此前,各地長租公寓頻現(xiàn)“爆雷”,租客和業(yè)主都成為受害者群體,租賃市場的監(jiān)管亟待加強。如今,長租公寓也迎來了“最強監(jiān)管”。6月3日,《深圳市住房和建設(shè)局等部門關(guān)于開展住房租賃資金監(jiān)管的通知》正式發(fā)布,多處內(nèi)容直擊長租公寓的“痛點”。
要點包括:
1.開立銀行專戶
本市轄區(qū)內(nèi)從事住房租賃經(jīng)營的企業(yè)(以下簡稱住房租賃企業(yè)),應(yīng)當(dāng)在本市轄區(qū)內(nèi)的商業(yè)銀行開立唯一的住房租賃資金專用賬戶(以下簡稱專戶),用于收取承租人押金及租金。住房租賃企業(yè)開立專戶時,應(yīng)當(dāng)與銀行簽訂住房租賃資金監(jiān)管協(xié)議,明確專戶內(nèi)資金監(jiān)管范圍、資金釋放條件及程序等。
2.實行租賃資金監(jiān)管
通過受托經(jīng)營、轉(zhuǎn)租方式開展業(yè)務(wù)的住房租賃企業(yè),單次收取承租人租金超過3個月,或者單次收取承租人押金超過1個月的,對于超過部分的資金,由專戶開立銀行進行監(jiān)管,或者由住房租賃企業(yè)提供相應(yīng)的銀行保函進行擔(dān)保。市住房建設(shè)部門推行住房租賃合同網(wǎng)簽,住房租賃企業(yè)通過自有或者第三方交易平臺進行住房租賃交易的,應(yīng)當(dāng)與租賃平臺系統(tǒng)對接并實時提供住房租賃相關(guān)信息。
此外,按本《通知》規(guī)定實行資金監(jiān)管的,被監(jiān)管資金不得隨意使用,但被監(jiān)管資金符合相關(guān)規(guī)定可以解除監(jiān)管,例如住房租賃合同期滿后,資金監(jiān)管自動解除,監(jiān)管銀行應(yīng)將剩余資金釋放給住房租賃企業(yè)等。
3.規(guī)范住房租金貸款
金融機構(gòu)為承租人提供個人住房租金貸款業(yè)務(wù)的,應(yīng)當(dāng)與承租人單獨簽訂貸款協(xié)議,并將貸款撥付至承租人個人賬戶。住房租賃企業(yè)不得以隱瞞、欺騙、強迫等方式要求承租人使用住房租金貸款,不得以租金優(yōu)惠等名義誘導(dǎo)承租人使用住房租金貸款,不得在住房租賃合同中包含住房租金貸款相關(guān)內(nèi)容。此外,金融機構(gòu)發(fā)放住房租金貸款,應(yīng)當(dāng)以按照有關(guān)規(guī)定備案或者信息申報的住房租賃合同為依據(jù),貸款期限不得超過住房租賃合同期限,發(fā)放貸款的頻率應(yīng)與借款人支付租金的頻率匹配。
此外,包括市和區(qū)住房建設(shè)部門、市和區(qū)社區(qū)網(wǎng)格管理部門、中國人民銀行駐深機構(gòu)、國家銀行保險監(jiān)管部門駐深機構(gòu)、市地方金融監(jiān)管部門、市網(wǎng)信部門和公安機關(guān)都將加強監(jiān)督管理。
租售行情背離
長租公寓市場迎來大洗牌
去年以來,各地長租公寓頻頻爆雷,租客和業(yè)主都成為受害者群體。當(dāng)長租公寓成為一個金融產(chǎn)品,相關(guān)公司通過租客的“租金貸”向銀行借到了一大筆錢然后可能被拿去擴大市場,或者被用作其他用途,才讓這個模式才得以循環(huán),租客自然成為了承擔(dān)風(fēng)險最大的那一方。
不過,租售行情背離,讓長租公寓特別是分散式長租公寓雪上加霜,分散式長租公寓主要是從租賃中介業(yè)務(wù)延展而來,依靠整合戶主房源進行重新裝修管理,類似二房東。以深圳為例,房價漲租金不怎么變,這是近一兩年深圳樓市普遍的寫照。根據(jù)深圳中原研究中心監(jiān)測顯示,5月深圳全市住宅租金為72.8元/平·月,環(huán)比下降0.27%,租金回報率繼續(xù)下滑至1.08%。
另一方面,“集中式長租公寓”主要以傳統(tǒng)的商業(yè)地產(chǎn)運作模式,利用自持土地開發(fā)或樓宇整租改造方式進行運營,如有大型規(guī)模房企背書的萬科泊寓、龍湖冠寓等。不過,面對疫情的沖擊,房企長租公寓整體規(guī)模拓展也放慢速度。
“終于與蛋殼公寓撇清了關(guān)系。”張先生此前將自己在龍崗中心城的一套房子出租給蛋殼公寓,去年卻遭遇公寓爆雷!安还苁菢I(yè)主還是租客,大家都有難處,我和租客之間的協(xié)商就花費了很長時間,挺鬧心,最后到今年春節(jié)后自己還賠償了一點錢,才讓租客退房!睂τ谀壳翱罩玫姆课荩瑥埾壬硎究少u可租,但不會再輕易與長租公寓合作。易居研究院智庫中心研究總監(jiān)嚴躍進表示,疫情期間長租公寓市場出現(xiàn)了很多問題,房東要理性看待市場,不要因為租金收入高,就盲目把房屋交付長租公寓進行托管,防范各類交易風(fēng)險的出現(xiàn)。
記者梳理發(fā)現(xiàn),早在今年年初,深圳、北京、上海相繼出臺房屋租賃市場監(jiān)管新規(guī),從完善長租公寓監(jiān)管制度和加大住房租賃支持力度入手,引導(dǎo)住房租賃市場健康發(fā)展。而在去年11月,深圳市住建局發(fā)布《關(guān)于切實規(guī)范住房租賃企業(yè)經(jīng)營行為的緊急通知》,提及住房租賃企業(yè)不得通過“高進低出”、“長收短付”等方式,哄抬租賃價格、加大企業(yè)資金斷裂風(fēng)險、侵害房屋權(quán)利人和承租人的合法權(quán)益?梢灶A(yù)見的是,“高進低出”、“長收短付”等經(jīng)營模式被遏制,長租公寓市場必將迎來大洗牌。
來 源:證券時報
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