經(jīng)過短暫的供應(yīng)“斷檔期”后,“金九”期間,北京一批新房項目正在火速進場。北京商報記者梳理發(fā)現(xiàn),9月剛剛過半,已有13個項目對外公示預(yù)售許可信息,相較于過往幾個月份,開發(fā)商的推盤速度明顯加快。而在新、老項目集中加推之際,還有更多的項目相繼曝光案名、開放樣板間并同步啟動蓄客,意欲盡快加入“金九銀十”營銷及去化大戰(zhàn)。面對“金九銀十”這一傳統(tǒng)銷售旺季,顯然,布局京城的一眾開發(fā)商們已經(jīng)逐漸進入“搶收金九”的戰(zhàn)備狀態(tài)。
拿證提速
據(jù)記者梳理,9月截至16日,已有13個項目對外公示預(yù)售許可信息,具體包括:悅錦雅苑(保利·錦上)、興辰佳苑(中建·京西印玥)、璟玥雅苑(北京建工·璟玥林汐)、苑璟嘉園(金融街(000402,股吧)武夷·融御)、萬平家園(萬科城市之光·東望)、青年金色佳苑(金茂北京國際社區(qū))、瓊?cè)A觀園(中建宸廬)、合雅金苑(合生·金茂東叁金茂府)、景澤園等。從最新獲批預(yù)售的項目來看,涉及朝陽、豐臺、房山、通州、順義、懷柔等多個區(qū)域。
記者梳理發(fā)現(xiàn),今年6月共有11個新房項目獲得預(yù)售許可,7月及8月分別有8個、9個項目獲批預(yù)售。從新盤取證數(shù)量來看,9月以來,開發(fā)商的推盤速度已經(jīng)明顯加快,不僅半月取證項目幾乎超過了過往幾個月的月度數(shù)值,單日拿證項目最高也達到了3個。
如,9月13日,北京市住建委網(wǎng)站公示了3個項目的預(yù)售許可信息,分別為悅錦雅苑(保利·錦上)、興辰佳苑(中建·京西印玥)、璟玥雅苑(北京建工·璟玥林汐),3個項目共計批準入市1859套房源;稍早前,在9月7日,苑璟嘉園(金融街武夷·融御)、萬平家園(萬科城市之光·東望)、青年金色佳苑(金茂北京國際社區(qū))3個項目也獲批預(yù)售,合計批準入市1708套房源。
“9月以來,開發(fā)商確實明顯提速推盤。一方面,是因為今年5月首批集中供地的地塊陸續(xù)上市;另一方面,則是因為此前一些老項目也在陸續(xù)推出后期的一些貨量! 合碩機構(gòu)首席分析師郭毅向北京商報記者表示,進入傳統(tǒng)“金九銀十”營銷旺季,布局京城、手有存貨的開發(fā)商開始籌謀起“金九”搶收。
據(jù)北京商報記者梳理,在9月獲批預(yù)售的新房項目中,新盤、老盤大概各占一半。今年“金九”期間,新、老在售項目均包含在內(nèi),預(yù)計全北京范圍內(nèi)將有近20個項目同臺“攬客”。
“搶收”的考量
“今年受集中供地影響,北京在土地供應(yīng)方面存在一段時間的‘斷檔期’,期間產(chǎn)生了一個‘空窗’,由此也造成了新盤上市的 ‘空窗期’。進入‘金九’以來,不管是新盤剛剛啟動預(yù)售還是老盤加推,都是希望借助當前這段時間的窗口期,實現(xiàn)一個更好的去化表現(xiàn)!惫阒毖,和往年一樣,開發(fā)商在“金九”期間快速推進項目入市,就是為了在“金九銀十”的開端沖刺更好的業(yè)績。
貝殼研究院高級分析師潘浩也指出,9月是北京常規(guī)的樓盤入市旺季,從目前的全國市場走勢看,整體將進入“高位回調(diào)階段”,由于企業(yè)融資端持續(xù)承壓,在償債、拿地等多方面均需要穩(wěn)定的現(xiàn)金流支撐,面對傳統(tǒng)“金九銀十”的銷售節(jié)點,房企為應(yīng)對市場不確定性、確保年度銷售任務(wù)的達成、穩(wěn)定回籠資金以及為年底拿地準備籌碼,將加大營銷及推盤力度。
越來越多的項目也開始進入“入市銷售倒計時”。北京商報記者梳理發(fā)現(xiàn),自今年5月北京啟動首批次集中供地、出讓30宗地塊以來,已有24個項目先后曝光案名,不少項目也在“金九”前后流出戶型資料,并陸續(xù)開放售樓處。北京商報記者于9月15日獲悉,朝陽壹號、朝陽一墅等項目的售樓處及樣板間將在本月19日、20日正式開放。
保利發(fā)展控股北京公司副總經(jīng)理文靈向北京商報記者介紹稱,今年“金九銀十”期間,保利北京將“組團”推出七大項目,具體包括和悅璞云、熙悅云上、和光瑞府、保利·錦上、和光悅府、和錦華宸、保利云上。
在業(yè)內(nèi)人士看來,伴隨著這部分項目相繼入市,今年北京加入“金九銀十”營銷大戰(zhàn)的項目陣容有望進一步擴大。
當下,開盤加推、大促去化,顯然已經(jīng)成為開發(fā)商的銷售共識。尤其是在限制售價、配建公租房、配建國際人才社區(qū)、政府持有產(chǎn)權(quán)、高標準商品住宅建設(shè)方案等多重因素影響下,業(yè)內(nèi)更是普遍認為,房企在京的利潤空間已被大為壓縮,對于布局京城的開發(fā)商而言,把握好每一個銷售節(jié)點、做好銷售的提前排布都至關(guān)重要。據(jù)悉,北京首批集中供地呈現(xiàn)低溢價、“個性化”調(diào)控等特點,從成交溢價率來看,30宗宅地整體溢價率為6.4%,較2020年全年成交溢價率降低7.4個百分點。
值得關(guān)注的是,9月只是北京市場的第一個供應(yīng)高峰,更多的房源供應(yīng)還在后面。
據(jù)幸福里研究院方面預(yù)測,接下來,首批集中供地的項目還有24個將在10月、11月陸續(xù)開盤。此外,10月中旬,北京第二批集中供地即將出讓,43宗地塊等待入市。在幸福里研究院分析師路巖看來,新房的放量供應(yīng)可以利好購房者,選擇性增多,且不排除項目有優(yōu)惠釋放。但對于項目及開發(fā)商而言,供應(yīng)量大的區(qū)域,必然會短兵相接。
信貸收緊或致“金九”成色不足
盡管1-8月北京新建住宅成交量創(chuàng)下了最近8年來的最高紀錄,達到了42724套,不過也有分析人士基于當前市場的下行態(tài)勢,對今年“金九”的成色并不看好。
“在房貸收緊、嚴堵‘假離婚’買房、二手房市場下行等因素疊加影響下,‘金九銀十’的成色大概率會不足! 中原地產(chǎn)首席分析師張大偉如是說道。
張大偉向北京商報記者表示,房地產(chǎn)市場的核心是信貸,信貸收緊已經(jīng)從華東、華南逐漸影響到華北,北京當下二手房放款周期也普遍開始在3個月以上。這種情況下,二手房交易放緩影響資金、購房資格,部分置換型購房客群的新房需求也在萎縮。加上第一輪集中供地的項目已開始井噴供應(yīng),當前市場已從上半年的“供不應(yīng)求”轉(zhuǎn)變?yōu)椤肮┐笥谇蟆薄?/P>
路巖也指出,近幾年,樓市傳統(tǒng) “金九銀十”節(jié)點的概念正在弱化,開發(fā)商集中供應(yīng)、區(qū)域去化壓力加大之外,樓市整體調(diào)控也在趨緊,預(yù)計北京新房市場不會過度升溫。
“從整體市場來看,伴隨著北京首批供地項目陸續(xù)推向市場,后續(xù)應(yīng)該能夠看到一些熱銷盤的出現(xiàn),這或?qū)颖本┙衲晁募径鹊氖袌龀山涣砍霈F(xiàn) ‘翹尾’局面。但與此同時,基于區(qū)域供應(yīng)的增加、競品項目的出現(xiàn),預(yù)計北京市場的成交分化也將相對明顯。” 郭毅說道。
談及今年“金九”銷售層面開發(fā)商可能存在的壓力,郭毅認為,同一區(qū)域內(nèi)的競品項目之間競爭或?qū)⒓觿,這將反過來倒推市場、倒推開發(fā)商去更加精細地了解客戶需求,為購房者提供真正滿足全家庭生活需求的產(chǎn)品。
據(jù)悉,在北京首批供應(yīng)的30宗土地中,朝陽區(qū)占到了10宗;根據(jù)北京第二批次的供地掛牌信息,在擬出讓的43宗土地中,朝陽區(qū)也是供應(yīng)數(shù)量最多的區(qū)域,掛牌土地數(shù)量為11宗,分別位于十八里店、管莊、王四營和孫河鄉(xiāng)前葦溝。在郭毅看來,未來一段時間內(nèi),伴隨著更多新地塊的加快入市,朝陽區(qū)將成為購房者的一大熱門置業(yè)板塊。
“朝陽在最近五到八年左右的時間里,其實供地量非常少,基本上就只有零星的個位數(shù)新盤入市。疊加首批供應(yīng)土地及正在路上的第二批次掛牌地塊,朝陽區(qū)蟄伏已久的潛在‘賣舊買新’的改善升級需求,有望被進一步激活。”郭毅說道。
來 源:北京商報
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