在城市快速發(fā)展的大背景下為充分利用土地資源推進產(chǎn)業(yè)轉(zhuǎn)型升級深圳同各大城市積極探索產(chǎn)業(yè)空間創(chuàng)新模式——「工業(yè)上樓」。而近期這種模式在深圳一些舊廠房改寫字樓業(yè)權(quán)人的圈子刮起好大一陣大風(fēng)。

　　一、何為「工業(yè)上樓」?

　　據(jù)了解，工業(yè)上樓的概念緣起于新加坡解決城市土地問題。上世紀(jì)80 年代，新加坡出現(xiàn)了一批“堆疊式廠房”應(yīng)對城市土地資源極其緊缺的情況。堆疊式廠房針對從事都市型無污染產(chǎn)業(yè)的中小型企業(yè)，創(chuàng)建了集研發(fā)、中試、制造、倉儲和辦公多功能一體化的工業(yè)空間。

　　在2019年7月深圳寶安區(qū)率先推出了國內(nèi)第一份針對“工業(yè)上樓”的詳細工作指引《深圳市寶安區(qū)工業(yè)上樓工作指引(試行)》，指引中明確將“工業(yè)上樓“定義為“建筑高度超過24米且不超過100米的高層廠房”。

二、「工業(yè)上樓」案例

　　事實上，早在2012年，深圳就已經(jīng)在全國率先探索“工業(yè)上樓”的模式。寶安是深圳的工業(yè)大區(qū)，但因其起步較早，域內(nèi)廠房多建于上世紀(jì)8、90年代，空間功能與環(huán)境難以匹配高端產(chǎn)業(yè)研發(fā)生產(chǎn)的需求，同時，前些年風(fēng)靡深圳的「工改」項目進一步蠶食了域內(nèi)產(chǎn)業(yè)空間，為了應(yīng)對土地資源緊缺的挑戰(zhàn)，寶安區(qū)著重推進，在提出「工業(yè)上樓」前，已經(jīng)探索了連片工業(yè)區(qū)改造模式和優(yōu)化產(chǎn)業(yè)空間的「M1+M0」模式。

圖：深圳全至科技創(chuàng)新園基本信息

　　而在2012年深圳開始投資打造全至科技創(chuàng)新園，該園區(qū)按照“廠房+寫字樓”的復(fù)合標(biāo)準(zhǔn)建設(shè)了23層的科創(chuàng)大廈，定位研發(fā)、辦公、生產(chǎn)一體化，工業(yè)空間大幅拓展，高樓層照樣可以開工生產(chǎn)。在采取“工業(yè)上樓”模式初期，吸引120多家科技企業(yè)入駐，其中國家級高新技術(shù)企業(yè)超過10家，有力地倒逼了經(jīng)濟結(jié)構(gòu)調(diào)整和企業(yè)轉(zhuǎn)型升級。

　　三、「工業(yè)上樓」的優(yōu)勢是什么?

　　通過工業(yè)上樓模式，可以解決三大痛點：

　　一是解決企業(yè)因無處擴產(chǎn)而被迫外遷的問題;

　　二是解決產(chǎn)業(yè)集聚度低，不易形成專業(yè)化園區(qū)的問題;

　　三是解決企業(yè)總部辦公與制造場地分離，增加成本和管理難度的問題。

　　當(dāng)然對于閑置的舊廠房改寫字樓的業(yè)權(quán)人而言是一件互惠互利的事情，不僅能盤活產(chǎn)業(yè)用地，創(chuàng)造更持續(xù)更穩(wěn)定的租金收益。

　　四、「工業(yè)上樓」模式，有哪些繞不開的難題?

　　面對如此利好，為何深圳舊廠房遲遲沒有行動起來呢?因為他們不敢做沒有把握的事。在制造業(yè)高度發(fā)達、中小微企業(yè)眾多的珠三角地區(qū)，已率先出現(xiàn)了一批“工業(yè)上樓”項目，并成為行業(yè)內(nèi)關(guān)注的焦點。

　　這些項目有的做得很好，也有部分空置率較高。了解下來多是廠房的承重、層高、電梯、風(fēng)井等硬指標(biāo)并不能達到企業(yè)需求，但這些一旦建成就難以改變，因此在項目開發(fā)前搞清楚客戶是誰、他們的需求是什么就成為成敗的關(guān)鍵。

　　這與大多閑置舊廠房改造寫字樓的道理是一致的，例如：

　　第一、何時回本?投入巨額裝修改造成本，如果沒有貼合企業(yè)需求裝修，還是無法滿足企業(yè)需求，若還是面臨空置，這些裝修成本啥時候才能回本?

　　第二、如何招租?裝修改造以后，怎么放盤，怎么出租?深圳大多辦公樓都面臨去化困難的現(xiàn)象，只依靠傳統(tǒng)的線下中介放盤模式出租已很難出租，無法打開受限的放盤渠道始終會同樣陷入租金虧損的局面。

　　第三、如何不陷入惡性循環(huán)?企業(yè)入駐以后，如何做好運營和管理工作呢?在競爭激烈的環(huán)境下，面對租戶對辦公空間的需求不斷提升，業(yè)主方如何做好后期的運營，以專業(yè)化商辦運營管理方式提升租戶黏性，以減少租戶流失，保障租金收益的穩(wěn)定與提升呢?

　　總的來說，「工業(yè)上樓」模式之所以能在商辦圈里刮起一陣大風(fēng)，是因為在深圳寫字樓空置率居高不下的背景之下，舊廠房業(yè)權(quán)人正在積極探索新模式，目的是希望能夠盤活閑置的舊廠房，實現(xiàn)租金收益穩(wěn)定與提升。那么，這類積極求變的廠房改辦公樓的業(yè)主們難道別無他法了嗎?

　　五、未來，舊廠房改寫字樓如何搭上去化快車?

　　吉辦托管深耕商辦行業(yè)多年，擁有寫字樓從前期租前管理、項目升級改造、租賃管理與后期運營管理的豐富經(jīng)驗，同時在項目升級改造環(huán)節(jié)擁有一套成熟完善的管理體系，能夠為寫字樓業(yè)主提供在商辦領(lǐng)域優(yōu)質(zhì)裝修設(shè)計等團隊，及施工品質(zhì)好，性價比高的供應(yīng)商等參考方案。既能幫助業(yè)主完成商辦空間裝修改造，又能實現(xiàn)快速出租，以及提供后期的托管運營服務(wù)。