)發(fā)展形勢(shì)!
秦皇島住建局內(nèi)部工作人員向澎湃新聞確認(rèn)了上述文件的真實(shí)性。
易居研究院智庫(kù)中心研究總監(jiān)嚴(yán)躍進(jìn)表示,政策調(diào)整主要體現(xiàn)在限購(gòu)和限貸等內(nèi)容上。根據(jù)2017年秦皇島政策,外來(lái)人口購(gòu)房需要1年社保,同時(shí)首套房首付比例為30%。據(jù)此可以認(rèn)為,此次秦皇島廢除了限購(gòu)政策,也對(duì)貸款首付政策進(jìn)行了放松。
此外,4月5日,甘肅省蘭州市印發(fā)《蘭州市落實(shí)強(qiáng)省會(huì)戰(zhàn)略進(jìn)一步優(yōu)化營(yíng)商環(huán)境若干措施(第1號(hào))》(簡(jiǎn)稱(chēng)《措施》),《措施》明確提出降低個(gè)人購(gòu)房門(mén)檻、提高公積金貸款額度、放松區(qū)域限購(gòu)以及放寬限售條件。其中提到,加大個(gè)人住房按揭貸款發(fā)放力度,引導(dǎo)金融機(jī)構(gòu)按照監(jiān)管規(guī)定實(shí)施貸款利率優(yōu)惠政策。對(duì)擁有一套住房并已結(jié)清購(gòu)房貸款的家庭,為改善居住條件再次申請(qǐng)貸款購(gòu)買(mǎi)住房的,金融機(jī)構(gòu)執(zhí)行首套房貸款政策。
與此同時(shí),4月以來(lái),四川綿陽(yáng)、浙江麗水以及浙江臺(tái)州均分別出臺(tái)公積金購(gòu)房新策。
多城取消或放松限購(gòu)及限售政策
上述6個(gè)城市只是今年以來(lái)樓市政策松綁中的一個(gè)縮影。分類(lèi)來(lái)看,取消限購(gòu)、限售等限制性措施是此輪樓市松綁的一大突破點(diǎn)。
今年3月1日,鄭州打響放開(kāi)限購(gòu)第一槍。3月1日,河南省鄭州市人民政府辦公廳發(fā)布《關(guān)于促進(jìn)房地產(chǎn)業(yè)良性循環(huán)和健康發(fā)展的通知》,《通知》提出,為滿足居家養(yǎng)老需求,子女、近親屬在鄭工作、生活的,鼓勵(lì)老年人來(lái)鄭投親養(yǎng)老,允許其投靠家庭新購(gòu)一套住房。
業(yè)內(nèi)人士指出,該規(guī)定實(shí)際上就是取消了限購(gòu)的規(guī)定,即老年人投靠家庭可以新購(gòu)一套住房,這是無(wú)條件的,增加了此類(lèi)家庭的可購(gòu)房套數(shù)。
據(jù)不完全統(tǒng)計(jì),鄭州之后,福州、哈爾濱、青島即墨、衢州、秦皇島等地也紛紛取消限購(gòu)、限售等限制性措施。
在廣東省住房政策研究中心首席研究員李宇嘉看來(lái),限售、限購(gòu)、限貸等是調(diào)控的短期行為。當(dāng)樓市熱了,限制性措施就要啟動(dòng)或強(qiáng)化(比如限售從3年調(diào)到5年);反之,限制性措施就要弱化或退出。
當(dāng)下,各地樓市下滑明顯,已經(jīng)影響到了全鏈條的正常循環(huán),從賣(mài)地、開(kāi)工、到銷(xiāo)售,到竣工,都受到較大沖擊,行業(yè)良性循環(huán)不暢。在保持房住不炒的前提下,部分城市退出限制性措施是必然的。
其認(rèn)為,限售和限購(gòu)調(diào)整,在促進(jìn)住房消費(fèi)、合理需求,促進(jìn)行業(yè)良性循環(huán)的語(yǔ)境下,有更強(qiáng)的合理性,限制性措施進(jìn)入新一輪“退出潮”。
多城相繼下調(diào)二套房首付比例
除了取消限購(gòu)、限售等限制性措施,今年以來(lái),多地相繼下調(diào)二套房首付款最低比例。同策研究院認(rèn)為,這有助于進(jìn)一步減輕購(gòu)房者支付壓力,激活各地購(gòu)房需求,進(jìn)而帶動(dòng)市場(chǎng)成交的回升。
據(jù)不完全統(tǒng)計(jì),今年一季度,至少已有7城下調(diào)二套房首付比例,包括廣西北海、福建福州、江西南昌、廣西南寧、山西晉中、甘肅蘭州、河北唐山等。
其中,廣西北海為今年首個(gè)率先下調(diào)二套房首付比例的城市。1月12日,廣西北海市住房公積金管理中心印發(fā)《關(guān)于調(diào)整住房公積金貸款政策的通知》,《通知》顯示,繳存職工家庭購(gòu)買(mǎi)第二套住房或申請(qǐng)第二次住房公積金貸款的,最低首付款比例由60%下調(diào)至40%。
隨后,福州市跟進(jìn)下調(diào)二套房公積金首付比例。1月28日,福州住房公積金管理委員會(huì)發(fā)布《關(guān)于調(diào)整部分住房公積金政策的通知》,在福州市行政區(qū)域范圍內(nèi)購(gòu)房的職工家庭,第二次申請(qǐng)純住房公積金貸款的職工家庭,首付款比例調(diào)整為40%。
江西南昌于2月13日宣布降低首付比例,對(duì)擁有1套住房并已結(jié)清住房公積金貸款的職工家庭,為改善居住條件再次申請(qǐng)住房公積金貸款購(gòu)房的,最低首付比例由50%降低至30%。
廣西南寧宣布,從3月1日起首付款比例不得低于住房?jī)r(jià)值的20%,即可貸額度不高于住房?jī)r(jià)值的80%。執(zhí)行第二套房公積金貸款政策的,首付款比例不得低于住房?jī)r(jià)值的30%。
晉中亦規(guī)定,自3月1日起,家庭購(gòu)買(mǎi)第二套改善性住房需申請(qǐng)住房公積金貸款的,首付比例下調(diào)為不低于購(gòu)房總價(jià)的20%。
3月4日,河北唐山在提高公積金貸款額度的同時(shí),也降低了二套房的首付比例。按照新規(guī),職工購(gòu)買(mǎi)第二套自住住房的,最低首付款比例由原來(lái)的不低于60%調(diào)整為不低于30%。
甘肅蘭州在4月5日宣布,要降低個(gè)人購(gòu)買(mǎi)住房門(mén)檻。個(gè)人通過(guò)商業(yè)銀行和公積金貸款購(gòu)買(mǎi)首套住房最低首付款比例不低于20%,二套住房最低首付款比例不低于30%。
根據(jù)諸葛找房數(shù)據(jù)研究中心不完全統(tǒng)計(jì),今年以來(lái),截至4月5日,超65個(gè)城市出臺(tái)樓市松綁政策,政策松綁內(nèi)容主要涉及到放松限購(gòu),取消、放松限售,降首付比例,降房貸利率,公積金貸款優(yōu)惠,購(gòu)房補(bǔ)貼,房企資金支持。
同策研究院認(rèn)為,鄭州、哈爾濱等城市出臺(tái)的放松限購(gòu)、限售等政策一方面是為了促進(jìn)市場(chǎng)快速回溫,未來(lái)更多的大中城市,可能為了穩(wěn)定房地產(chǎn)市場(chǎng),出臺(tái)更多實(shí)質(zhì)調(diào)控放松的政策。從市場(chǎng)端來(lái)看,目前整個(gè)市場(chǎng)購(gòu)房需求低迷,主要是由于調(diào)控政策下市場(chǎng)依然持續(xù)下行及購(gòu)房者對(duì)于房企債務(wù)違約導(dǎo)致項(xiàng)目違約的恐懼心理。盡管政策頻出,但開(kāi)發(fā)商、金融機(jī)構(gòu)和購(gòu)房者的信心尚未恢復(fù),因此房企投資意愿不強(qiáng),銀行房貸相對(duì)謹(jǐn)慎,購(gòu)房者觀望情緒也在上升,尤其是改善性需求的購(gòu)房者,短期內(nèi)市場(chǎng)可能依然維持下行趨勢(shì)。
同策研究院報(bào)告顯示,從不同能級(jí)市場(chǎng)來(lái)看,經(jīng)濟(jì)發(fā)達(dá)、人口吸附力強(qiáng)的高能級(jí)城市市場(chǎng)需求支撐更足,對(duì)政策利好的反應(yīng)也更快。一線城市可能下半年率先回溫,二線及部分強(qiáng)三線城市,可能受到一線城市帶動(dòng)逐漸回溫,而大部分三四線城市,預(yù)計(jì)依然保持市場(chǎng)下行,低位盤(pán)整的狀態(tài)。
來(lái)源:澎湃新聞
編輯:wangdc