深圳寫字樓租賃市場(chǎng)在“金三銀四”傳統(tǒng)旺季之下，租賃活動(dòng)已持續(xù)火熱了一段時(shí)間了，尤其是小面積、舊廠房改寫字樓、單間等寫字樓房源， 傳來(lái)租賃成交喜訊不斷。
近兩個(gè)月來(lái)，小編發(fā)現(xiàn)無(wú)論是寶安中心區(qū)、福田、南山，還是坂田等深圳各區(qū)，企業(yè)租賃活躍度非常高，市場(chǎng)回暖趨勢(shì)日益明顯。不但中介們傭金賺得盆滿缽滿，而且寫字樓業(yè)主也趁著市場(chǎng)熱度將空置已久的房成功出租了。
然而，冰封已久的市場(chǎng)是火熱了，租客租賃活動(dòng)也變得活躍，而眼看著行業(yè)的“金三銀四”已經(jīng)到了尾聲，但截止目前為止，還是有很多寫字樓私人業(yè)主的房源，還沒租出去！ 寶安區(qū)某寫字樓業(yè)主黃先生反映：“都說(shuō)現(xiàn)在市場(chǎng)回暖，但是在我看來(lái)好租的都是別人家的房，我的房連客戶的面都沒見著，中介也沒給我打電話，眼看著原有租客馬上合同到期要搬走了，這空著房越來(lái)越多，實(shí)在是令人頭疼......”。
實(shí)際上，寫字樓業(yè)主黃先生并非個(gè)例，市場(chǎng)上還是有許多“擁有多間辦公室的私人業(yè)主”不僅房源空置租不掉，而且原有的租客合同一到期，就立馬搬走，原有空置的房源還沒租出去，其它已出租的房源也馬上即將空出來(lái)了！導(dǎo)致業(yè)主陷入招租的惡性循環(huán)當(dāng)中。 然而值得業(yè)主們深思的是：“連沒有上門客，也沒有中介給你帶看，有問過(guò)自己為什么嗎？為何會(huì)出現(xiàn)這樣的現(xiàn)象呢？
1 市場(chǎng)熱、租客多但為何就是沒有中介給你帶看呢？
從去年開始就有很多寫字樓業(yè)主面臨很大的去化壓力，尤其是一些散盤的私人業(yè)主，大多數(shù)把鍋甩給“市場(chǎng)”，因?yàn)槭袌?chǎng)行情差，所以租不出去......
但如今，市場(chǎng)傳來(lái)租賃活躍的消息，有些業(yè)主早已快速出租了，而散盤、單間等私人業(yè)主們，難道你們真的沒有想過(guò)“為什么同樣地段、格局的寫字樓，別人能出租，為什么你一直租不出去，沒有上門客？”“為什么中介遲遲沒有給你電話，帶看消息遙遙無(wú)期呢？”......
小編在分析研究了99%的散盤業(yè)主托管的案例后，發(fā)現(xiàn)這類業(yè)主之所以難以出租，都有一個(gè)共同的特點(diǎn)：在渠道方（寫字樓中介）眼中“信用非常差”。
寫字樓房源周邊的中介行，是大多數(shù)業(yè)主出租的主要途徑。如果市場(chǎng)回暖，中介們積極為這些業(yè)主推盤，相信也不至于空置周期那么長(zhǎng)。
但問題就出在，在傳統(tǒng)寫字樓中介的認(rèn)知下，一直以來(lái)，中介們想要在這群小業(yè)主手中拿到傭金太難了。
一般帶看經(jīng)驗(yàn)豐富且簽單率高的寫字樓中介，都不愿意給這類散盤業(yè)主帶看，小編曾采訪過(guò)南山科技園一位從業(yè)五六年的老中介說(shuō)道：
“之前帶看過(guò)這類業(yè)主，要么就是傭金一直拖，要么以各種理由只給一半，還有更惡劣的是直接跳單，這種業(yè)主的單，帶看耗費(fèi)時(shí)間和精力，最后擁擠也難拿到，這種業(yè)主的房源寧愿不租，也不想讓自己白費(fèi)功夫......”老中介的心聲映射出目前“中介對(duì)于這類業(yè)主的態(tài)度”。
在商辦經(jīng)紀(jì)人普遍的認(rèn)知下，一些單間或多間的上散盤業(yè)權(quán)人結(jié)傭難，此類業(yè)權(quán)人的房源也因此長(zhǎng)期得不得到積極推薦。如今市場(chǎng)回暖趨勢(shì)明顯，寫字樓業(yè)權(quán)人只會(huì)在周邊中介行放盤，被過(guò)窄的放盤渠道所局限，房源又怎么能夠租得快呢？
2 為何你空置的寫字樓會(huì)越來(lái)越多，空置周期越來(lái)越久，陷入招租惡性循環(huán)之中？
小編之前采訪過(guò)一位在南山科技園有五套單間的業(yè)主，她遇到的困難除了很難出租以后，還有一個(gè)導(dǎo)致她租金收益一直不穩(wěn)定的原因還有“租客頻繁地搬走”，這就讓她面臨一個(gè)更頭疼的問題“空置的房源還沒租出去，馬上又有房源空出來(lái)，這樣下去，啥時(shí)候是個(gè)頭啊......？”
實(shí)際上，這樣的業(yè)主并非孤例，小編通過(guò)分析后發(fā)現(xiàn)，這里業(yè)主之所以總是頻繁流失租戶，與業(yè)主平日里的“運(yùn)營(yíng)服務(wù)”息息相關(guān)。
這類業(yè)主之所以頻繁流失租客，這類租客往往都有一個(gè)最大的原因——“根本沒有任何服務(wù)可言”。
過(guò)去因?yàn)槭袌?chǎng)行情好，很多廠房改寫字樓，單間等散盤的辦公室，只要租金便宜，價(jià)格不錯(cuò)都不愁租，而且企業(yè)們也都“自給自足”，畢竟當(dāng)時(shí)是賣方的市場(chǎng)，大多數(shù)企業(yè)都不敢打擾業(yè)主。
但如今，市場(chǎng)已經(jīng)轉(zhuǎn)變?yōu)椤百I方”市場(chǎng)，并且是僧多肉少。即便是你價(jià)格再低，企業(yè)客戶也要貨比三家，考量的因素也越來(lái)越多......
然而除了硬件設(shè)施以外，還能對(duì)比啥？當(dāng)然是運(yùn)營(yíng)服務(wù)呀！
相信有很多私人業(yè)主會(huì)收到企業(yè)的這類需求，例如：維修啊、辦租賃憑證啊等等。但會(huì)重視的業(yè)主卻少之又少。
許多私人業(yè)主要么長(zhǎng)期不在深圳，只在簽合同的時(shí)候露面，要么是都有都有自己的實(shí)業(yè)要經(jīng)營(yíng)，平日里很忙，只要租戶提出需求，就只會(huì)讓租客找管理處，企業(yè)客戶根本沒有得到業(yè)主任何服務(wù)可言。
然而，物業(yè)管理處只負(fù)責(zé)大廈公區(qū)每日的正常運(yùn)營(yíng)，對(duì)于內(nèi)部租客往往是敷衍了事，而舊廠房改造的寫字樓更糟糕，只有一兩名保安身兼多職負(fù)責(zé)日常運(yùn)營(yíng)。
試想，如果你是租客“長(zhǎng)期房源內(nèi)服務(wù)不到位，得不到好的體感，一旦找到更好的去處，難道你還會(huì)留在這嗎？”相信絕大多數(shù)企業(yè)租客都不會(huì)留下。
3 市場(chǎng)存量競(jìng)爭(zhēng)激烈私人業(yè)主的房源憑什么脫穎而出？
盡管市場(chǎng)有回暖趨勢(shì)，但深圳寫字樓的空置率在不斷升高，存量也在不斷加大。
據(jù)第一太平戴維斯數(shù)據(jù)，2021年，深圳第一季度寫字樓空置率環(huán)比上升0.1個(gè)百分點(diǎn)，錄得28.0%。
而深圳的高空置率也早已不是什么新鮮事，四大一線城市中，深圳寫字樓空置率位列首位。
戴德梁行數(shù)據(jù)披露，今年深圳甲級(jí)寫字樓計(jì)劃實(shí)際供應(yīng)將在100萬(wàn)㎡左右，未來(lái)五年預(yù)計(jì)供應(yīng)約800萬(wàn)㎡。按這個(gè)數(shù)據(jù)看來(lái)，深圳寫字樓現(xiàn)有存量813萬(wàn)㎡，5年后的寫字樓存量1613萬(wàn)㎡。
以近5年的296萬(wàn)㎡的吸納量來(lái)推算未來(lái)5年的吸納量，屆時(shí)將有732萬(wàn)㎡的寫字樓空置，空置率為45%。也就是說(shuō)，五年后，抬眼可見的任一寫字樓，一半以上都有可能是空的。
對(duì)于業(yè)主而言，市場(chǎng)存量競(jìng)爭(zhēng)如此強(qiáng)烈，這些缺乏專業(yè)”租賃“和”運(yùn)營(yíng)管理“的單間/多間/廠改寫的業(yè)主無(wú)疑將面臨更多的去化壓力與新挑戰(zhàn)。再用過(guò)去的粗放式運(yùn)營(yíng)已經(jīng)難以適應(yīng)不斷升級(jí)變化的市場(chǎng)。
而在此背景之下，業(yè)主們的房源該用什么方式在眾多商辦產(chǎn)品中脫穎而出？又該如何以什么方式將企業(yè)租客更穩(wěn)定地留在自己辦公室里呢？面對(duì)瞬息萬(wàn)變的市場(chǎng)環(huán)境，業(yè)主們是該安于現(xiàn)狀還是窮則思變？業(yè)主們的未來(lái)還有出路嗎？機(jī)會(huì)在何方？
4 寫字樓私人業(yè)主還有去化機(jī)會(huì)嗎？怎樣才能出租更快，怎樣才能保持穩(wěn)定收益？
單一的放盤渠道、粗放的運(yùn)營(yíng)管理模式等弊病，已成為寫字樓業(yè)主們難以得到穩(wěn)定租金收益的“絆腳石”，但業(yè)主們真的就只能坐以待斃了嗎？
實(shí)際上，吉辦托管作為寫字樓的“租管專家”，已專注為“寫字樓一手業(yè)主服務(wù)多年，且先后服務(wù)于海岸城東/西座、田廈金牛廣場(chǎng)、深圳聯(lián)合廣場(chǎng)、卓越前海壹號(hào)、卓越寶中時(shí)代廣場(chǎng)、南山園西工業(yè)區(qū)、南油第四工業(yè)區(qū)、萬(wàn)駿經(jīng)貿(mào)大廈、世紀(jì)豪庭大廈等項(xiàng)目 。
基于解決以上難題的豐富經(jīng)驗(yàn)，為寫字樓業(yè)主們分享以下“讓寫字樓租得更快，租金收益更穩(wěn)定”的打法：
▋信用背書，盤活渠道，輕松拓客
由于中介群體與運(yùn)營(yíng)方（業(yè)主）互不信任，導(dǎo)致市場(chǎng)上兩極分化特別嚴(yán)重，“私人業(yè)主、散盤房源沒人帶，房源難以出租”，相反“一些有品牌背書、較大的運(yùn)營(yíng)商或租管機(jī)構(gòu)的房源卻被中介群體積極推薦”。
因此，吉辦托管在行業(yè)深耕多年，專注服務(wù)于一手業(yè)主，憑借著一套完善的寫字樓帶看客戶確認(rèn)制度，長(zhǎng)期專業(yè)且誠(chéng)信經(jīng)營(yíng)，贏得深圳多片區(qū)中介合作伙伴的認(rèn)可，目前為止已深圳200多家中小中介行達(dá)成戰(zhàn)略合作。
吉辦托管為廠改寫，單間等散盤等業(yè)主提供信用背書，且中介合作伙伴傭金的有保證，結(jié)傭速度快，中介們推盤積極，因而快速提升業(yè)主的房源出租速度。
同時(shí)，吉辦托管采用“線上線下兩手抓”的方式為寫字樓業(yè)主盤活渠道，通過(guò)借助“線上的渠道”作為推廣工具，線上各大新媒體渠道，如“雙微一抖、頭條、搜狐、百度”等進(jìn)行項(xiàng)目推廣，以地毯式發(fā)布和爆炸式增長(zhǎng)的覆蓋力為項(xiàng)目引流。
（吉辦托管部分線上宣傳渠道截圖）
以“線上+線下”資源整合的方式，快速打通封閉的堅(jiān)冰，疏通種種渠道，打破寫字樓傳統(tǒng)營(yíng)銷模式為項(xiàng)目引流。并且快速捕捉匹配各類資源實(shí)現(xiàn)項(xiàng)目快速出租。
▋找準(zhǔn)項(xiàng)目定位，定制化放盤，直擊目標(biāo)客群
要精準(zhǔn)的找到項(xiàng)目所匹配的企業(yè)客戶，了解當(dāng)前的市場(chǎng)實(shí)際情況也很關(guān)鍵，知己知彼方能百戰(zhàn)不殆。吉辦托管提前為寫字樓業(yè)主做好周邊的市場(chǎng)分析，結(jié)合周邊的市場(chǎng)現(xiàn)狀，找準(zhǔn)項(xiàng)目的適合哪類型的租客、項(xiàng)目的優(yōu)劣勢(shì)在哪里、租金定價(jià)多少合適、定位及適合的租客類型等來(lái)實(shí)現(xiàn)定制化的放盤， 更精準(zhǔn)的為寫字樓業(yè)主實(shí)現(xiàn)快速精準(zhǔn)獲客。
(吉辦托管 市場(chǎng)分析報(bào)告部分內(nèi)容 截圖)
▋實(shí)時(shí)關(guān)注招商動(dòng)態(tài)， 每天有多少上門客一目了然
項(xiàng)目在招商過(guò)程中，無(wú)法實(shí)時(shí)了解招商動(dòng)態(tài)一直是寫字樓業(yè)主難以解決的弊病。如今寫字樓業(yè)主可借助線上智能化系統(tǒng)，隨時(shí)隨地實(shí)現(xiàn)查看實(shí)時(shí)的招商動(dòng)態(tài)，包括：租客詳情、租客訴求及招商工作是否到位等等。
(吉辦托管 招商系統(tǒng)截圖)
并且每天的招商動(dòng)態(tài)數(shù)據(jù)、總結(jié)分析后及合理的調(diào)整建議，會(huì)以“招商周報(bào)”形式提供給業(yè)權(quán)人，同時(shí)將其中的意向客戶，通過(guò)一套成熟的租戶甄別流程，對(duì)租客進(jìn)行詳細(xì)的背景調(diào)查，篩選出匹配的優(yōu)質(zhì)租客。讓業(yè)權(quán)人能夠隨時(shí)隨地掌控招商動(dòng)態(tài)、不漏掉任何一個(gè)潛在的優(yōu)質(zhì)租客。
▋以服務(wù)留住企業(yè)，提升租戶黏性，穩(wěn)定收租
為提高租戶企業(yè)的粘性，及租戶的滿意度，吉辦托管為項(xiàng)目配置項(xiàng)目一對(duì)一專屬運(yùn)營(yíng)專員，以專業(yè)標(biāo)準(zhǔn)化的企業(yè)服務(wù)對(duì)企業(yè)的需求和建議做到及時(shí)響應(yīng)并跟進(jìn)處理，與各項(xiàng)目物業(yè)管理處加強(qiáng)溝通，及時(shí)向租戶傳達(dá)各類信息，包括停水、停電、臺(tái)風(fēng)等溫馨提示，與項(xiàng)目企業(yè)租戶建立良好的合作關(guān)系，提升客戶體驗(yàn)，增加租戶粘性。
并且吉辦托管通過(guò)一套成熟標(biāo)準(zhǔn)化的商辦運(yùn)營(yíng)管理服務(wù)體系，企業(yè)維修、日常保潔、投訴處理、物業(yè)賬單查詢、公告通知等企業(yè)日�；A(chǔ)運(yùn)營(yíng)服務(wù)都可以通過(guò)手機(jī)或電腦來(lái)申請(qǐng)，運(yùn)營(yíng)專員線上收到服務(wù)要求或者投訴，實(shí)現(xiàn)在線及時(shí)響應(yīng)并及時(shí)跟進(jìn)處理后向租戶反饋，保證租戶服務(wù)質(zhì)量標(biāo)準(zhǔn)化。
未來(lái)，吉辦托管將持續(xù)深耕商辦服務(wù)領(lǐng)域，專注于單間/多間/整層/整棟寫字樓及廠改寫等商辦資產(chǎn)托管運(yùn)營(yíng)，采用線上智慧管理加線下專業(yè)團(tuán)隊(duì)運(yùn)營(yíng)的第三方資管服務(wù)系統(tǒng)，幫助業(yè)權(quán)人提升商辦空間產(chǎn)品競(jìng)爭(zhēng)力，創(chuàng)造持續(xù)穩(wěn)定的租金收益。
