浙江省杭州市之后，又一個城市擬禁止房地產(chǎn)開發(fā)商利用住宅集中配置的商業(yè)建造“商墅”。

　　澎湃新聞獲取的文件顯示，7月23日，寧波市自然資源和規(guī)劃局向?qū)幉ㄊ懈鲄^(qū)縣(市)自然資源規(guī)劃分局(局)、機關(guān)各處(室、局)和局屬各事業(yè)單位，發(fā)布《關(guān)于征求<關(guān)于進一步加強居住項目審批提高住宅建筑品質(zhì)的通知>意見的通知》（以下簡稱“通知”）。

　　寧波市要求，通知發(fā)布之日起，土地尚未摘牌的居住項目，規(guī)劃審批管理須嚴格按該通知要求執(zhí)行。關(guān)于居住項目、商業(yè)和辦公項目的其他規(guī)劃管控要求，下一步將另行發(fā)文。

　　通知要求，相關(guān)單位提出修改意見，于7月26日下班前以書面形式蓋章反饋至寧波市自然資源和規(guī)劃局建筑與風貌管理處，并通過浙政釘反饋電子版，逾期不反饋的視作無意見。

　　此前的7月13日，杭州市自然資源與規(guī)劃局發(fā)布“關(guān)于住宅集中配置商業(yè)的相關(guān)管控措施”的內(nèi)部通知要求，對已經(jīng)出讓的住宅地塊，除公益性配套公建可獨立布置以外，其他配套公建全部按照沿街住宅底商形式布置。

　　商業(yè)全部按照沿街住宅底商形式布置

　　上述通知附件《關(guān)于進一步加強居住項目審批提高住宅建筑品質(zhì)的通知(征求意見稿)》 （以下簡稱“意見稿”）要求，新建居住項目的配套商業(yè)總建筑面積一般不超過地塊住宅計容總建筑面積的5%。

　　意見稿要求，進一步規(guī)范居住項目功能布局，除了降低商業(yè)配建面積，寧波市還要求，居住項目中，除社區(qū)配套、物業(yè)管理、居家養(yǎng)老、體育設(shè)施等必要的住宅配套服務(wù)用房可獨立布置外，其他商業(yè)配套用房等全部按照沿街住宅底商形式布置。

　　住宅底商指配套設(shè)施利用住宅三層以下空間設(shè)置，或依附于住宅建筑主體設(shè)置的三層以下附屬建筑空間。商墅，顧名思義在商業(yè)性質(zhì)的地塊上建造的別墅；本文提及的商墅則是，前期設(shè)計審批合規(guī)，但在設(shè)計階段即考慮后期改造為別墅的商鋪。

　　同時，寧波市要求，合理利用居住項目地下空間，主要安排地下停車、人防、消防等配套設(shè)施，嚴禁設(shè)置地下儲藏室等住宅輔助用房和地下商業(yè)。

　　禁止擦邊球，土地交易將更規(guī)范

　　有房企人士向澎湃新聞表示，這意味著大家的商業(yè)聯(lián)排將不被允許，依靠“商墅”將項目利潤率提高的渠道被封堵，未來大家都回到合規(guī)的范疇進行競拍，想在土拍時多出幾手，只能依靠企業(yè)自身的降成本。

　　上述房企人士表示，政府的這一行為將影響房企的競拍秩序，“我們就寧波的一宗宅地做過測算，規(guī)劃商墅利潤約3%，不做商墅項目要虧2%，相差5個點利潤。”“我們預(yù)測，將會有更多的城市進行規(guī)范配建商業(yè)�！�

　　以5月26日成交的鄞州區(qū)20-01-x#（東錢湖）地塊為例。該地塊以24.17億元的總價外加自持11100平方米住房的代價競得，成交樓面價約19100元/平方米，考慮自持等因素，該地塊的樓板價約為21000元/平方米。

　　根據(jù)出讓文件，該地塊限地價的同時，限制建成后的房子銷售價格，毛坯銷售均價不超過25800元/平方米。

　　根據(jù)寧波市自然資源和規(guī)劃局東錢湖分局公布的該地塊批前公示，地塊內(nèi)規(guī)劃有19棟住宅及一部分商業(yè)。商業(yè)獨立于住宅樓，位于項目的一側(cè)，類似于合院。

　　有業(yè)內(nèi)人士向澎湃新聞表示，這類項目按照目前的規(guī)范，審批是沒問題的，但根據(jù)規(guī)劃圖，這類項目銷售之后，便于改造，兩層可變?nèi)龑�，外立面的設(shè)計，正好也能夠滿足兩層變?nèi)龑拥男枨�。大家很清楚，就是按商墅賣，新的規(guī)范執(zhí)行，未來這樣的商鋪將不會存在。

　　住宅地塊應(yīng)避免“高低配”

　　意見稿要求，寧波需要進一步提升居住項目品質(zhì)。具體而言，居住項目應(yīng)深化細化前期研究，在提高地塊開發(fā)強度的同時，進一步優(yōu)化居住項目建筑與環(huán)境品質(zhì)塑造，切實提高城市空間精細化管控水平。

　　寧波市自然資源和規(guī)劃局要求， 加強規(guī)劃設(shè)計方案的總平面布局研究，根據(jù)項目城市設(shè)計要求，進行高度合理分區(qū)，同一地塊內(nèi)應(yīng)避免“高低配”和“一刀平齊”現(xiàn)象。

　　為保障購房者的權(quán)益、提高居住環(huán)境，寧波市要求，居住小區(qū)配套設(shè)施單項規(guī)模盡可能高限設(shè)置；鼓勵高層住宅底層架空，提供更多的公共活動交流空間；為保障居住區(qū)內(nèi)綠地和戶外活動空間的公共屬性，不應(yīng)設(shè)置圍欄、綠籬等將住宅建筑首層住戶外的綠地和戶外活動空間劃作首層住戶的專有使用部分。

　　同時，寧波市將進一步加強住宅建筑風貌管控。沿城市繞城高速、高架道路（含高架輕軌)、快速路、主干道等重要道路兩側(cè)布置的住宅建筑、濱江第一界面的住宅建筑，立面應(yīng)公建化處理。沿線住宅陽臺應(yīng)封閉，封閉陽臺外不得設(shè)置晾曬設(shè)施。建筑空調(diào)機位、附屬設(shè)施、電梯機房、設(shè)備用房、樓梯間等立面和屋頂建構(gòu)筑物應(yīng)進行一體化隱蔽設(shè)計。加強建筑第五立面統(tǒng)籌設(shè)計，住宅及裙房突出屋面的設(shè)施設(shè)備應(yīng)集中布置，隱蔽設(shè)計，并考慮屋面的景觀美化。

　　來源：澎湃新聞

編輯：wangdc