“我不久前解約了,把定金的20%(1萬元)賠給了房東,若不是中介找好了下家,可能損失會更多。”日前小依(化名)對第一財經(jīng)記者說道。解約的原因是,根據(jù)“三價就低”政策,她能貸到的貸款直接減少了75萬元左右,這就使她要付更多的首付,而原本就掏空家底買房的她拿不出這筆錢了。
此前第一財經(jīng)報道,8月初上海各銀行二手房房貸改為以“三價就低”原則審核貸款金額,即銀行將根據(jù)合同網(wǎng)簽價、交易中心涉稅評估價、銀行評估價,選擇相對最低的價格來審批貸款額度。
當(dāng)時就有分析稱,新政的出臺在一定程度上將提高購房者的首付成本。如今,新政實施不足一月,這一影響已經(jīng)顯現(xiàn)。在二手房交易市場中,像小依這樣的人還有許多。記者注意到,在社交平臺上,有多個網(wǎng)友反映能貸到的房貸大大減少,并因此影響了購房。
第一財經(jīng)從多位銀行、中介人士處了解到,目前交易中心給出的涉稅評估價多為網(wǎng)簽合同價的5~7折。對于購房者而言,這無疑會降低貸款金額。
而除了貸款減少外,二手房購房者還面臨的一個問題在于,房貸放款周期也拉長了。多重因素影響下,當(dāng)前二手房市場似乎已陷入觀望期。
涉稅評估價多為5~7折
小依是從今年5月開始看房的,主要是為了結(jié)婚做準(zhǔn)備。挑選了許多地方后,小依最終相中了一套位于青浦區(qū)匯金路附近的房子,這時,時間已經(jīng)過去了3個月。
8月6日,小依和她男朋友領(lǐng)了結(jié)婚證。巧合的是,也正是這一天,上海多家銀行陸續(xù)開始以“三價就低”原則審核二手房房貸金額!叭齼r”指的是合同網(wǎng)簽價、交易中心涉稅評估價以及銀行評估價。
所謂合同網(wǎng)簽價,即由買賣雙方共同商定,在房管局系統(tǒng)里體現(xiàn)的成交價格;銀行評估價則是銀行自身對于房產(chǎn)的評估價格;房產(chǎn)交易中心涉稅評估價,主要由房產(chǎn)交易中心自動評估。
于是在8月7日,小依和房東一起簽了涉稅核驗價的審核單子,然后送去交易中心審核。大約5個工作日后,房地產(chǎn)交易中心的涉稅評估價反饋回來了。
“只有162萬元,而我們合同價是278萬元,相當(dāng)于打了五八折!毙∫勒f。
由于是首套房,按照162萬元計算,小依可貸的額度是105萬元左右;而若按照之前的政策,小依大概可貸180萬元,這就意味著,她要再拿出75萬元來付首付。
“我和家人實在湊不出了這筆錢了,只能選擇解約?恐薪閹兔f(xié)調(diào),最終房東答應(yīng)了和平解約!毙∫栏锌馈f(xié)商結(jié)果是,賠償房東20%的定金。
相比其他人,順利解約的小依還算比較幸運。記者注意到,在社交平臺上,有網(wǎng)友如此寫道,“我在上海9年了,近期選擇了買房,結(jié)果房管局新政策‘三價就低’出臺后,核驗價非常低,貸款縮減90萬元,也就是要求手上現(xiàn)金翻一倍。已交定金,房東不愿意協(xié)商歸還,進(jìn)退兩難!
在近期二手房交易市場中,和小依一樣受“三價就低”新政影響而選擇棄購的人還有很多。多位銀行、中介人士在接受記者采訪時也均提到,市場上棄購率比較高。
“畢竟按照評估價,很多人貸不到那么多錢,就只能違約了!币晃21世紀(jì)房地產(chǎn)中介對記者稱,現(xiàn)在如果買二手房,按首套計算,以前首付是3.5成,目前最起碼要準(zhǔn)備5.5成或者6成;若是二套,那就要準(zhǔn)備到8成左右,否則很容易違約。
第一財經(jīng)也從數(shù)位國有大行、股份行信貸經(jīng)理處了解到,自新政實施以來,房地產(chǎn)交易中心的涉稅評估價多為網(wǎng)簽合同價的5~7折。
“之前大家都希望房地產(chǎn)交易中心給出的涉稅評估價能和掛牌前的交易核驗價一致,這樣就會有一個預(yù)判。但從近期的反饋來看,兩者并不一樣!币晃粐写笮蟹中袀金部相關(guān)負(fù)責(zé)人告訴記者,交易核驗價多為市價的9折,而涉稅評估價大約是在5~7折,但不排除個別高于網(wǎng)簽合同價的,具體要看地段等。
此處提及的交易核驗價,是指上海自2021年7月19日起,對新申請核驗房源增加掛牌價格信息的核驗。規(guī)定沒有通過掛牌價格核驗的,房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)機構(gòu)和房地產(chǎn)信息服務(wù)平臺企業(yè)不得對外發(fā)布該房源信息。
在業(yè)內(nèi)人士看來,“三價就低”政策和交易核驗價的出臺對上海二手房市場產(chǎn)生了較大沖擊。尤其是“三價就低”,一定程度上減少了市場交易量。
上海中原地產(chǎn)市場分析師盧文曦對記者表示,之前很多炒房客會通過做高銀行評估價來盡可能獲得更多貸款額度,從而實現(xiàn)降低首付比例,減少自身資金占用,在一定程度上助推了樓市熱度;但現(xiàn)在,有了涉稅評估價做參考,購房者將較難撬動杠桿,有利于二手房市場降溫。
放款周期長達(dá)半年以上
除了貸款減少外,二手房購房者還面臨的一個現(xiàn)實問題在于,房貸放款周期也拉長了。
第一財經(jīng)記者近期走訪、致電多家國有大行及股份行分支行了解道,有的銀行已經(jīng)暫停受理二手房房貸業(yè)務(wù),有的銀行表示從受理到放款要半年之久,還有銀行則明確稱無法確定放款時間。
“我們暫時不接受二手房房貸業(yè)務(wù)了,額度比較緊張,之前的一些存量的還沒處理完;新房房貸業(yè)務(wù)還在做!敝袊y行某支行信貸經(jīng)理對記者說。
“現(xiàn)在我們支行的二手房房貸基本停了,因為已經(jīng)超負(fù)荷了,就算接,也不知道要多長時間!惫ど蹄y行某支行信貸經(jīng)理稱。
農(nóng)業(yè)銀行某支行信貸經(jīng)理也表示,目前只做幾家合作房中介的業(yè)務(wù),其他的二手房房貸業(yè)務(wù)暫時不接;基本上新房房貸做得比較多。
另在股份行方面,記者了解到,多家招商銀行支行暫停了二手房房貸,光大銀行、廣發(fā)銀行等雖然在做,但普遍反映時間較長,比如從受理到審批可能只需兩周,但放款的話大概要半年之久,甚至更長時間。
銀行房貸額度的緊張,主要源于房地產(chǎn)貸款集中度管理政策的實施。今年是該政策實施的第一年,在國內(nèi)房地產(chǎn)調(diào)控趨嚴(yán)的情況下,據(jù)第一財經(jīng)記者統(tǒng)計,上半年,A股41家上市銀行中,有超六成的銀行涉房類貸款占比較去年末下降。
其中,有21家銀行的個人住房貸款占比降低,占比過半。包括中國銀行、建設(shè)銀行、農(nóng)業(yè)銀行、工商銀行、交通銀行、郵儲銀行等。這在房貸市場上的直觀體現(xiàn)就是,購房者的房貸越來越難辦了。
實際上,在房地產(chǎn)貸款集中管理制度出臺之時,就有分析稱,其將對個人住房貸款規(guī)模產(chǎn)生較大影響,個人按揭杠桿端將出現(xiàn)適度收縮。
如今,在“三價就低”、銀行信貸額度收緊等政策疊加影響下,多位業(yè)內(nèi)人士預(yù)計上海二手房市場成交量將下跌。
這一情況已有跡可循。據(jù)上海鏈家研究院的監(jiān)控數(shù)據(jù)顯示,7月份上海全市共成交二手房2.4萬套,環(huán)比下降15%,同比下降16%,成交金額819億元,環(huán)比下降13%,同比下降15%,均總價343萬元,環(huán)比和同比分別增長2%。
來源:第一財經(jīng)
編輯:wangdc