寫字樓存量租戶競爭大戰(zhàn)在2021年上半年已經拉開帷幕,走向“內卷”似乎不可避免。據(jù)第一太平戴維斯發(fā)布的數(shù)據(jù),2021年第二季度,全市平均空置率環(huán)比及同比均下降1.6個百分點,至26.4%,回歸至疫情發(fā)生初期的水平,供過于求狀況有所緩解。
雖然,深圳寫字樓空置率回落至26.4%,但是深圳下半年市場去化壓力猶存,預計市場仍將迎來近百萬平方米的新增供應,全市空置率或將重新進入上升通道。
對于深圳寫字樓業(yè)主而言,當寫字樓市場全面進入買方市場時,不斷地降租金升傭金策略,只能緩解一時之痛,無法長期有效。想避免寫字樓項目進入資管內卷化,關鍵在于產品力的提升,以及長周期運營、盤活商辦資產意識的提升,盤活寫字樓存量資產才能實現(xiàn)商辦物業(yè)價值最大化。那么今天就來跟大家聊聊,盤活寫字樓存量資產,要從哪些關鍵下手?
一、盤活產品形態(tài)
眾所皆知,優(yōu)質的租戶是租金溢價盤活資產的基礎。那么,寫字樓業(yè)主們如何在現(xiàn)有的產品形態(tài)上提升產品競爭力,吸引更多優(yōu)質租戶呢?許多寫字樓業(yè)主一來就想著要對項目進行升級改造,以為只要做好裝修升級改造,就能提升租金溢價。
但是實際上,想要提升租金溢價、盤活資產,并非只是一味的裝修改造而已。不同業(yè)態(tài)的租客對于空間的需求各有差異,而是要去判斷,項目周邊哪些優(yōu)質租戶才是你的目標客群,你的目標客群對于空間產品的面積大小是多少?喜歡怎么樣的裝修風格?對空間的格局需求是什么?只有貼合目標客群的需求、喜好度去對項目進行升級改造,才能更精準的吸引目標客群,并且更加精準的定向招租,同時還能夠縮短招租周期,減少空置成本。
而在找到項目定位及目標客群的前提是:需要通過對項目周邊進行實地考察、做好市場分析調研后根據(jù)目標客群以及根據(jù)定向客群的需求去制定后期的升級改造方案進行升級改造。
因此,從盤活產品形態(tài)的角度去看,吉辦托管通常在收到寫字樓業(yè)主委托做項目升級改造時,首先會對項目做一些列市場調研、實地考察。找出周邊寫字樓租賃近3個月的成交數(shù)據(jù),找出周邊的承租企業(yè)行業(yè)類型,成交租金范圍、成交面積大小、以及優(yōu)惠政策、裝修風格等,根據(jù)項目實際情況對癥下藥,為寫字樓業(yè)主提供升級改造建議與項目升級改造方案,同時也為項目去化打下厚實的基礎。
二、盤活去化渠道
前期做好了項目升級改造以后,如果沒有更多有效的去化渠道,讓更多目標客發(fā)現(xiàn)你的房源,那么對于資產盤活而言,都是無用功。
但目前絕大多數(shù)的寫字樓業(yè)主放盤渠道還在采用傳統(tǒng)的渠道去化,僅在周邊中介行放盤,區(qū)域局限行非常嚴重,而在市場行情低迷之下,往往放盤消息都是石沉大海。
或者寫字樓業(yè)主會在線上找?guī)讉選址平臺上放盤,但即便在線上放了盤,但線上客戶形形色色,房源眾多容易淹沒在眾多房源當中,很多潛在租客一掃而過,想要找到目標租客如同大海撈針。
然而,即便寫字樓業(yè)主對項目進行了升級改造,但由于空置周期也因越來越長,空置的成本越來越高,以上傳統(tǒng)的去化渠道也為業(yè)主盤活資產設下重重障礙。因此,吉辦托管會采用線上+線下運營式招商的方式為項目盤活去化渠道。
在線下,吉辦托管擁有2000+中介合伙機構、通過完善的傭金政策制度、通過跨區(qū)聯(lián)動推盤,打破區(qū)域性的局限。以自建線下龐大的招商團隊,以豐富的企業(yè)級服務資源,迅速匹配客戶選址需求。
在線上,吉辦托管聚合眾多知名商辦選址平臺放盤渠道,同時還有助線上新媒體工具,利用網絡宣傳優(yōu)勢,自建新媒體矩陣,包括線上吉辦選址、線上直播抖音、頭條號等,為項目以點帶面,呈輻射式宣傳,提高項目宣傳觸達率。以此來幫助項目實現(xiàn)全渠道精準引流獲客,盤活去化渠道。
三、盤活日常運營管理
通過運營式招商引入與項目匹配的優(yōu)質租客后,如何將這些優(yōu)質的租戶長期穩(wěn)定地留在你的項目內才是一道難題,如果還按照早期的粗放式運營管理肯定行不通的。
早期的寫字樓運營管理方式大多停留在粗放式階段,較多的只是做簡單的收租、抄水電、清潔管理等工作,例如:廠房改寫字樓項目負責樓宇運營人員不具備專業(yè)的商辦運營管理能力,僅聘請一兩個保安當門衛(wèi)并兼顧監(jiān)管工作,沒有任何租客企業(yè)服務可言。
或者一些自持整棟或幾層的寫字樓業(yè)主,除了自用辦公以外,將整層的物業(yè)對外出租,然而“家大業(yè)大”的樓宇運營方,都因審批流程復雜、耗時長,效率低、導致人駐的企業(yè)租戶提出訴求無法得到及時的解決,讓企業(yè)租戶體感非常差,導致租戶流失率高。
那么,早期的粗放式運營已無法滿足當前租戶對空間的需求變化,使得租戶流失率飆升,寫字樓業(yè)主們/運營者該如何盤活日常運營管理服務呢?從吉辦托管日常運營管理的豐富經驗與眾多服務案例中,涉及以下兩大要點:
①與租戶關系的建立:每一個企業(yè)租戶在入駐以后,租戶對于整個空間的第一感受非常重要。因此吉辦托管為了讓入駐企業(yè)體驗更貼心的人性化服務,專門成立了運營專員部門,以企業(yè)需求為根本,每個企業(yè)都配置運營專員進行點對點的貼心服務,幫助入駐企業(yè)租戶有效“減負”,提升企業(yè)辦公效率,幫助寫字樓業(yè)主與入駐企業(yè)建立了良好的關系。
、谧龊萌粘Q膊,及時發(fā)現(xiàn)問題及時解決:對于租戶而言,日常辦公出現(xiàn)問題是難免的,運營人員如能做到第一時間響應,能夠給租戶迅速提升安全感。例如,吉辦托管運營專員在一次日常巡場的過程中,走到這家在我們空間租了較大面積的企業(yè),得知其財務室空調漏水的問題。當時不僅電腦被淋濕,硬盤也受了潮造成數(shù)據(jù)丟失,紙質文件資料也受了連累,當時客戶的情緒比較激動,運營專員當時即可極速響應、主動承擔解決,一邊安撫一邊想對策。財務室的所有資料都是十分重要的,如果不能保全修復,那都是不可逆的損失。然而,正因運營專員及時發(fā)現(xiàn)問題,快速解決問題,最終使得租戶滿意度大大提升,而滿意度的提升更有助于商辦樓宇的價值提升。
因此,吉辦托管認為想要盤活盤活日常運營管理,只有打破原有“只有空間,沒有服務”的局面,重視租戶的感受,并且加強與日常與租戶關系的維護,提升租戶黏性,租戶的忠誠度相應也得到提高,進而才可以提高租金回報率,確保項目保值、增值。
四 、物業(yè)資產盤活項目案例
吉辦托管深耕商辦服務領域,已先后服務于“明華國際會議中心、雅芳婷工業(yè)區(qū)、南山海岸城東/西座、田廈金牛廣場、萬和制藥產業(yè)園、卓越寶中時代廣場、卓越前海壹號、科苑園西工業(yè)區(qū)、萬駿經貿大廈、聯(lián)合廣場、南油第四工業(yè)區(qū)” 等多項目,已為深圳眾多寫字樓業(yè)權人提供商辦資產托管運營服務,采用線上智慧管理加線下專業(yè)團隊運營的第三方資管服務系統(tǒng),幫助業(yè)權人提升商辦空間產品競爭力,創(chuàng)造持續(xù)穩(wěn)定的租金收益。
其中,位于南山區(qū)的萬和醫(yī)藥園區(qū)項目,自從項目委托吉辦托管整體改造完成后,物業(yè)得以升級,資產價值得以提升,將南山萬和醫(yī)藥園區(qū)項目租金收益從托管前80萬提升至130萬,將租戶到期續(xù)租率從3成提升至7成。
同時,通過改善運營管理,對租客進行優(yōu)化、篩選,物業(yè)可更穩(wěn)健的發(fā)展。形象及品質的提升同時帶動租金的上漲,實現(xiàn)物業(yè)價值最大化。取得這樣的成績,離不開吉辦托管一系列專業(yè)的資產管理和優(yōu)化方案。
未來,吉辦托管將持續(xù)深耕商辦服務領域,專注于整層/整棟寫字樓及廠改寫等商辦資產托管運營,采用線上智慧管理加線下專業(yè)團隊運營的第三方資管服務系統(tǒng),幫助業(yè)權人提升商辦空間產品競爭力,創(chuàng)造持續(xù)穩(wěn)定的租金收益。